首批四单 REITs 扩募项目获批，其中两单拟在上交所上市，这对市场造成什么影响？

证监会恢复上市房企再融资，允许用来还债！第三支箭射出，影响有多大

11月28日，证监会发布消息称，决定在房地产企业股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。政策涉及恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。

澎湃新闻采访了多位房企人士和业内专家，解析政策对房地产整体作用，并逐条解读每条政策影响。

一、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合。

中信建投证券房地产行业首席分析师竺劲称，允许借壳上市与再融资，助力央国企做大做强，同时有助于减轻民营企业的流动性压力。自2016年至今无房企成功借壳上市，本次政策恢复涉房房企重组上市，再次打开闸门，有利于在上市公司体系外拥有存量房地产资产的企业，将体外资产注入，做大上市公司净资产和规模，盘活存量资产。同时，恢复房企再融资，募集资金可以用于补充流动资金、偿还债务，有助于进一步减轻当前房企资金压力，促进其健康发展。此外，通过股权融资募集资金，也有助于“保交楼”政策的落地。

平安证券地产团队称，新政允许符合条件的房地产企业实施重组上市，允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产并配套融资；一方面利于集团控股母公司拥有土地资源的房企做大做强，盘活集团未上市土储；另一方面有助于提高优质企业并购积极性，在负债可控的基础上通过再融资收购优质资产，同时补充扩充资本金实现规模快速突破。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，政策表示，允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司，将加快出险上市房企重组，加快化解房地产风险，加快房地产风险出清。建筑企业也将得到支持，同时将加快房地产企业与上下游建筑企业、装饰等企业整合。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此处明确了对房企重组上市落实了宽松政策，尤其是提及发行股份或支付现金购买涉房资产。其对于目前暴雷企业和优质房企都有较好的优势。其中爆雷企业可以借此类重组上市工作理顺债务关系，而对于优质房企来说，则有收购或控制此类企业的机会。

二、恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。

严跃进分析称，再融资属于上市公司IPO后的重要融资方式，后续不排除会导入国企等资金进行持股，增强房企的资金实力和抗风险能力。

植信投资研究院资深研究员马泓表示，过去两年时间，几乎难有股权融资案例出现，此次政策调整可能意味着未来一个阶段，作为直接融资工具之一的股权融资重新恢复功能，预计房企资金来源状况将持续向好。

三、调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。

针对此条，刘水表示，表明监管部门支持H股上市房企再融资，促进房企融资恢复，缓解房企流动性紧张局面，防范房企风险继续扩大。

四、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。

竺劲表示，强化REITs与私募基金作用，盘活房企存量资产。本次政策着重强调要推动保租房REITs和基础设施REITs的发展，再次强调已上市REITs的扩募。此外，提出要发展不动产私募基金，除了可以投资基础设施之外，还可以投资存量住宅地产、商业地产，该政策有助于为当前住宅与商业地产引入新的资金，盘活房企存量经营性不动产，助力行业的健康发展。

严跃进分析称，未来一些房企的项目盘活，如何借REITs方式来盘活，同时充当保障性租赁住房的房源，这是各地需要研究的。至少目前部分城市在收购房企存量房屋资产方面，是希望用于保障性租赁住房的功能。相关REITs金融政策也需要加快导入。

马泓称，此前央行已经明确，住房租赁信贷不纳入房地产贷款集中度管理考核指标。二十大提出“租购并举”，意味着未来金融机构将加大诸如住房租赁贷款、房地产保障性租赁住房REITs等金融工具的使用，更好地发挥创新金融工具对房地产市场的长期支持。

五、积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

第三方机构LP智库点评称，从海外PE（PrivateEquity，私募机构）机构的发展路径来看，由单一管理股权投资基金，向多元化的另类资产管理机构转变是重要趋势。不动产私募基金就是另类资产中重要的资产类别。例如黑石管理的万亿美元另类资产中，有四分之一属于不动产私募基金，也是黑石历史业绩回报相对稳健的资产类别。这类不动产私募基金对于存量住宅、商业地产、基础设施、城市更新等发挥积极融资功能和价值发现功能。期待证监会开展不动产私募基金试点，将开启中国本土私募不动产基金的良性有序发展时代。

11月28日，中国证券报从接近监管人士处获悉，证监会正在与基金业协会研究起草不动产私募投资基金备案细则，将尽快推出，符合条件的私募基金管理人届时可申请试点。

马泓认为，积极发挥私募股权基金的作用，开展不动产私募投资基金试点，这可能表明国内部分私募股权基金可能会参照成熟的国内外资产管理公司（AMC）的运作方式，开发掘金存量地产项目，促进房地产企业盘活经营性不动产，夯实相关房企现金流。

“第三支箭已经射出”

有房企财务条线人士向澎湃新闻表示，“我理解，这就是第三支箭”。严跃进也表示，此次政策明确了“支持房地产企业股权融资”，本质上就是第三支箭已经射出。

竺劲表示，“第三支箭”落地，金融支持房地产力度加码。继11月21日易会满主席表示支持涉房企业开展并购重组及配套融资、支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资之后，今日房地产股权融资正式放开。一个月内“三支箭”相继落地，金融支持房地产力度持续加码，有助于促进行业的健康平稳发展。

亿翰智库表示，此次证监会的表态，恢复境内和境外股权融资渠道，正是市场期待已久的“第三支箭”，并且发言人还明确了资金不仅允许用于“保交楼”，还可投向主业，用于补充流动资金、偿还债务、并购重组等，可以说一直紧绷的民营房企在年底迎来了“喘息期”，尤其是相较上一轮股权融资打开时期，房地产板块的估值已接近“腰斩”，这无疑会提升行业的吸引力，也有助于防止房企爆雷风险的进一步蔓延。但股权融资本就是更为市场化的行为，对于已经爆雷违约的企业，当前市场环境下资本是否认可，这个仍有待观察。

58安居客房产研究院分院院长张波同样表示，面对不确定性不断增多的外部环境，以及房地产市场下行压力持续存在的环境，房企的“第二支箭”在本月已密集落地，但单靠债权融资对房地产行业来说依然难言可快速渡过难关，因此“第三支箭”的推进将加速，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，对房企的意义重大，通过股权融资的发力，将有力推动房企解决资金问题，给行业以关键的“喘息”机会，积蓄能量穿越困境。

张波分析称，从具体执行层面来看，允许上市房企的非公开方式融资，这一做法表现得更为灵活，对于融资金融的用途也表述较为广泛，主要涉及项目的开工建设，并可用于债务偿还，这一做法对缓解房企的债务压力也将非常直接。同时对于涉房上市的再融资，则明确要求投向主业，这相对存在一定限制，但从现实情况来看，对此类上市公司的影响相对较小。

房地产政策接近“历史最宽松时期”，市场有望在2023年初逐渐企稳

中原地产首席分析师张大伟分析认为，房地产行业持续下调，房地产各种政策已经接近历史最宽松时期，恢复房地产上市企业再融资是重要的政策宽松。

今年1到10月，房地产开发企业到位资金125480亿元，同比下降24.7%。其中，国内贷款14786亿元，下降26.6%；利用外资62亿元，下降13.5%；自筹资金44856亿元，下降14.8%；定金及预收款41041亿元，下降33.8%；个人按揭贷款20150亿元，下降24.5%。

张大伟称，整体看，房地产行业缺血严重，最近房地产各种宽松政策越来越多，相比之前宽松的主要方向是倾斜购房者，降低购房者入市压力，最近很多政策都开始宽松房企，稳定房企的现金流，政策开始救助房企的资金链。

张大伟表示，整体看，房地产市场当下的问题是购房者支付能力、对后市的信心等，最近的政策的确会对市场有一定的积极作用，但预计市场见底依然需要一段时间。在11月一系列重磅政策的影响下，市场有望在2023年初逐渐企稳。

亿翰智库则表示，回顾11月，供给端政策接连出台，融资能解短期之急，但资金危机化解、企业恢复信心的根本还是回款，后续需求端的调整将更值得关注。

首单过审！保租房REITs破冰，租赁行业或轻装上阵谋发展

7月11日，首单保障性租赁住房（简称“保租房”）基础设施公募REITs（即不动产投资信托基金）项目——红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“红土创新基金”）项目获深交所通过，引起业界广泛关注。

这是自2021年6月29日国家发改委发文将保租房纳入基础设施公募REITs一年多以后，第一只获得交易所正式批准的保租房公募REITs。对于租赁行业而言，其将带来哪些影响？又有哪些问题需要厘清？

7月11日，市场上首单保障性租赁住房REITs获得交易所正式批准。 图/IC photo

首单保租房REITs获深交所通过

深交所信息显示，红土创新基金项目已于7月11日获深交所审核通过。这也是市场上首单通过的保租房REITs项目。

资料显示，红土创新基金的主要原始权益人为深圳市人才安居集团有限公司，专项计划名称为“深创投-深圳人才安居保障性租赁住房资产支持专项计划”。据悉，此次深圳市人才安居集团报送的保租房公募REITs项目，分布于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区，4个项目建筑面积合计13.43万平方米，共1830套保障性租赁住房。

对此，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析，旺盛的市场需求是支撑保租房公募REITs成功发行的基础，首获通过的该单REITs选取了4个位于深圳核心区域或核心地段的项目，既体现了底层资产布局、类型、规模，作为运营保租房公募REITs表现的前置因素，亦是旺盛、长期持续的市场需求的表现。

出租及续约方面，资料显示，上述4个项目运营时间虽未满3年，但已具备产生持续、稳定现金流的能力。从出租率看，4个项目均已达到较高出租率，截至2022年3月31日，其保租房的出租率分别为99%、99%、100%和98%。从现有租约租赁期限看，4个项目租约期限较长，3年期租约的占比高达98%。

“保租房项目基本均能够在短期内达到稳定运营。”赵然指出，此单保租房公募REITs的成功发行，对于保租房稳定性、增长潜力的问询进行了有力释疑。事实上，根据住房租赁行业特性，项目实际开业后3-6个月即可完成70%以上的房源招租（即出租率达到70%以上），运营1年后基本可以达到出租率稳定的状态。

除了项目租约稳定外，赵然还表示，保租房的运营管理机构能力，也是保证REITs收益率的关键。一般来说，基金管理人都会聘请外部或内部运营管理机构，由其提供标的项目的运营管理服务；而运营管理能力，主要是指收益率的创造和提升能力，具体包括市场定位能力、收益管理能力、运营成本管控能力等指标。

政策暖风频吹，保租房REITs破冰

发展保租房是我国住房制度建设的重中之重。来自住房和城乡建设部数据显示，截至今年1月中旬，全国已有近30个省区市出台了加快发展保租房的实施意见；“十四五”期间，40个重点城市计划新增保租房650万套（间）。

而保租房的发展，离不开金融领域的支持。在明确了保租房的发展规划目标后，政策层面早已显现出对于保租房市场的支持意图，尤其加大了金融支持力度，以促进形成住房租赁市场的长效机制。

今年5月27日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（简称《通知》）。《通知》提出，保租房发行基础设施REITs有利于盘活存量资产，回收资金用于新的保障性租赁住房项目建设，促进形成投融资良性循环，有利于更好吸引社会资本参与，拓宽保租房建设资金来源；有利于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度，推动实现全体人民住有所居。

《通知》发布当日，首批两只保租房REITs率先上报，中金厦门安居保租房封闭式基础设施证券投资基金、红土创新基金分别于上交所、深交所报送申请材料。7月7日，上交所信息显示，中金厦门安居保租房封闭式基础设施证券投资基金处于“已反馈”状态。

在此背景下，红土创新基金项目于7月11日获深交所通过，这是自去年6月29日国家发改委发文将保租房纳入基础设施公募REITs一年多以后，第一只获得交易所正式批准的保租房公募REITs。

景晖智库首席经济学家胡景晖点评称，如果没有大的意外，红土创新基金的这只公募REITs，也将成为国内首只成功发行的保租房公募REITs，对行业影响深远；希望未来有更多的保租房进入到公募REITs的市场，同时，为了能够促进长租房行业的发展，也希望市场化租赁住房能进入到公募REITs发行。

有望形成可持续商业闭环模式

值得一提的是，作为ABS（资产证券化）的一种形态，一段时间内，我国的REITs都被赋能于商业地产领域，而如今REITs将进入住房租赁市场，这背后有着不同寻常的意义。住房租赁模式是否会在资本市场大放异彩？与此同时，对于轻资产公寓运营企业来说，一条新的融资渠道摆在眼前，它们又将如何布局？还有哪些问题需要厘清？

“从国外的经验来看，房地产领域很多自持的、运营型的物业，包括酒店、养老、文旅、商业、写字楼等，都可以进入公募REITs领域，实现资产证券化。这也是很多开发企业和投资机构的退出路径，希望未来中国的公募REITs能够向房地产更多领域开放，实现开发、投资、运营、退出的一个完整的行业闭环。”胡景晖如是说。

赵然指出，保租房公募REITs对于我国住房租赁行业发展来说，能够使住房租赁企业“轻装上阵”，真正意义上实现“开发、运营、金融退出”的可持续发展的商业闭环模式；同时，公募REITs执行长期投资策略，具备专业的、主动的资产管理水平，有助于住房租赁市场的专业化发展，从而有效缓解整个房地产市场的波动。除此之外，公募REITs的扩募机制，也将形成良性循环，有利于行业规模的持续发展壮大。

“随着公募REITs的陆续落地，资产持有方及基金都会越来越意识到运营能力的重要。而轻资产管理公司的核心模式就是输出运营能力。因此，公募REITs或将进一步拓宽轻资产模式的输出面。”赵然分析称。

不过，在房东东公寓学院创始人全雳看来，尽管很多长租企业将一些租赁住房申请为保租房，或者已经成为保租房，但真正能达到发行保租房REITs门槛的却很少。因此，全雳建议，在稳房价、稳预期、保民生前提下，开发建设运营保租房是非常关键的一个举措。对于从事租赁住房的运营机构而言，建议给予更多资金和政策扶持。

什么时候首单央企租赁住房REITs获批？

23日，国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划（简称“保利租赁住房REITs”）获得上海证券交易所审议通过，对于加快推进租赁住房市场建设具有积极的示范效应。

保利租赁住房REITs由中国保利集团公司控股公司保利房地产（集团）股份有限公司联合中联前源不动产基金管理有限公司共同实施。产品总规模
50亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9:1，优先级证券评级AAA。本单产品的成功落地，验
证了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的可行性。

　助力租赁住房市场发展

近年来，鼓励发展租赁住房市场的政策密集落地。保利集团董事长徐念沙表示，保利集团积极贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，努力促进住
房回归居住属性，深入促进房地产行业健康有序发展。保利集团副总经理、保利地产董事长宋广菊表示，本项目是保利集团在租赁住房领域践行央企责任的首单试
水，“REITs”将成为保利集团构建“一主两翼”业务布局的战略性资本工具，积极开拓租赁住房市场的金融创新。

近年来，住建部积极推动租赁住房市场发展，在12个大中城市开展租赁住房试点，积极培育机构化、规模化的租赁住房企业，鼓励国有企业布局租赁住
房业务。同时，支持房地产企业进行创新租赁住房资产证券化实践，积极盘活存量房屋，增加租赁住房有效供给。下一步还将积极推动租赁住房企业拓宽直接融资渠
道，支持企业利用创新型金融工具发展租赁住房业务，推进租赁住房市场发展。

推进租赁住房资产证券化是发展租赁住房市场的重要内容。证监会相关人士表示，借助资产证券化为企业提供创新融资渠道和投资退出路径，对于建立多
主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。他认为，本单产品的推出既符合国家大力推进租赁住房市场建设的宏观导向，也为资产证券化在各实体
经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。

上海证券交易所相关人士表示，本单产品是国内首单以房地产企业自持租赁住房作为基础资产的REITs，为解决房地产企业租赁住房投资回收周期过
长的“后顾之忧”，通过资本市场资金实现租赁住房市场轻资产运营模式提供了现实样本，有望增强房地产企业加大租赁住房的投资以及房源供给的信心和动力。租
赁住房REITs产品的广泛试点将有力助推租赁住房市场健康、快速、规模化和可持续发展，同时也将为资本市场投资者增加一种具备稳定收益来源的不动产证券
化产品。希望能够通过本单产品的试点，对国内REITs的进一步发展乃至公募REITs的推出发挥积极推动作用。

　　实现REITs的“扩募功能”

在房地产行业的“存量时代”，房地产企业面临的重大挑战之一是从“拿地卖房”模式向“出售与持有运营并举”的转型。

保利集团布局转型较早，在租赁住房领域已建立瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌，项目布局十余城市，分别由保利集团旗下租赁住房管理运营平台“保利商业公司”、“安平养老公司”负责运营。

保利地产相关负责人表示，REITs是与持有运营商业模式最佳匹配的金融工具。保利集团已搭建了专门的RETIs运作平台——保利瑞驰（横琴）资产管理有限公司，并担任本单产品联席总协调人，其优秀的资本运作能力为本单产品的顺利实施提供了有力保障。

中联基金执行总经理范熙武表示，上海证券交易所专业、高质、高效的审议工作以及严谨的创新理念，是本单产品得以顺利落地的关键所在。

他认为，与国际成熟市场相比，除了在投资门槛、流动性方面的差异之外，国内REITs缺乏“扩募机制”，一定程度上制约了国内REITs“金融
服务实体经济”效用的发挥。在当前的资产证券化制度框架下，投资门槛及流动性问题尚无可行路径，有待于公募RE-ITs的出台，而“扩募机制”问题一定程
度上可通过借鉴资产证券化制度现有“储架发行机制”实现。保利租赁住房REITs的“储架发行机制”，在当前的资产证券化制度框架内创设出“可以长大”的
REITs，间接实现了公募REITs的扩募功能，将对我国REITs的发展产生积极而深远的影响，是我国REITs发展史上的里程碑式产品。

出来要做到公平公正，真正服务需要的人。

保障性租赁住房REITs陆续落地，企业如何转换经营逻辑？

业内人士认为，保障性租赁住房REITs的上市，拉开行业金融化的大幕。 今年以来，我国住房租赁行业再迎实质性拐点。保障性租赁住房试点40城建设提速，多地陆续公布筹建进度，供给增量迅速扩充。更受业内关注的是，保障性租赁住房REITs（房地产投资信托基金）陆续落地，华夏北京保障房中心租赁住房REITs获批，而之前的红土创新深圳人才安居REITs、中金厦门安居REITs，已完成询价，即将上市。 那么，这是否意味着我国保障性租赁住房REITs将迎来发行潮？市场化的长租房参与主体该如何拥抱公募REITs？从盈利方面分析，公募REITs收益率突破4%的着力点是什么？ 业内人士认为，保障性租赁住房REITs的

什么是REITs

REITS 即房地产信托投资基金，是一种通过发行股份或者受益凭证汇集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按照比例分配给投资者的一种信托基金。 涉及reits的投资分析建议您联系持牌投资顾问。