婚后先买后卖置换房产，已挂牌近一年还没卖出，目前怎么才能尽快卖出老破小呢？

第一批“老破小”已满70年，产权到期后房子归谁？上海已有案例

文:新月
近二十年来，随着房价的快速上涨，"买房难"已经成为大众普遍认可的事实。根据全国房价行情网站的数据，我国前50城的平均房价已达1.9万元/平方米，这意味着购买一套普通房产的总价接近200万元，仅三成首付款就高达60万元。
因此，实业家曹德旺直言，现在的年轻人生存压力很大，清空长辈的钱包都不见得能凑够房产的首付，即使勉强能支付首付，未来二三十年也要一直为银行打工。曹德旺的话说进了无数人的心坎里。然而，我们还是要面对房价高得离谱的现实。
房子这么值钱，自然是希望永久拥有。但是，在我国，土地所有权和使用权是分开的，土地归国家所有，而房子是属于业主的。这就引发了一个问题：70年到期后，房子到底归谁？
一般民用住宅的产权是70年，但很少有人能买到完整的70年产权的房子。因为产权是从土地成功出售的那一刻开始计算的，而开发商拿地之后，可能不会马上就盖楼盘，也可能会花好几年时间来盖房，然后又经过好几年才卖出去。
因此，购房者所购房屋的产权不足70年，能有超过60年的都很难得。此前国家的规定是，房屋产权到70年就到期了，国家有权收回土地另作他用。这让很多人感到焦虑，担心房子迟早都不属于自己。
然而，这种担心是多余的。因为70年产权只是前期的一个期限，并非到期后就会失去这套房子。2021年实施的《民法典》中就有规定：70年期限到期后，可自动续期，续期需要缴费。虽然土地使用权可以自动续期，但大家也需要缴纳一定费用，那就是“土地使用权出让金”。
据了解，在土地使用权到期前，需要向有关部门申请续期。经有关部门审批后，业主可以重新签订土地出让合同，缴纳土地出让金，办理续期登记等手续。值得一提的是，过去的土地使用权出让费由自然资源部代征收，自2021年5月21日起，由相关税务部门代收。
另外需要注意的是，尽量不要在土地使用权到期之后再去续期，因为按照规定，等到土地使用权到期后，国家有权无偿收回。当然，为了保障人民的利益，相信国家不会轻易收回房屋。但为了保险起见，我们还是应该积极缴纳土地出让金，防止土地使用权到期。
而且，早在2016年，我国国土资源部就提出了一个关于住房产权“过渡方案”，明确提出产权到期后无需主动申请续期，更不用说缴纳各种费用。虽然该方案不是立法规定，但也是一个有力的参考。
产权问题有了答案，那么我们也能够想象有着70年房龄的房子，已经是另一番景象了，完全可以用“老破小”来形容。国内的城市，有些商品房是建于1950年代，这也意味着这些房屋的房龄已经达到了70年左右。
这时候的房不仅居住的舒适度大打折扣，有的还变成了危房，并不适合人们居住。而且过去建造的房屋，比如公共区域，或者是消防通道，以及一些设计都比较落后。
由于我国的地域差异，处理方案也会有所不同。上海有两个社区的建成时间特别早，一个是彭浦新村，于1958年建成，到2021年已经建成63年了，另一个是曹杨新村，1951年建成，到2021年刚好就满70年了。
曹杨新村采用的是翻新修缮的方案，因为整体上还能居住。那将近70岁的彭浦新村是怎么做的呢？静安区的有关部门在彭浦新村的所在地，把房子拆了重新盖，也就是所谓的“原拆原建”。
原拆原建即房屋翻建，指按原建筑面积，在原房屋位置翻建新房屋。居民先通过在外租房过渡等方式搬出老房子，然后由政府将老房子拆除，在原地重建。等房子建成后，居民再搬回来的一种改造方案，改建原则是“拆一还一”。
这两个小区的选择方案不同，但相同的地方是，在产权到期后，官方将土地收回作他用的情况并没有发生，房主手中的房子并没有失去，房屋产权也顺利续期。
不过，房子能够翻修是最好，因为这不仅会把房子变成新房子，而且还会改变建造年份，这会直接影响到房屋的买卖，比如贷款期限，以及新房和老房的价格差别也就会更大。
但是其他“地方”财政不那么充裕，估计会难以向上海市学习。目前而言，还有一个处理方案，即老旧小区改造，也就是把20年以上的房子进行翻修加固，安装电梯等等。但问题是，到几十年以后，旧改工程还会有吗？所以70年后，房屋老旧的问题该怎么解决，目前还是个未知数。
综上所述，70年产权不是我们最应该担忧的问题。房产证上写的谁的名字，房子就是谁的。只需要等到年限期满时根据规定来处理就行。当然，要是被拆迁了还能拿补偿款，也不亏。你说对吧？

做中介怎样把房子卖出去？

了解购房者的方方面面，这需要做大量的前期工作
海清这个角色对当前生活状态的不满意，以及对未来房子的规划，这都被孙俪给敏锐地捕捉到了。海清住在一个60多平米的房子，一家人挤在一起，但是这家人却是高知分子，海清是妇科大夫，老公是博士，挤在一个老破小的房子里，对改善居住状态有迫切需求。
然后就是了解购房实力，为了帮助海清买房，孙俪设计了连环单，先卖掉自己的房子，腾出首套房资格。卖现有的房子，孙俪这个店长也是足足费了不少心思，放大这个老破小的优势，比如客厅和卧室全部朝南，卫生间还是厨房来着，也是明的，这其实是这套老房子最大的优势。
但是在剧情中，孙俪却重点把海清两口子是高级知识分子作为房子的卖点，找了一堆客户来看房，最后大家都还抢上了，最终让韩童生老两口买下这套房子。这里就是不太符合逻辑的情况。
当然从海清和房产中介的角度来说，他们也有压力。因为连环单是最容易产生变数的一种交易，当你辛辛苦苦卖掉自己的房子，却买不到自己原先看准的房子，那是一种什么结局？所以卖老房子这个过程非常快，也是看准了韩童生老两口的情况，才最终设计套路卖给他的，只用3天就完成交易，快速回款很重要。

二、卖中介最想卖的房子，而不是客户最想买的房子
接下来就是帮助海清俩口子买房子了，房产中介手里有各种各样的房子，他们不一定是推荐给客户最合适的房子，但一定是推他们最想卖出去的房子。
比如剧中卖给海清那套楼梯房，积压了很久，缺点很明显，总得有人要接手，正好海清这个人物设计是符合买主特征的。要大房子，要阳光，要两居室，要有完善的周边配套，好的小学，好的医院，好的商场等等。
在看房过程中，也是做了精心的安排，一般男性比较理性，会关注房子的问题，而女性则不然，相对感性，容易被好的东西吸引，这就跟开发商做样板间差不多的套路，当你在一个差的环境中待得太久了，就像海清这个角色，突然看到了一套让你眼前一亮的房子，再经由房产中介在旁边用言语这么一点缀，你很可能就直接就买了，这叫逼定。
海清这个家庭设计，女主人当家，所以一旦她首肯了，男的也就基本上接受了。而且孙俪在刚开始带看的环节就设计非常巧妙，她让海清老公出去看配套去了，因为孙俪判断男人比较理性，容易放大房子的缺点，所以一开始就没让海清老公上楼一块去看房子，而是去自己周边看小区配套去了。

整个小区周边配套是孙俪亲自用脚丈量画出来的，应该说这里的确费心了，现实生活中，虽然不大可能这么画，但是在带看环节是比较接近真实房产中介的带看流程的。
这么一看，海清看到了满意的房子，老公看到了满意的配套，两下一中和，权衡，房子是很可能成交的。这就是中介的一种典型套路吧，卖差房子，就是要全面了解客户现状及诉求，然后尽可能放大房子的优势，有针对性的掩盖房子的问题，当然这不是作弊就是了，否则房产中介就是要吃官司了。
在帮助客户估算购房成本方面，也相对真实，不仅是卖房套现的资金要算进去，未来预期收入增长也可以考虑进去，对于中产阶层来说，这种算法比较正常，而且在当下房价比较贵的情况下，很多人在买房过程中的确也要这么算才够得着一套房。

这里面也有一些不太符合逻辑的情况。比如孙俪为了包装这套房子，请装修公司把这个楼梯房重新装修了，这在现实生活中肯定不可能出现，人家房东也不可能允许你这么操作的。
最后，就这两集来说，安家这部剧在很多环节都设计得还算合理，房产中介日常工作基本都覆盖到了，特别是房产中介服务房东和购房者，这中间的艰辛谁体会谁知道。算是为房产中介正名的一部剧吧。
很多人觉得佣金挺贵，但其实中介在成交背后其实做了大量工作，这部剧也展示了一些。为了撮合一单成交，这背后的艰辛，远远要比电视剧要困难得多。当然最后还想说一句，大型房产中介近几年来在为房产中介行业正规化方面做了大量工作，这个行业的服务水平提升非常明显，他们的贡献是实实在在能看得到的。

卖房置换还算首套吗？换房有哪些注意事项？

现在人们都追求居住舒适度，当经济条件允许时就想着换一套更舒适的房子。大家可以根据家庭情况，选择符合自身的方式很重要。购房者以小换大改善住房，是先卖后买，还是先买后卖，一买一卖之间的时间差如何把握？卖房置换还算首套吗？换房有哪些注意事项？
现在人们都追求居住舒适度，当经济条件允许时就想着换一套更舒适的房子。大家可以根据家庭情况，选择符合自身的方式很重要。 购房 者以小换大 改善 住房，是先卖后买，还是先买后卖，一买一卖之间的时间差如何把握？卖房 置换 还算首套吗？换房有哪些注意事项？一起来看看下文的介绍吧。
一、卖房置换还算首套吗？
卖房换房的时候，卖掉的房子贷款已还清的话，换房的时候一般是算 首套房 的。卖房后个人名下没有房子也没有贷款，再买房可以享受到首套房的一些优惠， 首付比例 比较低，一般是三成。首套房的认定标准如下：
1．贷款买过一套房， 商业贷款 已结清，再 贷款买房 ——算首套。
2．贷款买过一套房，后来卖掉，通过 房屋 登记系统查询不到 房产 ，但在银行 征信系统 里能查到贷款记录，再贷款买房——算首套。
3．全款买过一套房，再贷款买房——算首套。
4．全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房——算首套。
5．个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下再贷款时——算首套。
6．个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是 公积金贷款 已出售，同时能够提供住房出售的证明，申请商业贷款再买房——算首套。
7．夫妻两人，一方 婚前买房 使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握 贷款利率 和首付比例。
8．夫妻两人，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产， 婚后买房 申请贷款——算首套。
但是，这里需要额外指出的是，
二、换房有哪些注意事项？
1、选择行情差的时候换房
换房有几种不同的形式，你可以先卖后买，以小换大，你也可以留旧买新，当然也可以把原来的房子租出去，减轻一下资金压力。但是无论哪一种换房方式，足够的资金储备能力都是基础。但是市场有起有伏，以小换大并不是总能同时遇到高的卖出价和低的买入价。
所以，建议在行情差的时候换房。别担心你的房子卖便宜了，你买进的房子也是同样行情下的价格。若在行情好时换房，价格变化的节奏很可能会让你无所适从。比如，刚卖掉你的房子，你要买的那套房子又涨价，然后你只能更多地屈服于行情，而没有办法去计较房子本身是否更适合自己。
2、二手房一定要关注 房龄
存量房时代，你出售的房子已属于二手房，你买的房子很可能也是二手房。所以二手房在选择的时候一定要对房龄多留个心眼。即使 地段 再好，如果房子的建造年份太久远，恐怕也会越来越不值钱，可能房价还是会涨，但涨幅相对较低是大概率事件。
改善换房跟刚需的思维是不一样的。刚需人士从性价比的角度考量，当然还是可以选择 老破小 ；但换房宁可将就地段，但尽量不要将就 楼盘 本身的档次。
以上是我为大家总结的关于卖房置换还算首套吗？以及换房有哪些注意事项的全部内容了。目前在贷款买房时，有些银行还会严格区分“首｀次购房”与“首套房”。相对于首套房，首｀次购房标准更为严格，也就是说，此前既没买过房也没贷过款的，是标准的“首｀次购房”，购房的首付比例也会低于已有过购房经历的人。

哪几类房子“难转手”，应该谨慎入手？

如果大家要买房的话，也应避开这几类房子，这几类房子特别难转手。
一、房龄超过20年的二手房
银行一般在审核贷款时，会查询二手房具体房龄，通常要卖一套二手房的话，它的年龄必须控制在25年以内。但对于一些严格的银行来说，他们会缩小条件比如说15年以内，房龄太长的话肯定也难以出手。很多朋友在买房的时候由于手头比较紧，所以也会购买一些20年以上的房子，毕竟这些房子的价格比较低，但要想再次出手的话就难了。

二、没有任何配套的郊区房
相信很多人买房也会考虑方便因素，在市中心的房子一般比较容易转手，因为它的配套全面。但毕竟房子数量有限，很多人买不到房子，只能将眼光放在郊区。一些郊区附近的房子往往也成了大家考虑的对象，但并不是所有郊区的房子都可以入手，郊区的房子比较偏僻，而且没有配套设施，一旦入手那么后期再想转手就变得难上加难。

三、没有证件的房子
有些房子在还没有得到政府审批的时候就开始建房了，这种房子一旦被买了了，其实也得不到国家保障。一般聪明的朋友都不会选择购买，另外没有证件的房子，其实也包括小产权房。小产权房虽然价格比较低，这让许多没有钱购买商品房的人非常心动，但如果真正买到的话，那么站在法律角度来看的话，这类房子在日后也是不能转手的，因为它没有产权。

以上这几种房子，大家在购买的时候也要严格避开。

到底买新房划算，还是买二手房划算。

您好，这个具体得看个人需求！新房一般是期房，需要等。但相比较二手房，新房交易流程简单，且贷款容易些，买新房直接去售楼部交易，只要把相应的材料带到，后面的事情都有人帮你办理。而二手房则麻烦很多，包括看房、产权调查、交定金签协议、贷款审批、签贷款合同、过户、领房产证、房屋交接等10多个步骤。而且房龄会影响贷款年限，超过30年的房子很难进行贷款。不过，二手房基本是现房，位置、周边配套、房屋质量都能真切的看得见，选择性大，污染少。