证监会研究起草不动产私募投资基金备案细则，将有哪些新的发展模式？

证监会恢复上市房企再融资，允许用来还债！第三支箭射出，影响有多大

11月28日，证监会发布消息称，决定在房地产企业股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。政策涉及恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。

澎湃新闻采访了多位房企人士和业内专家，解析政策对房地产整体作用，并逐条解读每条政策影响。

一、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合。

中信建投证券房地产行业首席分析师竺劲称，允许借壳上市与再融资，助力央国企做大做强，同时有助于减轻民营企业的流动性压力。自2016年至今无房企成功借壳上市，本次政策恢复涉房房企重组上市，再次打开闸门，有利于在上市公司体系外拥有存量房地产资产的企业，将体外资产注入，做大上市公司净资产和规模，盘活存量资产。同时，恢复房企再融资，募集资金可以用于补充流动资金、偿还债务，有助于进一步减轻当前房企资金压力，促进其健康发展。此外，通过股权融资募集资金，也有助于“保交楼”政策的落地。

平安证券地产团队称，新政允许符合条件的房地产企业实施重组上市，允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产并配套融资；一方面利于集团控股母公司拥有土地资源的房企做大做强，盘活集团未上市土储；另一方面有助于提高优质企业并购积极性，在负债可控的基础上通过再融资收购优质资产，同时补充扩充资本金实现规模快速突破。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，政策表示，允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司，将加快出险上市房企重组，加快化解房地产风险，加快房地产风险出清。建筑企业也将得到支持，同时将加快房地产企业与上下游建筑企业、装饰等企业整合。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此处明确了对房企重组上市落实了宽松政策，尤其是提及发行股份或支付现金购买涉房资产。其对于目前暴雷企业和优质房企都有较好的优势。其中爆雷企业可以借此类重组上市工作理顺债务关系，而对于优质房企来说，则有收购或控制此类企业的机会。

二、恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。

严跃进分析称，再融资属于上市公司IPO后的重要融资方式，后续不排除会导入国企等资金进行持股，增强房企的资金实力和抗风险能力。

植信投资研究院资深研究员马泓表示，过去两年时间，几乎难有股权融资案例出现，此次政策调整可能意味着未来一个阶段，作为直接融资工具之一的股权融资重新恢复功能，预计房企资金来源状况将持续向好。

三、调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。

针对此条，刘水表示，表明监管部门支持H股上市房企再融资，促进房企融资恢复，缓解房企流动性紧张局面，防范房企风险继续扩大。

四、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。

竺劲表示，强化REITs与私募基金作用，盘活房企存量资产。本次政策着重强调要推动保租房REITs和基础设施REITs的发展，再次强调已上市REITs的扩募。此外，提出要发展不动产私募基金，除了可以投资基础设施之外，还可以投资存量住宅地产、商业地产，该政策有助于为当前住宅与商业地产引入新的资金，盘活房企存量经营性不动产，助力行业的健康发展。

严跃进分析称，未来一些房企的项目盘活，如何借REITs方式来盘活，同时充当保障性租赁住房的房源，这是各地需要研究的。至少目前部分城市在收购房企存量房屋资产方面，是希望用于保障性租赁住房的功能。相关REITs金融政策也需要加快导入。

马泓称，此前央行已经明确，住房租赁信贷不纳入房地产贷款集中度管理考核指标。二十大提出“租购并举”，意味着未来金融机构将加大诸如住房租赁贷款、房地产保障性租赁住房REITs等金融工具的使用，更好地发挥创新金融工具对房地产市场的长期支持。

五、积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

第三方机构LP智库点评称，从海外PE（PrivateEquity，私募机构）机构的发展路径来看，由单一管理股权投资基金，向多元化的另类资产管理机构转变是重要趋势。不动产私募基金就是另类资产中重要的资产类别。例如黑石管理的万亿美元另类资产中，有四分之一属于不动产私募基金，也是黑石历史业绩回报相对稳健的资产类别。这类不动产私募基金对于存量住宅、商业地产、基础设施、城市更新等发挥积极融资功能和价值发现功能。期待证监会开展不动产私募基金试点，将开启中国本土私募不动产基金的良性有序发展时代。

11月28日，中国证券报从接近监管人士处获悉，证监会正在与基金业协会研究起草不动产私募投资基金备案细则，将尽快推出，符合条件的私募基金管理人届时可申请试点。

马泓认为，积极发挥私募股权基金的作用，开展不动产私募投资基金试点，这可能表明国内部分私募股权基金可能会参照成熟的国内外资产管理公司（AMC）的运作方式，开发掘金存量地产项目，促进房地产企业盘活经营性不动产，夯实相关房企现金流。

“第三支箭已经射出”

有房企财务条线人士向澎湃新闻表示，“我理解，这就是第三支箭”。严跃进也表示，此次政策明确了“支持房地产企业股权融资”，本质上就是第三支箭已经射出。

竺劲表示，“第三支箭”落地，金融支持房地产力度加码。继11月21日易会满主席表示支持涉房企业开展并购重组及配套融资、支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资之后，今日房地产股权融资正式放开。一个月内“三支箭”相继落地，金融支持房地产力度持续加码，有助于促进行业的健康平稳发展。

亿翰智库表示，此次证监会的表态，恢复境内和境外股权融资渠道，正是市场期待已久的“第三支箭”，并且发言人还明确了资金不仅允许用于“保交楼”，还可投向主业，用于补充流动资金、偿还债务、并购重组等，可以说一直紧绷的民营房企在年底迎来了“喘息期”，尤其是相较上一轮股权融资打开时期，房地产板块的估值已接近“腰斩”，这无疑会提升行业的吸引力，也有助于防止房企爆雷风险的进一步蔓延。但股权融资本就是更为市场化的行为，对于已经爆雷违约的企业，当前市场环境下资本是否认可，这个仍有待观察。

58安居客房产研究院分院院长张波同样表示，面对不确定性不断增多的外部环境，以及房地产市场下行压力持续存在的环境，房企的“第二支箭”在本月已密集落地，但单靠债权融资对房地产行业来说依然难言可快速渡过难关，因此“第三支箭”的推进将加速，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，对房企的意义重大，通过股权融资的发力，将有力推动房企解决资金问题，给行业以关键的“喘息”机会，积蓄能量穿越困境。

张波分析称，从具体执行层面来看，允许上市房企的非公开方式融资，这一做法表现得更为灵活，对于融资金融的用途也表述较为广泛，主要涉及项目的开工建设，并可用于债务偿还，这一做法对缓解房企的债务压力也将非常直接。同时对于涉房上市的再融资，则明确要求投向主业，这相对存在一定限制，但从现实情况来看，对此类上市公司的影响相对较小。

房地产政策接近“历史最宽松时期”，市场有望在2023年初逐渐企稳

中原地产首席分析师张大伟分析认为，房地产行业持续下调，房地产各种政策已经接近历史最宽松时期，恢复房地产上市企业再融资是重要的政策宽松。

今年1到10月，房地产开发企业到位资金125480亿元，同比下降24.7%。其中，国内贷款14786亿元，下降26.6%；利用外资62亿元，下降13.5%；自筹资金44856亿元，下降14.8%；定金及预收款41041亿元，下降33.8%；个人按揭贷款20150亿元，下降24.5%。

张大伟称，整体看，房地产行业缺血严重，最近房地产各种宽松政策越来越多，相比之前宽松的主要方向是倾斜购房者，降低购房者入市压力，最近很多政策都开始宽松房企，稳定房企的现金流，政策开始救助房企的资金链。

张大伟表示，整体看，房地产市场当下的问题是购房者支付能力、对后市的信心等，最近的政策的确会对市场有一定的积极作用，但预计市场见底依然需要一段时间。在11月一系列重磅政策的影响下，市场有望在2023年初逐渐企稳。

亿翰智库则表示，回顾11月，供给端政策接连出台，融资能解短期之急，但资金危机化解、企业恢复信心的根本还是回款，后续需求端的调整将更值得关注。

《私募基金管理条例》将给管理人登记带来哪些新

一、夯实私募基金监管法律基础

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众所周知，目前私募基金业务领域内的立法体系中，由全国人大常委会制定的《证券投资基金法》处于“法律”地位，是私募领域内的最高层级的法规。本次征求意见的《私募投资基金管理暂行条例》立法层级上则属于行政法规，效力等级仅次于《证券投资基金法》。

此前法务部曾发文《私募基金监管法规体系全景扫描丨专题研究》，对私募基金设立、运营等涉及的法规体系进行扫描；还曾发文《私募基金逐步构建“7+2”自律体系丨专题研究》，解析私募基金构建的是“7+2”自律体系。

随着本次征求意见的《私募投资基金管理暂行条例》的出台，私募行业的“一法、一规、三规章、七办法、两指引”的监管体系将搭建完毕。具体是指：

【一法】

《证券投资基金法》（2015年4月24日，全国人大常委会）

【一规】

《私募投资基金管理暂行条例》（征求意见稿）

【三规章】

1、《私募投资基金监督管理暂行办法》（2014年8月21日，证监会令[105]号）

2、《证券期货经营机构私募资产管理业务运行管理暂行规定》（2016年07月14日，证监会公告[2016]13号）

3、《证券期货投资者适当性管理办法》（2016年12月12日，证监会令第130号）

【七办法】

1、《私募投资基金管理人登记和基金备案办法》（2014年2月7日，计划修订）

2、《基金从业资格考试管理办法（试行）》（2015年7月24日，计划修订）

3、《私募投资基金信息披露管理办法》（2016年2月4日）

4、《私募投资基金募集行为管理办法》（2016年4月15日）

5、《私募投资基金服务业务管理办法（试行）》（2017年3月1日）

6、《私募投资基金管理人从事投资顾问业务管理办法》（未出）

7、《私募投资基金托管业务管理办法》（未出）

【两指引】

1、《私募投资基金管理人内部控制指引》（2016年2月1日）

2、《私募投资基金合同指引（契约型、公司型、合伙型）》（2016年4月18日）

二、私募基金管理人登记“趋严”

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征求意见稿在第二章设专章对“私募基金管理人”加以规范。虽然具体条文仅有八条，但通读下来，我们的感觉是：私募基金管理人登记日趋严格，对登记为管理人的机构要求更加规范严格。

1、明确自然人不能登记为私募基金管理人

征求意见稿第六条规定：“私募基金管理人由依法设立的公司或者合伙企业担任。”这一规定明确的将自然人排除在管理人之外。

事实上，这一规定沿袭了中基协目前的做法。在《私募基金登记备案相关问题解答（一）》中：“二、自然人是否能登记为私募基金管理人？答复：根据《证券投资基金法》规定，基金管理人由依法设立的公司或者合伙企业担任。自然人不能登记为私募基金管理人。”

2、明确私募基金管理人应当具备的“软硬件”条件

征求意见稿第六条第二款规定：“私募基金管理人应当有满足业务运营需要的营业场所、从业人员、安全防范设施和与基金管理业务相关的其他设施，有完善的风控合规、内部稽核监控和信息安全等制度”。

目前，律师事务所在为私募机构出具《法律意见书》时，会重点审核申请机构的“人、财、物以及相关制度”能否满足私募机构日常业务所需。征求意见稿此次则对私募机构提出了“软、硬件”方面的基本要求：“硬件”条件包括满足业务运营需要的（1）营业场所；（2）从业人员；（3）安全防范设施；（4）与基金管理业务相关的其他设施。“软件”条件则包括（1）风控合规制度；（2）内部稽核监控制度；（3）信息安全制度。

3、明确私募基金管理人应在正式开展业务前履行登记手续

征求意见稿第十一条规定：“私募基金管理人应当在初次开展资金募集、基金管理等私募基金业务前向基金行业协会提交相关材料，履行登记手续。”同时，第十二条明确：“未经登记，任何单位或者个人不得使用“基金”、“基金管理”等字样或者近似名称进行本条例规定的投资活动。”

需要提醒关注的是，除现行要求的营业执照、公司章程、内部制度等文件外，再次重申强调要求提供“资本证明文件”，并要求将“股东、实际控制人、董事或者合伙人名单”作为单独文件提交。根据经验，中基协认可的“资本证明文件”是指银行对账单、验资报告或者审计报告；工商部门的登记资料中，如果能够反映出资情况的，只要提供加盖工商部门印章的书面文件，也能为中基协所接受。

4、明确不得担任私募基金管理人及其主要股东的负面情形

征求意见稿第七条规定了“犯罪、行政处罚、不能清偿到期债务”等负面情形。对于“因故意犯罪被判处刑罚，刑罚执行完毕未逾3年的”判断，今后可能需要申请机构及其股东出具《无犯罪记录证明》。而“最近3年因重大违法违规行为被金融监管、税收、海关等行政机关处以行政处罚的”判断，则仍将依靠申请机构自身出具的《承诺书》。对于净资产及负债比的判断，则须借助财务报表或审计报告。对于“不能清偿到期债务”的判断，则须查验相关裁判文书，并由申请机构及股东出具相应《承诺书》。同时，我们认为，对于申请机构或是作为单位的股东方，需要查验其财务报表，特别是各项应付款情况，结合具体材料对是否属于“不能清偿到期债务”作出判断。

5、规范董监高、执行事务合伙人及其委派代表任职要求

征求意见稿第八条以“负面清单”方式对董监高、执行事务合伙人及其委派代表任职要求作出了明确。大多内容源于《公司法》关于董监高的任职要求，但高于《公司法》的要求。另外增加了“因违法行为被开除”和“因违法行为被吊销执业证书或者被取消资格”的特殊人员限制。

今后对申请机构的董监高、执行事务合伙人及其委派代表的任职资格审查事项增加。该等人员，除须出具《无犯罪记录证明》外，还须结合其履历进行必要的调查。

6、明确私募基金管理人依法被注销登记的情形

（1）管理人自身原因：包括管理人依法解散、被依法撤销或者被依法宣告破产的；因非法集资、非法经营等重大违法行为被追究法律责任的；不具备“软硬件”要求且在规定期限内不予改正，情节严重的。

（2）管理人自行申请注销登记的。

（3）因产品原因：包括登记后6个月内未备案首只私募基金的；所管理的私募基金全部清盘后，12个月内未备案私募基金的。

三、私募基金管理人登记期限不变

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根据目前的规定及操作实践，通常在《法律意见书》正式提交后1-2周内会有一次意见反馈。而每次反馈意见后，申请机构重新补提法律意见书后，审核日期须重新计算。因此，在实践操作中，“意见反馈”成为私募基金管理人登记期限中的“不可测因素”。

本次征求意见稿第十一条第二款规定：“私募基金管理人报送的材料不齐全或者不符合规定形式的，基金行业协会应当在5个工作日内一次告知需要补正的全部内容。逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。基金行业协会应当自受理登记申请之日起20个工作日内，通过网站公告的方式办结登记手续。”

于是乎有人将之解读为审核周期将“大幅缩短”。对此，我们有不同看法。我们认为，规定中的“协会应当在5个工作日内一次告知需要补正的全部内容”仅针对申请机构“报送的材料不齐全或者不符合规定形式”，而非协会对申报内容的实质审核。事实上，此处的“5个工作日内一次告知”在实践操作中已无实际意义，因为目前私募基金管理人登记材料均通过资产管理综合报送平台电子报送，如果出现“报送的材料不齐全或者不符合规定形式”，则根本无法通过系统提交。至于受理登记申请后的20个工作日内，中基协仍将对申报材料进行实质审核，仍可能提出“反馈意见”。

因此，私募基金管理人登记期限并不会因为条例的实施而发生根本性变化，也无法改变目前实务中协会多次反馈、登记周期过长的现状。这一状况的改善，只能寄希望于中基协操作口径的变化或是《私募投资基金管理人登记和基金备案办法》的修订。

私募股权投资模式有哪些？

1、资金来源广泛；2、公开发行上市、售出或购并、公司资本结构重组对引资企业来说，私募股权融资不仅有投资期长、增加资本金等好处，还可能给企业带来管理、技术、市场和其他需要的专业技能；相对于波动大、难以预测的公开市场而言，股权投资资本市场是更稳定的融资来源。3、对非上市公司的股权投资，因流动性差被视为长期投资，所以投资者会要求高于公开市场的回报。4、没有上市交易，所以没有现成的市场供非上市公司的股权出让方与购买方直接达成交易。

恢复涉房上市公司并购重组及配套融资

11月28日晚间，证监会官网披露了“证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问”的内容。 针对“证监会主席易会满在不久前召开的金融街(000402)论坛年会上表达了资本市场支持房地产市场平稳健康发展的政策态度，在支持房地产企业股权融资方面，具体有哪些政策措施”的问题，证监会新闻发言人答复称，房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局。证监会坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，积极发挥资本市场功能，支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘。证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并

证监会释出“第三支箭”：恢复上市房企和涉房上市公司再融资

11月28日，证监会就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问。证监会发言人表示，房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局。证监会坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，积极发挥资本市场功能，支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘。证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。 一是恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金