房地产纠纷案例精选与问题解析?

房产买卖纠纷案例有哪些房产纠纷的处理办法有哪些

买房是一件很值得高兴的事情，但是前提是房产交易的所有手续已经办完的情况下，因为在办理的过程中，由于手续和过程都是比较复杂的，还有房产交易是要缴纳一定的费用的，如果在之前双方责任划分的不是很清楚的话，很容易就产生房产纠纷。为了避免我们在买房遇到这些纠纷的发生，今天小编来为大家介绍一下关于房产买卖纠纷案例有哪些？房产纠纷的处理办法有哪些？
房产买卖纠纷案例有哪些
案情简介：2007年，原告宁某与被告邱某签订合同，原告买入被告的房产一套。合同签订后，原告依约交付定金20000元。房产证上载明产权属被告及其妻子。在被告取得红本房产证后，房产全部产权归被告。被告收取定金后，向原告发函，称该买卖合同无效，因为其妻子不同意，因此不想再履行该合同。原告收函之后，便停止了支付购房款。
法院判决认定买卖合同有效，被告违约，向原告支付迟延履行违约金55000元。本案在诉讼中，被告提出三点意见：一是房屋买卖合同违法，则无效合同；二是房屋系夫妻共同财产，若妻子不同意出售，则买卖合同不成立；三是原告未按期支付首期款，则视为违约。这三点是本案双方争议的焦点，也是房产买卖合同纠纷中容易出现的典型问题。
房产纠纷的处理办法有哪些
日常生活中，解决购房过程中发生的房产纠纷，可以通过协商、调解、仲裁、和诉讼等办法解决。
1、调解，是指产生购房纠纷的买卖双方，在不能通过相互协商解决纠纷时，其中一方当事人经过申请，在房地产管理部门、消费者协会或其他组织部门的主持协调帮助下，通过说服，使双方当事人根据有关商品房销售的法规和政策的规定，相互谅解，达成和解协议，使购房纠纷及时得到解决的一种方式。
2、仲裁，是指买卖双方在争议发生之前或争议发生之后达成的协议，双方自愿将争议交给仲裁机关依照国家法律、法规和地方性规章、规定做出对双方均具有约束力的裁决。仲裁不受机关、社会团体和个人的干预，同时仲裁委员会与机关之间也没有隶属关系。仲裁裁决一经做出，即具有法律效力，并且仲裁裁决是终局的。

【法律常识】常见房产纠纷分析

【法律常识】常见房产纠纷分析

房产纠纷现象扫描
房产纠纷是一直困扰着房地产业的顽疾，仔细分析纠纷缘由，业内人士认为，主要集中在入住阶段，入住以后的面积问题、质量问题、改动规划、物业管理纠纷以及产权证的迟滞办理等纠纷日趋增多。而入住前纠纷反映比较普遍的是定金问题。
面积总是难以说清
交房时，业主经常发现面积有问题：

1、产权登记的面积与合同约定面积有误差;

2、业主自己测算了面积与合同面积有误差。

前一种情况，业主依合同的约定及法律规定，即可找到依据与开发商论理或依法解决;后一种情况，则很难解决。一是产权证未办，开发商往往推辞应以产权登记面积为准，待产权证办后再行处理;另一方面，业主也不能拿出权威的测量结果作为依据，据以与开发商理论，因此，使得面积纠纷难以说清也就无从解决。
渗漏裂缝问题堪忧
房屋质量纠纷仍是各种纠纷中的重点，而且与往年不同的是，由于开发和销售总量的加大以及小区规模的增大，渗漏、裂缝、装修不合约定等纠纷往往在一个小区是普遍性的，因而形成团体纠纷。某小区就因渗漏问题形成数百业主与开发商的纠纷，影响很大。类似这种群体性纠纷在西安为数不少。
改动规划蓝图变味
一些小区将原规划的绿地，社区配套设施及公建改建成其它赢利性建筑或办公用房，或者扩建、插建，改变小区容积率及楼间距。规划的改变不仅影响到业主的居住环境和质量，严重的会影响其通风、采光，而对开发商而言，会造成不讲诚信的不良影响。因此，对于规划的变更，开发商更应慎重为之。
物业管理缺少亲情
物业管理纠纷无疑是今年纠纷的一个热点，由于其涉及收费、服务质量、安保、业主委员会的相关权益等方方面面，因而物业管理纠纷复杂而又涉及面广，牵扯人数众多。究其根源，源于缺乏立法的规范和大众法律意识的淡漠，当然物业管理在我国特别是本市尚处于发育期也是很重要的原因。
产权证难以到手
业主入住以后，迟迟拿不到房产证的情况很多，有的往往是一幢楼甚至一个小区的业主均拿不到房产证，因而形成大量纠纷，影响面很大，解决也相当困难。究其原因，往往是前几年房地产市场不规范，开发商手续不全或欠缴有关税费所致。随着市场整顿力度加大，开发商自律加强，这种纠纷势必会大量减少。

房屋遗产纠纷案例详解解决房屋遗产纠纷的法律依据

房产是主要的产业之一，在作为遗产承继时，承继人之间常为抢夺房产从言语龃龉发展到打架。下面这起事例也是儿子与女儿为谁能够承继父亲的房产引起的房产承继纠纷，详细内容请看小编的介绍。
事例：
张老汉夫妇一儿一女，儿女已成家。2003年，张老汉亲笔书写了一份遗言，指定由儿子承继自个的房产。2006年，张老汉被检查出患有肺癌晚期，住院时期女儿体贴入微的照顾，让张老汉心里很满足，计划给女儿写份遗言，但此刻张老汉现已无法执笔，就由女儿请律师现场见证并制作了份代书遗言，指定房产由女儿一人承继。张老汉去世后，儿女各执一份遗言发作争执，诉讼到法院。
找法网律师剖析：
1、遗言中所涉房产系张老汉婚后分配并采购，依法归于夫妻一起产业，夫妻应各占一半比例。
2、张老汉老婆去世时，由于没有立遗言，适用法定承继，张老汉和儿子、女儿均有承继权，一般等分的话，三人各得（1／2＊1／3＝1／6）房产。
3、张老汉的遗言对个人的（1／2＋1／6＝4／6）有效，由女儿承继，女儿应得（4／6＋1／6＝5／6）房产。
4、儿子应得1／6房产。
5、经评价房产价值，房产能够由女儿获得，儿子应得比例可由女儿交给儿子。
有关法律根据：
1、《承继法》第二十六条夫妻在婚姻联系存续时期所得的一起全部的产业，除有约好的以外，假如切割遗产，应领先将一起全部的产业的一半分出为爱人全部，其他的为被承继人的遗产。
遗产在家庭共有产业当中的，遗产切割时，应领先分出别人的产业。
2、《承继法》第五条承继开端后，按照法定承继处理；有遗言的，按照遗言承继或许遗赠处理；有遗赠抚养协议的，按照协议处理。
3、《承继法》第二十九条遗产切割应当有利于出产和日子需求，不危害遗产的功效。不宜切割的遗产，能够采取折价、恰当补偿或许共有等办法处理
4、《高人民法院对于贯彻执行＜中华人民共和国承继法＞若干问题的定见》第四十二条遗言人以不相同方式立有数份内容相冲突的遗言，其中有公证遗言的，以终所立公证遗言为准；没有公证遗言的，以终所立的遗言为准。
5、《高人民法院对于贯彻执行＜中华人民共和国承继法＞若干问题的定见》第五十八条人民法院在切割遗产中的房子、出产资料和特定职业所需求的产业时，应根据有利于发挥其运用效益和承继人的实际需求，统筹各承继人的利益进行处理。
小编提示：
房产承继，同其它遗产承继相同，是指按照法定程序把被承继人留传房子全部权及其土地运用权转移归承继人全部的法律行为。房产承继，是全部权及运用权继受获得方式的一种。
（一）承继有必要在被承继人逝世后开端。法律规定的承继权，仅仅承继人享有的一种等待权，假如被承继人没有逝世，承继联系就不会发作，只要在被承继人逝世今后，承继权才会成为既得权。遗言承继权的实现，有必要存在被承继人生前立有合法遗言和被承继人已逝世，不然遗言承继联系也不会发作。如爸爸妈妈健在，其房地产后代就不能承继。爸爸妈妈志愿将自个的房产赠与后代是能够的，但这种行为叫生前赠与，不叫承继。
（二）承继遗产的人，有必要是被承继人的合法承继人，即法定承继人或遗言承继人。中国承继法断定的法定承继人有：爱人、后代、爸爸妈妈、兄弟姐妹、祖爸爸妈妈、外祖爸爸妈妈。
（三）承继人依法获得的遗产，有必要是被承继人生前自己全部的合法产业或许是依法能够承继的其它合法产业权益。不能把家庭共有产业、夫妻共有产业以及合伙产业不加切割作为遗产来承继。像这么的产业有必要切割今后归于死者自己全部的部分才是遗产。全部非法所得的产业不归于遗产，不得承继。

遇到房屋产权证纠纷怎么办？逾期办理房屋产权证纠纷案案例

花几十万甚至上百万买套房，结果却左等右等迟迟拿不到房产证，以至于房屋转卖、户口迁移、孩子入学都受到极大限制。有的业主收了楼，因没有房产证怕有风险迟迟不敢装修。那么面对逾期办理房屋产权证纠纷我们应该怎么办？接下来小编通过一则逾期办理房屋产权证纠纷案例为您详细解答。
案情介绍：原告李某因与某房地产公司发生商品房买卖纠合同纠纷，向人民法院提起诉讼。
原告诉称：1996年6月，其作为购房业主（乙方）与被告某房地产公司（甲方）签订了一份《房地产买卖契约》，协议约定：乙方自愿向甲方购买甲方开发的的商住楼B座第20层102房屋；甲方保证上述房产权属清楚；楼宇完工后，甲方负责统一向市房地产管理部门办理产权登记领证手续，乙方应积极配合。
合同签订后，原告即依约向被告支付了房款并领了房屋钥匙。原告早在1997年6月12日就将产权资料交给了被告，而被告却一直未为原告办理好土地使用权变更登记手续，原告为此曾多次与被告交涉，要求妥善加以解决并应承担违约赔偿责任，被告却总是以正在办理，马上就办好为由加以推诿。
直到2004年9月30日，在原告等业主的努力催促下，被告才下发了要求业主提供办证资料及办证费用的通知。可直至起诉之日，被告仍未为原告办理好土地使用权证，履行合同中的义务，故诉至法院，请求判令：
1、被告限期为原告办理好土地使用权证；
2、被告赔偿原告违约金78700元（计算至起诉之日止）；
如至判决生效之日止，被告仍未为原告办理好土地使用权证，则按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，双倍向原告支付违约金至办理好土地使用权证之日止。
被告某房地产公司辩称：
1、原告李某的起诉缺乏事实和法律依据，双方签订的商品房买卖合同中并未约定如何办理房地产转让手续，公司一直努力为业主要求国土部门办理产权证手续；
2、原告要求公司赔偿违约金的诉讼请求缺乏事实基础，公司没有违约行为。
综上，请求法院判令驳回原告的诉讼请求。
此外，在法庭辩论阶段，被告提出原告诉讼请求已过诉讼时效的答辩意见。
一审法院查明：
1996年6月，原告与被告签订了一份《房地产买卖契约》。
该协议约定：原告李某自愿购买被告某房地产公司开发的商住楼B座第20层102房屋；该房屋总价款为494146元；甲方保证上述房产权属清楚；楼宇完工后，甲方负责统一向市房地产管理部门办理产权登记领证手续，乙方应积极配合，其税费按国家规定执行；土地使用权限为70年整，从产权办理之日起算。
原告购买的房屋为期房。合同签订后，原告将购房款和契税交给了被告。1996年12月31日，被告与中国建设银行某分行签订抵押合同，约定将被告开发的商住楼地段的土地使用权抵押给中国建设银行某分行。
1997年1月，房屋整体竣工，1997年6月12日，原告将自己的身份证复印件、购房合同原件、付款收据原件以及个人私章交给被告用以办理房屋权属证书，1997年7月，被告将房屋交付原告使用。
1997年8月29日，被告为原告办理好了房屋所有权证，但未办理好国有土地使用权证。
直到2004年9月30日，在原告等业主的努力催促下，被告才发出通知，要求全体业主将房屋所有权人的身份证复印件、房屋所有权证复印件、手续费120元交给物业管理公司，用以办理国有土地使用权证。此后被告仍未按要求办理，2005年4月和5月，原告通过律师向被告发出律师函，要求办理国有土地使用权证。
但直至原告起诉之日起被告仍未为业主办理好国有土地使用权证。
本案一审争论的焦点是：
1、在办理好房屋所有权证的情况下，被告是否应为原告办理国有土地使用权证；
2、被告应如何承担逾期办证违约金；3、本案是否超过诉讼时效。
原告代理人就上述焦点问题，提出代理意见概括如下：
第一、房屋出卖人向买受人交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人是房屋出卖人最基本的义务。
房屋的交付包含着实物交付和证件交付两项内容，证件交付就是指房屋出卖人将房屋产权证（包括所有权证和土地使用权证等）交付买受人，并协助实现房地产转移登记。
另外，我国法律规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
《长沙市城市房地产交易管理办法》规定：当事人在转让房屋申请办理房屋权属转移登记时应提交房屋权属证书和土地使用权属证书；国有土地使用权设定抵押后的在建工程及建成的建筑物不得设定抵押。
第二、对于被告迟延履行办理产权证的违约责任如何承担问题，双方在合同中并没有明确约定，原告的损失数额也难以确定。
而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对此作出了明确规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任
合同中没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第三、本案没有超过诉讼时效。其理由是：
1、买受人请求出卖人办理土地使用权变更登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定，如因超过诉讼时效而不能行使的，将使物权丧失完整性，影响其占有、使用、收益、处分权利的行使，这与物权的绝对性、物权的排他性是相悖的；
2、按照民法通则及相关意见的规定，诉讼时效因当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，本案原告在知道其合法权利受到侵害时，便积极通过各种方式与被告交涉，诉讼时效多次中断。
3、关于原告要求被告承担违约赔偿的诉讼请求，诉讼时效应当以请求权的成立或产生作为起算的标准。本案原告要求被告承担违约赔偿的请求权应当是在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》实施之后才产生。
因为，在该司法解释实施以前，原告对被告的违约赔偿请求没有法律依据。该司法解释实施之后，原告才知道有权向被告提出损害赔偿。而该司法解释是2003年6月1日才施行，所以至原告起诉之日，尚不足两年，而且在该司法解释施行后，原告曾多次向被告提出了赔偿要求。故，本案并没有超过诉讼时效。
一审法院认为：原告与被告签订的合同是双方在自愿、平等的基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故该合同合法、有效。
双方均应按合同的约定履行各自的义务。根据合同约定，楼宇完工后，被告负责统一向市房地产管理部门登记机关办理产权登记领证手续。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占有范围的土地所有权同时转让、抵押。
该法第六十条第三款还规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更登记后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，有统计人民政府更换或者更改土地使用权证书。
因此，依合同约定和法律规定，被告均应为原告办理土地使用权证。
原告与被告签订的购房合同虽未约定办理土地使用权证的期限，但根据2003年6月1日最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）的规定，被告应在房屋交付使用之日起90日内为原告办理好房屋权属证书。
房屋权属证书包括了房屋所有权证和土地使用权证。故原告要求被告限期为其办理好土地使用权证以及向其支付从2003年6月1日起至办理好土地使用权证之日止的违约金的诉讼请求，应予以支持，但原告要求被告双倍支付从判决生效之日起至办理好国有土地使用权证之日止的违约金的诉讼请求过高，法院不予全额支持。根据市国土资源管理局办理国有土地使用权证的办公流程，被告应在规定的期限内将需由其提供的资料报国土管理部门备案，在国土管理部门发分户证后限期将国有土地使用权证交付原告。
被告提出原告的诉讼请求已过诉讼时效的答辩意见，法院认为无事实依据，不予采信。原告提出要求被告向其赔偿因房屋质量造成的损失的诉讼请求，因无证据证实，法院不予支持。
据此，一审人民法院判决：
一、被告B公司于判决生效后三十日内为原告的商住楼B座第20层102房屋向国有土地管理部门提供完整的备案资料，在取得该房屋分户土地使用权证后五日内，将该证交给原告；
二、被告应于判决生效之日起三十日内向原告支付因逾期办理国有土地使用权证的违约金，违约金以原告已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准，从2003年6月1日起至被告将国有土地使用权证交给原告之日止；
三驳回原告的其他诉讼请求。
被告不服一审判决，向长沙市中级人民法院提起上诉，主要理由是：
1、原判决认定被告未按一定期限给原告办理土地使用权证，违反了合同，这一认定没有合同及法律依据，且双方是约定向市房地产管理部门办理产权登记领证手续，房地产管理部门只能办理房屋所有权证登记，原判决将房屋产权登记和土地使用权登记混为一谈，属于扩大解释。
在双方合同中没有关于在一定期限内给原告办理好土地使用权证的约定的情况下，被告虽未给原告办理好土地使用权证，但并未违反合同约定，不属于违约情形。
2、原判决认定房屋权属证书中应包括土地使用权证书，完全是将房屋权属证登记与土地使用权登记混为一谈，属于偷换概念，没有法律依据，因此其不应承担逾期办理土地使用权证的违约责任。
3、按双方所签买卖合同中关于违约责任的约定，被告方只有在未按期交房时才赔偿原告损失，现被告已履行了合同约定的义务，故原告要求被告承担违约责任没有事实依据。
综上，原判认定事实错误，适用法律不当，被告不应承担任何违约责任，请求二审法院依法撤销原判决。
二审法院经审理认为，原告与被告签订的《房地产买卖契约》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权和房屋所有权的登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
不动产权属证书是享有不动产物权的证据，我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房屋出卖人需交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房屋出卖人最基本的义务。房屋的交付包含着实物交付和证件交付两项内容，证件交付就是指房屋出卖人将房屋产权证（包括所有权证和土地使用权证等）交付买受人，并协助实现房地产转移登记。
根据双方所签合同第四条第三款的约定：在楼宇完工后，被告负责统一向市房地产管理部门办理产权登记领证手续。因此，不论是依合同约定还是依法律规定，被告均应为原告办理土地使用权证，对此原判决认定正确。
关于办理土地使用权证的期限问题，双方虽未在合同中明确约定，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，该期限应为90日。
此外，从一审法院调查取证情况及二审期间被告承认其未办理好土地使用权证的原因是土地使用权证遗失的情况看，可以认定原告的土地使用权证至今未办理好的原因在于被告一方，故原告有权要求被告限期为其办理好土地使用权证以及向其支付违约金。
被告的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。原判决认定事实清楚，适用法律适当，审判程序合法。据此，依法驳回上诉，维持原判。
欧阳律师团点评：本案主要是关于办理房屋权属证书（具体是国有土地使用权证）的义务承担问题。依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权和房屋所有权的登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
在出卖人不按时提供产权证书，或者不提供相应的证明文件的情况下，买受人房屋的产权证书就无法办理。所以，在买受人与出卖人两者之间互有协助履行之义务。现因办证发生的纠纷，往往是出卖人无法办理房屋所有权证和国有土地使用证导致的买受人办证迟延。那么买受人购买房屋后只能自己居住，出租、出售的权利受到限制；有的经营者在集体土地上开发建造商品房，消费者根本领不到产权证书。
为解决购房人在入住后，长期拿不到房屋产权证书，购房人无法行使房屋所有权，合法权益遭受侵害的情况，《解释》中明确规定了不及时办理房屋产权证的法律责任。本案即在《解释》适用后提起的一起典型诉讼。
此类案件的难点问题是在合同没有约定的情况下，如何认定办证义务以及关于违约金的计算标准如何确定的问题。
对此，在审判实践中形成了两种观点，
一种意见认为，在买受人能够办理产权证的情况下，出卖人仅仅负有告知买受人及时办理产权证的告知义务及协助义务；
另一种意见认为，在无法办理产权证的情况下，以出卖人自身的原因和行政审批原因居多，由于办证相对于买受人而言，出卖人更有能力在具备条件的情况下尽快办理产权证，因此在无法办理产权证以及不能按期办理产权证的责任负担上，应由出卖人承担更多的甚至全部的责任。
本案中，因被告已将该土地使用权抵押给中国建设银行某分行，尽管原告提供了所有办证所需的证明文件，但因被告未到国土资源局办理注销抵押登记手续，导致无法办理土地使用权证，因此，责任在于被告，应由被告承担全部责任。
对此类案件，还应注意关于违约金的标准判付不统一的问题。按照《解释》的规定可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构收逾期贷款利息的标准计算，但在大部分的买卖合同中没有约定不能按期办理产权证书的违约金，是否一律以金融机构收逾期贷款利息的标准计算？
这在审判中也存在不同的意见，本案计算违约金的期限是从《解释》实施之日（2003年6月1日）至办理好国有土地使用权证之日止，因此适用的是中国人民银行规定的金融机构收逾期贷款利息的标准，且得到法院支持，而对于《解释》之前的违约金计算，则要看具体的诉求以及法院具体的认定，目前暂未形成统一标准。

关于房地产法的案例分析

分析案例首先要分析法律关系： 本案存在着两个法律关系： （1）李甲与王乙的房屋租赁合同法律关系。租赁合同属于诺成性合同，双方签订了合同，双方的合同关系就已成立。王乙提供住房，但是李甲一直欠租，那么李甲构成合同违约，根据法律规定，王乙可以主张违约金或者解除合同等，并可依法要求李甲支付居住期间的房租、水电费和其他合理费用，同时王乙还可以采取留置等措施维护自身的合法权益。 （2）王乙对李甲物品的侵权法律关系。王乙在李甲未将房屋腾空的情况下拆毁屋顶，致使屋内部分物品受损，那么王乙对李甲构成了侵权。王乙所称“按房管部门的通知修房”并不是其免责的事由，因此李甲可以据此要求王乙赔偿物品损失的相关费用。 综上