金地获两笔抵押贷款约 65 亿，该企业市场前景如何？

中报｜金地持续降价毛利率腰斩至7.57%，短期销售难补百亿现金缺口

金地集团2025年中期业绩显示，其房地产业务结算毛利率从2024年全年的14.11%大幅下降至7.57%，同时短期销售难以弥补百亿现金缺口，流动性危机仍未解除。
毛利率腰斩：降价去化与资产减值双重压力降价去化导致毛利率骤降：为加速资金回流、降低负债，金地集团采取“以价换量”策略，直接导致房地产业务结算毛利率从2024年的14.11%腰斩至7.57%，创历史新低。这一数据反映出公司为应对市场下行压力，不得不通过大幅降价促进销售，但牺牲了利润空间。

图：金地集团毛利率从2024年14.11%降至2025年7.57%，降幅显著
资产减值进一步侵蚀利润：2025年上半年，金地集团因部分项目存货可变现净值低于成本，计提资产减值准备共计22.84亿元，其中信用损失准备16.11亿元、存货跌价准备6.72亿元。这直接导致归母净利润减少16.65亿元，加剧了盈利水平的恶化。现金缺口超百亿：短期债务压力未减货币资金与短债缺口扩大：截至2025年6月末，金地集团货币资金约为164.3亿元，较2024年末减少27.72%；同期短债规模（一年内到期的非流动负债+短期借款）约为272.59亿元，资金缺口高达108.29亿元，接近上半年营收的三分之二。这一缺口表明公司短期偿债压力巨大，流动性风险仍未缓解。
经营活动现金流由正转负：2025年上半年，金地集团销售商品、提供劳务收到的现金仅为100.51亿元，同比跌幅达52.91%；经营活动现金流净额同比减少127.4%，由45.9亿元变为-12.58亿元。这反映出公司通过销售回笼资金的能力大幅下降，进一步加剧了现金流紧张。
业务收缩与投资谨慎：土地储备持续减少销售规模与均价双降：2025年上半年，金地集团签约面积约为125.4万㎡，签约金额约171.5亿元，同比分别减少47.84%、52.52%；销售均价约为13676元/㎡，较2024年全年的15831元/㎡下滑13.61%。销售规模和均价的双重下降，直接导致营收同比下滑25.8%至156.78亿元。
土地投资大幅放缓：为控制支出，金地集团自2023年下半年起减少土地投资，2024年仅公开拿地一宗（权益比例30.61%），2025年上半年虽在杭州、上海、武汉重启拿地，但按权益金额算，3宗地累计土地金仅2.05亿元。截至2025年6月底，公司土地储备较2024年末再降7.37%至2701万㎡，权益土地储备下滑6.67%至1162万㎡。土地储备的持续减少，反映出公司对未来市场持谨慎态度，但也限制了长期发展潜力。
流动性危机未解：偿债高峰虽过，但风险仍存债务结构优化但总量仍高：截至2025年6月末，金地集团有息负债规模较2024年底下降5.22%至696.78亿元，债务融资加权平均成本为3.96%，较2024年末下降0.09个百分点，资产负债率为63.7%。尽管债务结构有所优化，但有息负债总量仍处高位，且短期债务占比高（一年内到期负债272.59亿元），流动性压力未根本缓解。
融资与抵押贷款支撑有限：2025年上半年，金地集团通过抵押存货（154.94亿元）和投资性房地产（250.57亿元）获得贷款，并新获借款约16.9亿元。但这些融资手段难以完全弥补现金缺口，同期筹资活动现金流净额约为-54.38亿元，综合现金及现金等价物余额同比减少31.71%至149.47亿元。
行业背景：金地困境折射房地产市场调整金地集团的业绩下滑并非个例。亿翰智库数据显示，2025年上半年，60家A股上市房企中超过六成处于亏损状态，亏损额度预计在377.2亿元至470.8亿元之间，结转规模下降、利润承压、计提资产减值是主要原因。这表明，在房地产行业深度调整期，即便是曾经的头部房企，也难以避免盈利下滑和流动性紧张的挑战。

金地集团“零违约”背后：227亿现金如何撑起735亿债务？

金地集团以227亿现金支撑735亿债务并维持“零违约”，主要依靠债务结构优化、融资策略调整、资产处置与成本控制等综合措施，但同时也面临销售下滑、利润亏损、土地储备不足等挑战。具体分析如下：
一、债务结构优化：降低公开市场融资依赖，聚焦低成本银行借款债务规模缩减：2024年末，金地集团有息负债从2023年末的919亿元降至735.19亿元，降幅达20%。其中，公开市场融资余额从高位压缩至27亿元（占比3.7%），银行借款占比提升至96.3%，债务结构显著优化。融资成本下降：2024年债务融资加权平均成本为4.05%，较上一年度下降31个基点（BP），低成本资金占比提升进一步减轻了偿债压力。债务延期安排：剩余5.6亿元债务通过协商延期至2026年偿还，为短期流动性争取缓冲期。

数据来源：Wind
二、融资策略调整：经营性物业贷款成为重要资金来源经营性物业贷款突破：近年累计融资近200亿元，通过抵押优质商业资产（如购物中心、写字楼）获取长期低成本资金，逐步替代传统信用贷模式。融资方式多元化：从单一信用贷转向“抵押贷款+经营贷”结构化融资，增强资金稳定性。例如，2024年上半年兑付中期票据后，公开市场待偿债券仅剩两笔，整体计息债务降至700亿元以内。三、资产处置与成本控制：牺牲短期利益换取流动性货币资金消耗：为偿还债务，公司货币资金从2023年的297.4亿元减少至2024年的227.3亿元，为近8年最低水平。暂停分红与投资：2024年股东大会高票通过不派发现金红利议案，同时经历长达一年半的拿地“空窗期”，权益土储从1800万平方米降至1245万平方米，以减少资金支出。亏损与资产减值：2024年归母净利润亏损61.15亿元，主要因销售规模缩减、结算毛利率下降及资产计提减值66.92亿元。四、当前挑战：销售下滑与土地储备不足制约长期发展销售规模大幅萎缩：2025年上半年累计签约金额同比下降52.52%，签约面积同比下降47.84%，降幅远超行业头部企业平均水平（百强房企销售额同比下降11.8%）。土地储备仅够支撑2-3年：总土储2916万平方米按现有开发速度仅能维持短期运营，2025年初虽重新参与土拍（如1月竞得杭州地块、2月联合竞购上海地块），但规模有限，难以快速补充储备。现金流持续承压：2025年一季度经营活动现金流量净额为-10.68亿元，亏损进一步扩大至6.58亿元，现金回笼难度加大。

数据来源：Wind
五、未来展望：需平衡短期偿债与长期发展金地集团通过债务结构优化和融资策略调整暂时缓解了流动性危机，但销售下滑、利润亏损和土地储备不足等问题仍需解决。未来需重点关注：
销售回暖与现金流改善：通过优化产品、调整定价策略或拓展新市场提升销售规模。土地储备补充：在控制风险的前提下，适度增加优质土储以支撑长期开发需求。融资渠道拓展：继续利用经营性物业贷款等工具，同时探索REITs等创新融资方式。

金地自在城第一街区是如何定价的，是按揭买的，能用来抵押吗？

您好，很高兴为您解答金地自在城第一街区小区相关问题。
首先，金地自在城第一街区财务测算是第一个环节，是定价的基础。财务测算要达成的最终目的其实很简单：金地自在城第一街区不同售价的利润率水平。除了利润率，由于金地自在城第一街区不同的价格会有不同的销售速度（营销来根据产品和市场情况预测），所以还要看金地自在城第一街区回款速度的要求。基本上来说，金地自在城第一街区最低保证的价格，是由最低利润率结合能够接受的回款速度要求来倒推的。
金地自在城第一街区是按揭买的房子，可以找贷款公司办理。因为买的金地自在城第一街区的房子如果在银行办理了按揭贷款，银行是不接受二次抵押，只有买的金地自在城第一街区的房子按揭完成才可以再办理二次抵押贷款。
以上内容，仅供参考，希望能帮到您。感谢您对看房网的支持，祝您购房愉快！

解码央企地王融资链条：银行成本价贷款支撑

1月下旬，某央企被曝以29亿元竞得东莞一宗限价商住土地，折合楼面价2.66万元，该公司借此成为东莞新晋单价地王。同时，部分央企面临“退房令”行动迟缓的消息也在财经媒体成功刷屏。
抛开央企是否推高了房价和该不该退出的争议，仔细甄别央企和上市房企的财务数据可以发现，无论是央企还是民企，房企在土地争夺中的底气除了源自自身品牌和资金实力外，显然很大程度上还取决于其与银行的亲疏程度。事实上，部分优质房企获得的开发贷已经是银行揽储的“成本价”。
土地储备热度持续
或许是因为“手中有粮，心里不慌”的古训已经根深蒂固，房地产市场成交的清淡并没有阻碍房企土地储备的热情。
据《证券日报》记者不完全统计，今年以来，仅A股上市公司和新三板公司发布的收购地块或竞得土地使用权的相关公告就接近70条；如果加上H股市场内资房企的公告，则约有近百条相关信息。
从发布公告的上市公司来看，央企和民企都有涉及。房企的土地储备自然是主营业务发展的需要。不过，从公告细节也可以看出来，部分房企“抢到”土地后并不准备自己独立开发，而是计划招揽合作方。例如，2月8日，某总部位于南方的上市公司表示，子公司以逾2亿元竞得某地块的国有建设用地使用权，土地规划用途为批发零售用地及商务金融用地，公司目前拥有上述地块100%权益，鉴于未来公司可能就项目引入合作者，影响公司在项目中所占权益比例，该比例仅供投资者作阶段性参考。比较有趣的是，该上市公司近三个月已经发布了13条竞得土地的公告，大多有“可能就项目引入合作者”的表述。
而主业与房地产无关的新三板企业对于竞得土地使用权的解释则比较类似——“通过购买土地使用权，并该土地上规划、建设全新的厂区,可以改善公司的生产经营环境,提高经营场所稳定性,更好地适应公司的发展要求”，该类企业相中的土地大多也是工业园区或类似性质。
银行贷款悄然支撑
单个地块动辄数亿元乃至数十亿元，而需要在各地囤地的房地产企业显示不可能仅依靠自身的现金流支撑竞价抢地。从资本的角度来讲，支撑一座座高楼大厦的，其实是成本各异的融资渠道，其中银行信贷无疑是成本相对较低且比较可预期的一种途径，多数优质上市房企能够获得的银行授信总额远高于其实际使用额。房企对于与银行的良好关系也是在财报中直言不讳，并借此向投资者展示财务结构稳健。
中粮地产表示，公司将银行借款作为主要资金来源。房地产行业占用资金量大，目前公司与各家银行保持着良好的合作关系，部分新增项目采用战略合作、引入基金（或有限合伙企业）等方式进行项目开发。未来公司将继续实施稳健的财务政策，为业务发展提供稳定的资金来源。2016年上半年，获得银行授信306.02亿元，已使用169.81亿元（含银行保函等），未使用136.21亿元。报告期内银行贷款均已按时偿还。此外，该公司1年内到期的长期借款26笔，期中24笔与银行有关，这24笔借款的期末值（去年中期）超过了26亿元。金额前五名的长期借款人包括4家银行，期末数合计46亿元。
金地集团拥有多样化的融资渠道，包括银行借款、发行债券和中期票据、信托借款等。截至2016年中期，该公司有息负债合计人民币355亿元，债务融资加权平均成本为4.81%，其中，银行借款占比为49%，应付债券占比为46%，其他借款占比为5%。公司获得各银行金融机构授信总额人民币1320亿元，已使用银行授信总额为人民币216亿元，尚剩余授信额度1104亿元。报告期内，公司均已按期归还或支付借款本金及利息。
荣盛发展去年中报显示，报告期内，公司资信状况良好，共申请银行授信总额度393.55亿元,已使用额度159.07亿元，剩余额度234.48亿元。报告期内，公司偿还银行贷款17.14亿元。
此外，房企领军企业中国恒大截至2015年年底与20家银行有主要往来，取得授信总额2736亿元，而该公司未动用银行授信额度达1545亿元。去年上半年，恒大融资成本持续下降，中期平均融资成本较2015年年底再降0.8个百分点，截至去年中期，该公司未使用银行授信额度也达到了1260亿元。
利率接近“成本价”
对于央企或优质房企而言，银行信贷的优势远不仅在于体量，最重要的优势实际上是价格。事实上，对于商业银行来说，为了争夺优质客户，开发贷的价格已经几近成本价。
中国国贸2016年中报显示，去年上半年，该公司长期借款的利率区间为4.41%-4.90% (而2015年则为5.535%)。该公司同时表示，“财务费用减少，主要是应付债券减少以及银行借款利率降低从而利息费用支出减少”。国资背景的厦门国贸去年上半年抵押借款的利率在4.59%-6.215%之间，保证借款利率在1.85%-3.71%之间，信用借款利率在1.2%-6.9%之间。
此外，《证券日报》记者同时注意到，目前贷款基础利率LPR已经长时间保持在4.3%，该指标是基于报价银行自主报出的最优贷款利率计算并发布的贷款市场参考利率。部分央企和国企背景的上市房企显然能够达标“最优企业”，其执行利率也将低于中国国贸和厦门国贸。
与之形成反差的是，银行的揽储成本始终居高不下，多数中小型银行的理财产品收益率依旧在4%-4.5%之间，在年底等重要时点更是可能高于4.5%。换句话说，如果将理财产品与揽储画上等号，那么银行的LPR贷款已经是成本价了。
“银行当然不是不想赚钱，但是优质企业在与银行的谈判中往往占据优势地位，现在银行对于信贷比较谨慎，都坚持只选取优质客户”，资深律师对《证券日报》记者表示，“毕竟，从过往的记录来看，央企和国企房地产企业发生不良贷款的机率确实比较低，甚至就连争议和诉讼也很少发生”。
某股份制银行华南地区分行行长也曾对《证券日报》记者表示，该分行低不良贷款率（低于0.2%）的秘诀之一就是“聚焦‘三优一特’公司客户，即优质上市公司、大优企业、大优项目以及区域特色，推进名单制管理和开发”。
另据记者了解，在揽存压力比较大的背景下，大型房企确实属于稀缺资源，因为大型房企不仅是优质贷款客户还是颇具实力的存款和理财客户。因此，虽然银行手握信贷审批权，但多数情况下，都是银行主动争取成为大型房地产企业的主办银行或战略伙伴，这样银行能够在对公业务领域形成综合经营优势。
（以上回答发布于2017-02-14，当前相关购房政策请以实际为准）
https://www.focus.cn/loupan/?channelId=451

纳斯达克指数是什么

股市风云 第7期 2008年07月17日
开题话：
炒股是一种投机，而不是投资行为，要真正做到投资的人少之又少，在投机的市场少去听一些所谓的股票
推选，认真判断好走势比认真的听一段股票点评要实用的多，没有存在最好的选股软件，或者选股书籍，
没有最好的操作软件，软件往往只需要最简单的，比如：同花顺，就足矣，否则选择多了，反而容易误入
其中，不知所措。不要相信市面上所谓的炒股软件，因为他们的买入信号基本都来自于技术指标，去买那
种软件，等于给人家送钱。真理只有看清楚大盘的趋势，才能驾奴股市。
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大盘分析：（早评）
最近两个交易日，在接踵而至的外围利空冲击下，A股市场重归下跌旅程。上证指数由最高2900点跌至最
低2656点，连破几个整数大关，7月上旬半个月的反弹成果再遭吞噬。值得一提的是，市场做多的星星之
火被以金融地产为主的强大做空力量扑灭，主流机构的谨慎态度可见一斑。
根据上证交所提供的数据显示，在7月1日到7月8日的6个交易日里，机构的资金不论大盘是跌还是大涨，
都是呈现净流出状态，6天机构资金净流出金额高达104亿元。即使在中国人寿、招商银行等蓝筹股暴涨的
7月9日，机构资金也只净流入了13.35亿元，相对于超千亿的成交量，仅是杯水车薪。
从最近盘面特征看，当前市场主流资金的参与度明显不够。
以具有代表性的7月9日为例，在当日75只涨停股中，股价在20元以上的仅有中国人寿等6只个股。而股价
低于10元的个股多达50只。其中，金杯汽车、吉林化纤、银基发展、新乡化纤等股价不足5元。此外，涨
幅超过7％的个股中，低价股更是数不胜数。这些盘中热点强势品种，已不在于是否业绩好坏，而更多关
注的是个股走势形态，以及股价的高低。并且在当日的交易席位中，涨停个股几乎都是各券商营业部席位
在净买入，而机构席位非常少。
因此，尽管最近沪深两市的单日成交量都在1000亿元以上，但这种持续放量反弹更多的体现出游资热钱的
特性，而基金等机构对待整体行情态度非常谨慎，主力机构参与度不足成为当前市场重陷调整的主要原因
。那么，究竟是什么原因导致了目前机构缺位的局面呢？
次贷危机蝴蝶效应冲击A股市场。自从6月底以来，美国印地麦克银行在短短的11天中被提走了13亿美元，
该银行因此倒闭，成为美国历史上第二大规模的倒闭银行。与此同时，美国最大两家住房抵押贷款融资机
构——“房利美（FannieMae）”和“房地美（Fred－dieMac）因次贷危机而陷于资金困境。可见，美国
次贷危机仍呈现进一步加剧的态势。
正是出于对次贷危机担忧的加剧，周二海外市场大幅动荡，亚太股市全线下跌，其中，与A股市场息息相
关的香港恒生指数一度重挫超过800点。更令市场所担忧的是，根据美国财政部和美联储2007年联合发布
的“海外持有美国证券情况的报告”，中国是这两家公司排名第一的外国债权人，持有3760亿美元公司债
券。一旦这两家金融机构企业陷入危机，将会对中国外汇储备资产价值造成一定程度的损失。而中国一些
投资于房利美与房地美债券的银行，不得不提取更多的坏账准备，其潜在的损失将会给A股市场的金融和
地产企业带来巨大杀伤力。
同样是在周二，金地集团、保利地产、泛海建设等被封于跌停，而浦发银行、万科A等龙头品种的跌幅也
都超过7%。前期一度引领市场反弹的金融、地产板块集体跳水，导致当日上证指数再度跌穿2800点整数关
口，而深圳成指的万点大关也是得而复失。
海外热钱显露阶段性撤离迹象。美国次贷危机的进一步蔓延，导致全球股市纷纷下跌。有统计资料显示，
在全球股市下跌的过程中，无论是欧洲成熟市场，还是包括“金砖四国”在内的发展中新兴市场，都呈现
出明显的资金流出态势。
从A股市场看，最近市场的大宗交易频频出现。数据显示，7月14日、15日连续两个交易日内，中金公司席
位15次以买家身份现身上海和深圳证交所大宗交易市场，合计成交金额达52661.02万元。其中11次的交易
对手为瑞银证券总部的席位，另外4次为机构专用席位（也不能排除瑞银证券席位）。
有分析人士指出，美国次贷危机的再度加剧，已经显露出海外热钱在全球范围回撤“救火”的迹象。而透
过瑞银席位大单卖出，中金席位照单全收的现象，体现了A股市场热钱的最新动向。海外热钱的阶段性撤
离，打乱了近期股市的反弹节奏，重回调整应在情理之中。
“一防一保”形成宏观经济复杂格局。随着全球经济危机的进一步蔓延，国内的宏观调控更加复杂。联系
到6月市场预期走低的CPI数据，央行在7月加息的压力大减，A股市场的7月反攻也源自于此。但日前社科
院出台报告预测6月PPI数据为8.8%，大大超出市场预期。同时，发改委召开专项会议并再次强调保持物价
稳定的重要性，因此市场对央行加息的忧虑再起，基本面的不明朗导致市场重现调整态势。
当然，目前管理层在长三角、珠三角一带的调研仍在进行中，大量出口导向型制造企业遭遇的发展问题已
经受到管理层的重视并可能逐步解决。
种种迹象表明，受各种因素的影响，当前机构心态依然谨慎。但有分析人士指出，目前开放式股票基金仓
位已经降至历史新低，股市存量保证金也同步创新低，此外股指的月度换手率、A股周开户数均处于历史
低位，A股多项指标均创新低，说明现在是艰难时刻，但是往往孕育机会。特别是随着宏观政策预期的逐
渐明朗，7月的中期反弹还可以期待。
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投资推选：
吉林制药(000545)：两百万手 稳封涨停
作为新钾肥概念股，吉林制药显然不会让等待两个月之久的股民失望，因为公司将要进行的重大资产重组
，将会把一个年净利润仅有一千万多元的制药企业，摇身一变成炙手可热的钾肥概念股，且今后几年的净
利润更将高达数亿元。二级市场上，该股今日开盘再封无量涨停，报收10.54元。两百多万手让想介入该
股者，望洋兴叹，后市也许一字板在等待持股者。持股者可要拿住了，后市会有更多的惊喜。
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名词解释：
概念股：概念股是指具有某种特别内涵的股票,而这一内涵通常会被当作一种选股和炒作题材,成为股市的
热点。其有具体的名称，事物,题材等，例如金融股，地产股，资产重组股，券商股，奥运题材股，保险
股，期货概念等都称之为概念股。简单来说概念股就是对股票所在的行业经营业绩增长的提前炒作。
1. 概念股是依靠某一种题材比如资产重组概念，三通概念等支撑价格。中国概念股就是外资因为
看好中国经济成长而对所有在海外上市的中国股票的称呼。也有称中国概念股是“就是为了使人相信其谎
言而编造的一切谎言”。
2.概念股是与业绩股相对而言的。业绩股需要有良好的业绩支撑。概念股则是依靠某一种题材比
如资产重组概念，三通概念等支撑价格。
股市的概念，原本也是一类具有共同特征股票的总称。如奥运概念，指的就是与承办奥运有商业
机会的一类公司的总称。这样的概念还有许多，如网络概念、3G概念，WTO概念、生物医药概念，整体上
市概念，股指期货概念，……但是在股市上，概念的内在含义却不仅仅是对某一股票类别的概括，其引申
含义是一个市场共识。比如网络概念，在网络成为概念之前，涉及互联网的股票充其量只能称之为一个板
块，是一种中性的界定，但成为概念含义就变了。概念是一个更为积极、含义更为肯定的投资共识。概念
类股票的产业背景、投资机会以及未来的前景，投资人会进行非常细致的分析研究并报以极大的信心。
股市概念具有非常强大的广告效应。一只股票自身或许没多大吸引力，可一旦它被纳入某个概念
中，就会受到全体投资者的密切关注。如上海梅林（600073）这家公司早期是做罐头食品的，后来也生产
了一些矿泉水之类的产品，业绩平平，产业陈旧，关注这家公司的投资者很少。1999年该公司摇身一变成
为了网络概念股，它也的确开办了个电子商务网站，主要是卖它的矿泉水。于是该股票立刻成了股市共同
关注的焦点。