广州2000亿母基金管理办法正式出台，这对相关市场带来哪些改变？

南京装修公司哪家好？

南京装修公司有很多家，但是要说哪家好，还需要根据不同的需求和要求来进行评估。不过，从整体来看，南京有一些比较知名且口碑较好的装修公司，值得推荐。
房子装修的具体报价这里可以算，只需输入面积+城市，3秒算出装修报价，提前知道真实价格，轻松拿捏装修公司：【点击此处，免费算装修报价】

首先，南京的装修市场相对来说比较竞争激烈，因此价格也比较透明和合理。根据市场调查，南京的装修公司的报价大致在每平米800元到1500元之间，这个价格范围是比较常见的。当然，具体的价格还是要根据装修的项目、材料和工艺等因素来确定，因此在选择装修公司时，一定要与多家公司进行比较，看看他们的报价是否合理。
其次，南京装修市场上的一些知名公司，如新中装饰、宜家装饰等，都有着较好的口碑和丰富的经验。他们在装修设计、施工工艺、材料选择等方面都有自己的特色和优势。同时，这些公司也有一定的规模和实力，能够保证工期和施工质量。因此，如果对装修公司没有太多了解，可以考虑选择这些知名公司。
最后，无论选择哪家装修公司，都需要注意以下几点。首先，要与装修公司签订正式的合同，明确双方的权益和责任。其次，要选择有资质和信誉的公司，可以通过查看公司的营业执照和相关证书来判断。再次，要与装修公司进行充分的沟通和了解，确保双方对装修的要求和期望一致。最后，要在装修过程中进行监督和验收，确保工程质量符合要求。
总之，南京有很多好的装修公司，选择合适的装修公司需要根据个人的需求和情况来决定。希望以上的建议能够对您有所帮助，祝您装修顺利！
最后，推荐推荐咱家“土巴兔”，土巴兔手上掌握着11万家的装修公司及供应商，建材直销实惠。装修选择土巴兔，土巴兔能做到免费陪签合同，“先装修后打款”，减少业主们的后顾之忧。想了解更多装修信息，欢迎访问：【点击进入，专业客服免费咨询好公司】

2021上半年城市更新发展总结与展望

2020年10月中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，明确提出实施城市更新行动。“实施城市更新行动”首次写入我国五年规划，“十四五”时期以及未来一段时间，城市更新的重要性提到了前所未有的高度，相关政策也进入密集出台期。本文系统梳理2021年初以来中央及地方出台的城市更新相关政策，总结上半年中央层面及地方层面城市更新政策特点，并对重点政策进行解读，通过政策方向挖掘未来城市更新业务机遇，为城市更新服务商的业务布局提供参考。报告结构如下图所示：

中央加快实施城市更新行动

推动“十四五”老旧小区改造

▍实施城市更新行动，推进“三区一村”改造

3月4日-3月5日，全国政协十三届四次会议和十三届全国人大四次会议相继召开，政府工作报告提出，“十四五”时期要“实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量”。随后，4月13日发布的《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》中再次强调要实施城市更新行动，加快推进老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等改造，重点任务进一步确定了“三区一村”的城市更新方向。5月11日，住建部公布《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第三批）》，总结了各地在动员居民参与、改造项目生成、金融支持、市场力量参与等7个方面的可复制政策机制，供各地方学习与参考，有助于更好的推动城镇老旧小区改造工作。

表：2021年以来中央部分城市更新政策

资料来源：中指研究院综合整理

▍老旧小区改造成为城市更新核心发力点，“十四五”全国将完成21.9万个城镇老旧小区改造，2021年全国老旧小区改造规模5.3万个

3月12日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》发布，提出要实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，“十四五”期间要完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造。

资料来源：中指研究院综合整理

4月13日，国家发展和改革委员会发布《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，明确提出要实施城市更新行动。其中，2021年老旧小区的改造规模将超过5万个，高出去年近四成，改造力度较大。

2020年下半年以来，中央在重大会议、文件中多次提到实施城市更新行动，可以看出城市更新在我国新型城镇化进程中的重要地位。特别是“十四五”时期老旧小区的改造存在大量的市场机会。据此前公开数据显示，截至2019年，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米，投资总额可达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。如果按照规划纲要提出的21.9万个老旧小区改造体量，那拉动的投资将更加巨大。

各地城市更新发展势头强劲

相关政策密集出台

▍各地“十四五”规划纲要聚焦城市更新

2021年上半年，北京、上海、深圳、广州、厦门、天津、南京、杭州、无锡、西安、青岛、宁波、昆明、济南、温州、福州、重庆等城市均在城市层面的“十四五”规划纲要中提出要实施城市更新行动，积极推进老旧小区、棚户区、城中村等改造进程。其中，深圳、南京、青岛、济南等城市均明确提出要推动城市有机更新，有助于城市的高质量发展。

表：部分重点城市“十四五”规划纲要中城市更新相关内容

资料来源：中指研究院综合整理

▍各地密集发布老旧小区改造相关政策

2021年上半年，广东、浙江、山东、福建、宁夏、北京、重庆、上海、广州、杭州、兰州、忻州等地先后发布老旧小区改造的管理办法及相关规定。其中，重庆发布的《重庆市城镇老旧小区改造和社区服务提升项目管理办法（试行）》是国内省级层面首个出台的针对城镇老旧小区改造项目的管理办法，《管理办法》针对重庆市老旧小区改造项目的计划、资金、设计、实施、验收等全流程管理作出规定，对推动城市老旧小区改造进程有重要作用。此外，福建公布老旧小区改造负面清单，山东发布老旧小区改造工程质量安全管理等文件，对老旧小区的改造范围、实施方案、资金使用、工程管理等作出相关规定，有助于进一步提升老旧小区的改造水平。

表：2021年初以来重点省市老旧小区改造部分政策

资料来源：中指研究院综合整理

▍地方城市更新指导性文件陆续发布，模式差异较大

2021年初以来，随着城市更新的不断发展，越来越多的管理办法、实施细则等政策文件陆续发布，多省市因地制宜构建城市更新顶层政策体系。广东省、佛山、厦门、徐州、长沙、福州、成都、河北、无锡、北京、重庆、贵州、广州等地先后发布城市更新实施意见、管理办法、更新导则等文件，推动城市更新的管理更加细化、专业、前瞻性。其中，6月10日，北京发布了《关于实施城市更新行动的指导意见》，随后其配套的四个实施细则也正式发布，《意见》从总体要求、强化规划引领、主要更新方式、组织实施、配套政策、保障措施六大方面，对北京市接下来城市更新行动的实施方式做出了明确指引，引起了社会的广泛关注。6月18日重庆发布《重庆市城市更新管理办法》，对城市更新的内容、工作机制、规划计划等作出相关规定，并提出鼓励市场化运作的一系列大力度支持政策。北京、重庆、成都先后发布城市更新意见、办法、导则，将对全国其他城市下一阶段城市更新相关政策的制定和出台形成示范效应。此外，广州近期也开始针对城市更新进行立法，将成为继深圳之后的第二个具有城市更新条例的城市。各城市政策差异明显，北京、成都更加强调城市有机更新，重庆鼓励市场化力度较大，广东地区的城市则以进一步完善现有政策体系为主。总体来看，我国的城市更新呈现出多维价值、多元模式、多学科探索和多维度治理的新局面。

表：2021年以来重点城市城市更新指导性政策

资料来源：中指研究院综合整理

▍各地积极拓宽城市更新资金来源渠道

从棚改、城中村改造，到老旧小区改造，国内城市更新发展的进程中，资金一直是推进各类更新改造业务的难题。为了解决这一问题，中央及地方积极引入社会资本，由政府、企业、社区三方共同参与、通力合作。在此背景下，江苏、北京、重庆、上海等地积极拓展城市更新资金来源渠道。4月22日，北京市住建委发布《关于引入社会资本参与老旧小区改造的意见》，逐步形成居民出一点、企业投一点、产权单位筹一点、补建设施收益一点、政府支持一点等“多个一点”资金分担方式，鼓励金融机构参与投资市区政府设立的老旧小区改造等城市更新基金；4月29日，国开行重庆分行向重庆市首个城市更新项目发放贷款17.5亿元，预示着政策性贷款将在“十四五”期间为城市更新继续提供重要的资金来源。

6月2日，上海城市更新基金正式成立。基金总规模约800亿元，为目前全国落地规模最大的城市更新基金，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目，促进上海城市功能优化、民生保障、品质提升和风貌保护。上海地产集团与招商蛇口、中交集团、万科、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资等合作机构签署战略合作协议，由上海本土国企与大型开发商和险资共同成立城市更新基金。

今年2月，上海政府印发《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》，提出“十四五”期间要“…全面启动以拆除重建（含原址改建）为主的280万平方米不成套职工住宅和小梁薄板房屋的更新改造；力争2000年底之前建成、纳入改造范围、符合改造条件的各类旧住房改造实现全覆盖；实施5000万平方米各类旧住房的更高水平更新改造…” 可以看出，上海城市更新的规模较大，本地的国企、央企，以及一些具有城市更新经验的企业将是上海旧改工作的主要参与者。

不同类别的城市更新项目面临的难点不同，但资金难平衡始终是共性问题。特别是对整片区域的更新改造，此类项目体量大、周期长，资金平衡困难，除了开发资金外，居民、商户的拆迁补偿与安置等资金是最主要的资金支出，并且需要提前筹措到位。因此，城市更新项目需要多渠道的资金来源，引导社会资本的参与，缓解资金筹措难的困境。800亿城市更新基金的成立将有助于缓解旧改的资金压力，保障项目稳定推进，也将对上海旧改工作的顺利开展起到推动的作用。

表：2021年初以来重点城市城市更新相关金融政策

资料来源：中指研究院综合整理

从全国更早以前的情况来看，广东省城市更新进展快、规模大，对资金的需求旺盛，仅靠财政资金难以多点、持续性支撑城市更新改造建设，因此城市更新基金成立的时间也相对较早。2017年7月，广州就成立了总规模达2000亿元的“广州城市更新基金”；同年12月，深圳福田与深圳建行成立了“福田区城市更新基金”总规模100亿元，是政府与银行“政银合作”模式的创新；2018年6月，东莞也设立城市更新基金，首期基金规模为1.5亿元，由镇政府出资3000万元，金融机构出资1.2亿元。近年来，多地相继设立城市更新基金，有助于吸引更多的银行资本、保险资本以及其他社会资本共同参与城市更新建设，为推进项目的更新工作提供资金保障。

重点城市政策解读

▍北京：持续推进首都城市有机更新

6月10日，北京市人民政府发布了《关于实施城市更新行动的指导意见》，从总体要求、强化规划引领、主要更新方式、组织实施、配套政策、保障措施六大方面，对北京市接下来城市更新行动的实施方式做出了明确指示，引起了社会的广泛关注。

表：《关于实施城市更新行动的指导意见》核心内容

资料来源：中指研究院综合整理

此次新政的出台对前期有利于统筹推进北京全市层面的城市更新工作，未来北京城市的有机更新将全面加速。

第一，“有机更新”是北京市未来城市更新总基调。《意见》在实施城市更新行动的基本原则部分，明确提出“城市更新主要是指对城市建成区(规划基本实现地区)城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整，是小规模、渐进式、可持续的更新”，这正是有机更新的精髓。作为首都，北京城市历史悠久、文化厚重，更加需要通过有机更新推动城市的高质量发展。

第二，突出老旧小区改造，兼顾多种更新模式。《意见》中提出了北京市未来的六种主要更新方式，包括：01.老旧小区改造、02.危旧楼房改建、03.老旧厂房改造、04.老旧楼宇更新、05.首都功能核心区平房(院落)更新、06.其他类型（公共空间、产业园、棚改等）。新政将“老旧小区改造”列为北京市城市更新的首要方式。从北京近年来出台的城市更新相关政策来看，老旧小区改造相关政策的提及不断增多，尤其进入2021年以来，老旧小区改造相关政策不断细化完善。

第三，保障租赁住房房源。城市更新成北京市租赁房房源获取的重要途径之一。《意见》提出的六种主要更新方式中，有两种提到可发展租赁住房，包括：危旧楼房改建-“居民异地安置或货币安置后腾退的房屋，可作为租赁房等保障房使用。”；首都功能核心区平房(院落)更新-“鼓励腾退空间用于传统文化展示、体验及特色服务，建设众创空间或发展租赁住房。”

第四，城市各功能区实行差异化的更新原则。“首都功能核心区以保护更新为主，中心城区以减量提质更新为主，城市副中心和平原地区的新城结合城市更新承接中心城区功能疏解，生态涵养区结合城市更新适度承接与绿色生态发展相适应的城市功能。”因此，企业在北京开展城市更新业务需要结合各功能区的特点精准推进。

第五，创新性政策多。特别是“责任规划师、建筑师全程参与”在全国层面也具有创新之处；提出地下空间复合利用也具有前瞻性（但后期地下空间产权问题不好确定，仍然需要相关政策的支持）；配套政策从规划、土地、资金三方面为更新保驾护航，将部分现有成功的实践形成政策，进一步扩大了适用范围。

整体来看，此次《意见》的出台充分体现北京的城市更新更加强调渐进式、保护式，在用地政策上，并不强调一二级联动的旧改模式，而是强调功能的优化，更加注重政府对关键环节的主导性作用。随着北京城市更新指导意见、实施细则的落地，将推动社会资本积极入场，形成城市更新的“北京模式”。

▍重庆：城市更新市场运作开启新时代

6月18日，重庆发布《重庆市城市更新管理办法》（以下简称《办法》）。《办法》主要围绕工作机制、规划计划、项目实施、资金筹措、政策支持等方面，全面支持重庆开展城市更新。

表：《重庆市城市更新管理办法》核心内容

资料来源：中指研究院综合整理

整体来看，重庆本次发布的《管理办法》在此前《工作方案》的基础上进一步提高了政策层级，有助于进一步推动城市更新工作在全市的全面实施，其做法和力度与广东省较为相似，将极大提升社会资本入场积极性，可以说是重庆城市更新发展的重要分水岭。

第一，政策层级高。以政府行政规章级别的政策确保后期相关事项有效落地，包括管理机构的组建，相关规划计划的制定等。

第二，市场化导向。本次重庆城市更新新政在涉及土地出让的政策规定（协议出让或带条件入市）、一定条件下的建筑面积支持、跨项目统筹、按规定享受相关财税扶持政策、优秀项目评价等方面均力度较大。供地政策解决了企业参与更新的盈利困境，特别是“协议出让或带条件入市”的政策规定有利于企业实现一二级联动，进而实现城市综合开发运营（一二三级联动），价值链条的拉长将极大提高社会资本参与城市更新的积极性以及更新的可持续性。

第三，管理前瞻性。本次重庆城市更新新政充分吸取了城市更新优秀地区的典型做法，同时也充分结合重庆自有特征，在管理模式和实施路径上有较多的创新点，在政府治理上体现出了极大的前瞻性。城市更新的复杂性决定了对有效的政府治理更加依赖，建立健全城市更新数据库、设立城市更新专家委员会、编制市级城市更新专项规划、拟定辖区城市更新年度计划、以城市体检推动城市更新、政府引导、项目入库管理、在市级层面成立统筹领导小组、部分审批事项下放至各区等方面均有利于构建完善的城市更新治理体系，提升城市更新推进效率。

对市场主体来说，更了解当地文化的深耕型房企具有天然的优势，此次政策开启了重庆城市更新市场化运作的新阶段，企业需要充分把握此次政策带来的巨大投资机遇，通过一二级联动，城市综合开发运营等形式参与城市更新，实现企业与城市的共成长。

总结与展望

整体来看，2021年初以来，在中央城市更新战略方向之下，我国各地进入城市更新的快速发展期，但由于不同城市的发展程度不同，规划定位不同，各地对于城市更新的顶层设计和实施细则都有较大区别。具体到土地政策、审批流程、主管机构、实施方式也都存在明显差异。各地政策的推进情况将直接影响到城市更新的发展速度与规模。

未来，城市更新政策将呈现出三大趋势。第一，出台城市更新政策的城市仍将不断增多，特别是一二线城市，政策的出台将首先集中在京津冀、长三角、珠三角、成渝等城市群；第二，模式分化，但整体更加强调市场化运作，南方城市城市更新普遍市场化程度更高；第三，规划、土地、资金等支持性政策更加落地，部分城市力度较大，为房企参与城市综合开发运营提供了新的契机。

政策风口之下，对市场主体的发展影响深远！虽然不同的城市城市更新实施模式差异较大，企业能够参与的程度也不一样。但无论哪种模式，都将释放巨大的投资空间。目前，在二级开发领域具备强大优势的房地产开发企业已经成为参与城市更新的重要力量，多数品牌房企结合自身的资源及能力优势已不同程度进入城市更新领域。而从过去的实践来看，广东省的三旧改造让深度参与其中的房地产企业实现了自身价值增长与城市复兴的共赢。在这一轮的政策风口之下，具备集团产业资源、资金优势、商业运营能力、物业服务能力的企业，更应该积极开展不同类别的城市更新业务，实现既有业务与城市更新业务的紧密互动。

什么是资管新规？它对金融行业有哪些影响呢？

资管新规全名《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》，征求意见稿于去年11月发布。简单来说，宏观层面关系到国家金融稳定、防范金融风险；中观层面关系到百亿元规模的资管行业；微观层面关系到万千家机构未来生存转型之道，以及数量更为庞大的金融民工的年终奖能拿多少。

新规下受影响最大的就是银行了：

1.打破刚兑 实现净值化管理：

新规要求，对于非保本理财产品，要打破刚性兑付，实现净值化管理。而对于保本理财，目前已纳入银行表内核算，视同存款管理。保本理财在法律关系、业务实质、管理模式、会计处理、风险隔离等方面与非保本理财产品“代客理财”的资产管理属性存在本质差异，两者将清晰划分。

也就是说，再过渡期2年结束之后，将不再有保本理财产品，金融机构特别是银行，将如何保留住那些喜欢保本理财的客户。

2.规范资金池 降低期限错配风险：

新规要求，每只资产管理产品的资金单独管理、单独建账、单独核算，不得开展或者参与具有滚动发行、集合运作、分离定价特征的资金池业务。

这意味着，理财产品不能在期限错配，导致理财产品的周期会被拉长，使得金融机构将倾向于发型久期较长的产品。这也将导致理财产品的投资标的，结果发生变化。

3，银行成立资管子公司：

在加强公司治理与风险隔离的要求下，银行将成立资管子公司进行专门运作资管产品，分离业务，隔离风险。

好处就是专项业务专项管理，有利于隔离风险，推动理财产品创新。但是对于信托行业来说，则意味着“去通道，去杠杆”，势必导致信托行业进入收入增长放缓、信托报酬率下滑的阶段。不过长期来看是促进信托行业转型，健康发展的。

近一年来，银行理财产品发行数量呈下降趋势；保本理财产品占比、3个月内短期理财占比出现下降；新增净值型理财逐渐增加、结构性存款增长明显；理财门槛降至1万元；目前，已有18家银行拟设立理财子公司。

未来，投资者能买到的理财产品种类将更加丰富，开放式、定开式产品将显著增多。

对券商资管，去通道趋势明显；从“逐量”到“提质”

根据资管新规，去通道是最为明确的一个信号。而券商资管作为去通道的首要对象，过去依靠牌照优势冲规模、获得收入的时代难以为继，业务转型迫在眉睫。

多位券商资管人士向记者表示，新规落地前，大部分内容已经执行，行业已经开始减少或停止增量通道业务，适应新的监管导向。

根据基金业协会日前公布的《资产管理业务统计快报（2018年年底）》，截至2018年底，基金管理公司及其子公司、证券公司及其子公司、期货公司及其子公司、私募基金管理机构资产管理业务总规模约50.5万亿元。这一规模，相较2017年年底的资管业务总规模缩水了5.78%。

公募基金管理机构管理的公募基金5629只，份额12.9万亿元，规模约13.0万亿元。这一年里，公募基金数量增加了16.28%，规模增长了12.07%。

此外，截至去年年底，私募资产管理计划规模总计约24.9万亿元，相较17年年底规模减少了19.42%。其中，期货公司及其子公司资产管理业务规模下降幅度最大，减少了37.55%。

在当前政策的引导下券商资管将实现从“逐量”到“提质”的转变。

对基金公司，利好净值型产品

新规打破了银行理财产品的刚性兑付，使得这部分投资者重新选择投资方式。那么积累的专业主动管理能力和严格的风险控制能力，将是最有可能承接原银行理财投资者资金的机构。

基金公司相关人士进一步表示，银行理财投资者的投资习惯还是停留在类保本、收益率稳定的资管产品上，货币基金更接近这类需求，同时在高流动性、类保本的安全性和免税的优势基础上还有一定的“无风险收益率”。但在基金流动性管理新规和风险准备金的要求下，货币基金规模仍会保持匀速发展。

对保险，保险列入资管行业

新规明确了保险资管机构的市场地位，指出资产管理业务是指银行、信托、证券、基金、期货、保险资产管理机构等金融机构接受投资者委托，对受托的投资者财产进行投资和管理的金融服务。

有保险资管人士点评，这是第一次正式把保险资管列入资管行业，使保险资管机构可以在同一起点上与其他金融机构开展公平竞争，改善了保险资管机构的市场地位。

保险行业可以跳过银行、直接赚取利差收益，促进商业保险的发展。

对信托行业，迎来刚性转型期主动管理成大方向

在降杠杆、去通道的大背景下，信托业难免经历转型的“阵痛”，但就长期来看，资管新规对行业发展是利好。

中国人民大学信托与基金研究所执行所长邢成认为，资管新规对行业提出更高的要求，新的监管环境下，信托转型不仅是生存的的需要，更是防范系统性金融风险的要求。

他表示，2018年信托业实际已经全面进入刚性转型期，这意味着信托公司业务转型已经势在必行，不可逆转。“今年注定会成为信托公司刚性转型元年，任何冲规模、做通道的动作都可能是踩红线的动作，靠通道业务为支撑的外延式发展模式将成为过去。”

截至2017年年末，全国68家信托公司管理的信托资产规模达26.25万亿，去通道、去杠杆背景下的信托业面临着行业收入增长放缓、信托报酬率下滑的挑战。

临时儿女从业者月入过万,什么时候让你感觉人口老龄化真的很严重？

我们都知道影响一个国家经济的重要因素，一方面就是劳动力；换句话来说，老龄化严重就会对经济产生不利。那么，你知道中国人口老龄化最严峻的时期是什么时候吗？ 老龄化1.jpg 对于21世纪而言，老龄化的问题愈演愈烈。中国在1999年，开始步入了社会的老龄化，是较早进入老龄化社会的发展中国国家之一。对于老年人口，可以说中国也是最多的。中国的人口老龄化不仅仅是中国本身的问题，还与全球人口老龄化的进程有关，从2001年到2100年，中国的人口老龄化可以分为三个阶段：第一阶段是2001年到2020年的快速老龄化阶段。现阶段，中国每年平均新增老年人596万人，年均增长3.28％。在目前2020年，老年人数已经

1. 在资本市场向投资者出售金融资产，从而取得资金的活动是： 2. 没有风险和通货膨胀情况下的利率是指

人民币汇率体制改革是一项复杂的系统工程，涉及到我国经济的市场化进程，我国企业的风险管理能力，涉及到我国金融市场稳健完善程度与金融机构风险管理能力等方面。在经济货币化，金融化的今天，经济的运行离不开金融的稳定与健康。人民币汇率的改革对我国金融系统的稳定是一系列大的考验，金融系统是否稳定，很大程度上影响着我国经济的稳定，进一步影响着我国税收的安全，这样人民币汇率改革其实与我国税收安全有着内在的联系。 一、 我国人民币汇率改革与税收安全 （一）我国人民币汇率改革与金融风险 1.我国人民币汇率改革现状与趋势 我国人民币汇率体制改革正朝着逐步市场化的方向迈进。从1994年人民币汇率并轨后到2005年，我