北京 4 月新建商品住宅价格环比 +0.6%，同比 +4.5%，目前当地房地产行业发展情况如何？

北京房价走势：楼市变脸！购房者不敢出手了

中国房价走势分析：京沪房价10年竟上涨这么多...
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在楼市的销售圈里，有一句很流行的谚语：金三银四红五月。意指这几个月楼市的销量会比平时更旺，尤其是5月份更是很多楼盘项目不愿错过的销售旺季。然而今年这个还没有结束的5月，似乎不像过去那样“红”，尤其北京的楼市更是大幅下滑。
北京楼市变脸
据华夏时报报道，相比于初春北京一路高歌猛涨的房价不同，最近两个月，北京的房价陡转直下，让购房者静待观望，让房产中介与房地产开发商陷入焦灼。就连房产中介也是门可罗雀，一些经纪人不得不重新走上街头去“蹲点”寻找客户。
北京楼市成交量骤降，购房者不敢出手了
据伟业我爱我家集团市场研究院统计，5月上半月(1-15日)北京新建商品住宅(不含保障房)的网签量为1338套，环比4月下半月下降了24.3%。不过，下降的主要原因在于自住型商品房交易的大幅减少，5月上半月几乎零成交，仅网签了两套。
而这样的景象在两个月之前似乎还难以想象，据中信建投的数据显示，北京开年房价环比上涨4.6%，2月份以后北京二手房成交量环比增长75%，成交均价超过6万/平米。
北京楼市变脸
直到3月中旬，北京“3·17新政”横空出世。其规定，企业购买的住房须满3年才能交易。紧接着，监管者还出台一系列组合拳，包括针对商住项目限售停贷;银行收紧房贷上调利率;并开始约谈中介高管。这是北京楼市连出超过7大招升级调控，到4月底，北京部分银行又再次上调房贷利率，让市场情绪悄然转变。
这一些列的调控措施迅速传导至楼市。据伟业我爱我家统计，4月北京全市新建商品住宅环比下滑9.9%，同比下滑48.9%;二手住宅共成交16794套，环比下降35.12%。
最直观的一个案例是：北京一套80多平米的房子，在“3·17新政”前挂牌报价700万，有人要680万买，业主没卖，但“3·17新政”之后，买房看房的人少了，房主最后以630万的价格成交。而这样的案例在北京已经越来越多。
另据统计局数据显示，4月北京新建商品住宅价格同比涨幅从20.6%缩至17.4%，环比从0.4%降至0.2%;而二手房市场则降温更加明显，环比涨幅从3月的2.2%降至持平。
在网签量方面，数据显示，5月上半月，北京二手住宅共网签4817套，环比4月下半月下降45.3%，同比年5月上半月下降47.5%。
回顾“3·17新政”出台以来，从3月下半月起，到4月上半月、4月下半月、5月上半月，二手房市场实际签单量环比分别下滑了53.1%、25.5%、14.1%，虽然跌幅在缩小，但市场成交量的持续回落则是大趋势。
据华夏时报报道，4月份链家多个门店销售业绩几乎为零。“现在，卖家都可以谈价格，降个10万、8万的也不成问题。”一中介销售人员向记者透露。
“3·17新政”打乱了购房者、中介的既定计划，使得中介洗牌、买卖胶着。链家官网上显示，从3月22日到5月15日，位于回龙观的一个在售房屋售价几经下调，总价从500万元调至460万元，但至今还未成交。
一位欲在北京及周边买房的庞晓俊告诉表示：“我4月份开始在北京通州及北京多个周边城市看了若干个楼盘，但至今也不敢下手。”这与此前形成鲜明的对比，以前凡是中介推荐的房子，买家根本来不及到达房源现场，房子已被其他购房者加价抢走。
经纪人只得重新上街揽客
深入街道和小区的中介门店，是观察楼市好坏的“晴雨表”。两个多月前，楼市大好之时，每到傍晚，中介门店里就已看不到经纪人的身影，都忙着在住宅楼和住宅楼之间带看、谈成交。然而，随着调控政策的实施，如今的中介门店，说“门可罗雀”并非夸张。
北京楼市变脸
腰斩的成交量下，最着急的莫过于靠成交拿提成的普通经纪人。据北京晚报报道，为了寻找客户，仅有在楼市速冻期才会出现的“蹲点”盯客户，又重新被经纪人使用了起来。
工作日的下午，回龙观新龙城(楼盘详情楼盘相册业主论坛)小区，沿着小区门口的马路边，每隔100米就站着一位穿着西装、打着领带的经纪人。这6名来自同一家中介公司的经纪人，在烈日的暴晒下并没有人前来咨询，只是时刻盯着前方。而在前方的路口，正是另一家中介机构。
“这是蹲点法，遇到看房人少时，会有经纪人依靠这种方法抢夺客户。”另一家中介机构的经纪人告诉记者，站在街边的经纪人只是为了趁其不备，给看房人塞张名片，聊几句，“这样，您就可能在走出我们门店之后，去到他们门店再转一圈，即使不买房，也能完成一个看房任务。”
除了“蹲点”盯客之外，一度被叫停的路边房源板也回到了人们的视线。昨天下午5点的晚高峰时间段，在华威路上，就有中介机构在路边支起了一块房源板，三名经纪人紧挨在房源板边站着。“1995年老房，两居，500万元。”“精装修一居室，出租。”房源板的正反两面，展示着或售或租的12套房源，然而，除了一位想租房的租客问了一句外，过往的行人中几乎无人驻足。
“大起大落之下，必须要熬过一段难受的时候。”从业近十年的经纪人秦先生告诉记者，现在的情况是，有些新入行的经纪人因为没有成交，已经开始考虑跳槽换行了。

4月份北京二手房成交量

据最新统计数据显示，2021年4月份北京市二手房成交量为1.6万套，环比3月份增长了11.1%，同比去年同期增长了59.2%。其中，二手住宅成交量为1.5万套，同比去年同期增长了58.3%；二手非住宅成交量为1186套，同比去年同期增长了96.7%。 从成交面积来看，4月份北京市二手房成交面积为204.7万平方米，环比3月份增长了9.7%，同比去年同期增长了82.6%。其中，二手住宅成交面积为187.3万平方米，同比去年同期增长了82.4%；二手非住宅成交面积为17.4万平方米，同比去年同期增长了84.4%。 从价格走势来看，4月份北京市二手房均价为6.7万元/平方米，环比3月份上涨了1.5%

中国房价未来走势情况分析

房价是近几年来人们非常关心的话题之一，不断上涨的房价让社会出现了买房难的问题，使得很多的人都成了“房奴”一族，奋斗在买房的道路上。回顾15年不断攀升的房价，很多人不禁思索起16年或者以后的房价都会如此吗?
最近国家统计局发布了4月份全国70个大中城市房价指数。数据显示，在70个城市中，房价同比上涨的只有一个深圳，这是否意味着全国楼市仍然非常低迷，房价下跌趋势还在加剧?
房价指标相比销售指标滞后，但领先于购地量、开工量、开发投资等指标。而房价指标当中，又分为环比指标与同比指标，环比属短期指标，而同比属于中期指标。
虽然4月只有深圳一个城市新建商品住宅价格同比上涨，但环比上涨城市数量已由3月的12个增至4月的18个，5月上涨城市应该会继续增多。其结果是：未来一年，房价同比上涨的城市数量会越来越多。因此，相比同比，我们应重视环比变化。
从新房价格环比上涨数量看，去年9月和10月70个城市中无一上涨，69个下跌。其后，上涨城市逐渐增多。如果把70个城市新房价格环比增幅进行算术平均，则去年8月跌幅最大。其后，环比跌幅逐渐收窄，预计5月份将会迎来翻红，逆转为正增长，也即出现短周期中的房价上涨“拐点”。
根据统计局初步测算，4月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均上涨0.3%。这一计算方式，主要是对不同城市进行权重设置，由于一线城市房价涨幅大权重也大，于是70个城市房价总体已经出现“上拐”。最新房地产行业分析内容请查阅宇博智业市场研究中心撰写的《2023-2023年房地产行业深度分析及“十三五”发展规划指导报告》。
更值得关注的是浙江板块表现强势。温州房价环比上涨0.7%，与上海并列第三。70个城市当中，浙江的四个城市全部上涨。
2011年全国楼市降温，浙江板块大幅下滑，其中温州连续多个月份领跌全国，差点面临房价崩盘。即便其后在2023年下半年和2023年，多数一二线城市回暖的过程中，浙江板块也仍然最为低迷。去年下半年，杭州、温州等城市住宅成交量大幅增长，当前房价也逆转为上涨，很可能预示着这一板块经过长达四年的调整和沉沦之后，正在步入复苏通道。
李克强总理在两会上已明确提出支持自住性与改善性购房需求，多部委也已经出台多项救市新政，货币政策也在降息降准中持续放松。况且，房地产市场领先指标已经发出明确信号。
对于未来房价的走势，一方面全国房价基本无泡沫，所以不会大跌;而部分城市库存量高，所以房价不会大涨。一线城市房价继续逞强，三四线城市正在去库存，预计明年将接近合理水平。
一线城市房价强势，多数人都能理解。而当前，连过去几个全国楼市“重灾区”的浙江板块，也出现了复苏信号。这意味着三四线城市没有大家想象的那么糟。
随着一二线城市房价事实上的复苏，未来一年多数三四线城市也会随着一二线城市房价的上扬而逐渐回暖，2023年将呈现全国房价普涨现象，只不过涨幅会低于2007年和2010年。

现在房地产行业的现状

——预见2023：《2023年中国房地产行业全景图谱》(附市场现状、竞争格局和发展趋势等)

房地产行业主要上市公司：万科A(000002)、保利地产(600048)、新城控股(601155)、招商蛇口(001979)、绿地控股(600606)、华侨城A(000069)、龙湖集团(00960.HK)

行业发展现状

1、房地产行业开发投资规模增速有所减缓

由于国家对房地产行业的严格调控，从开发投资规模的增速上来看，2010-2015年期间，增速总体呈现连续下降的趋势;2016年房地产开发投资增速开始反弹，2016-2019年期间，增速有所回升;由于疫情及房地产行业整体下行等原因，2020年及2021年增速开始下降。截至2022年8月份，2022年房地产行业开发投资规模为9.1万亿元。

在开发投资规模增速减缓的背景下，房企也面临较大销售和资金压力，加之“保交付”等政策影响，房企新开工意愿持续下降。2022年1月至8月，房企新开工面积规模为8.51亿平方米，同比大幅下降37%，与2020年同时期相比下降39.2%。

2、全国商品房销售面积与销售金额规模上升减慢

总体来看，我国商品房销售面积与销售金额在2010-2021年期间呈现上升态势。2017年我国商品房销售面积突破16亿平方米，销售金额突破13万亿元。2017
-2021年期间销售面积与销售金额均维持在较高区间，其中销售面积的上升幅度较小，销售金额保持一定的上升规模。截至2022年8月份，我国商品房销售面积为8.79亿平方米，销售金额为8.6亿元。

3、房地产开发企业资产负债率呈现逐年上升的趋势

2014-2020年期间，我国房地产开发企业资产规模呈现逐年上升的趋势，2018年突破80万亿元，与此同时，资产负债率也处于持续上升的态势之中，由2014年77%的负债率上升至2020年80.7%。

4、房地产景气指数有所下降

从房地产行业总体景气度来看，2016-2019年，全国房地产总体景气指数呈现上升趋势，2020Q1由于新冠疫情的影响，行业总体景气指数有所下降。随着疫情逐渐得到控制，全国房地产总体景气指数不断回升，2020Q4为118.2%。2021年第二季度开始，全国房地产总体景气指数有所下降，2022Q2为98.5%。

5、2022年共10家房企暴雷

在近几年政府宏观调控收紧的背景下，房地产企业依旧处于高速扩张之中，没有及时调整好经营规模与扩张速度，不少企业陷入资金链断裂的局面，宣告暴雷。目前共有30家房企宣告暴雷，其中，2021年9月恒大出现危机拉开了房企集体暴雷的序幕，2021年共有15家房企暴雷，其中包括恒大、正荣、富力等上市房企;截至2022年10月，2022年共10家房企暴雷，包括世贸、融创等龙头房企。

更多行业相关数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

中国房地产行业的现状如何？

供给：

——房地产新开工面积下降

2010-2019年，中国房地产行业新开工面积波动增加，2012年之前其增长速度维持在10%以上。2020年，全国房屋新开工面积为224433.1万平方米，同比下降1.2%。

2021年1-11月，中国房地产新开工施工面积为18.28亿平方米，同比下降9.1%。

——房地产施工面积上升

2010-2020年，我国房地产开发施工面积保持持续增长，整体上增速明显放缓。2020年，全国房屋施工面积为926759.2万平方米，同比增长3.7%。

2021年1-11月，中国房地产施工面积为95.67亿平方米，同比增长6.3%。

——房地产竣工面积整体有所下降

2010-2020年，中国房地产竣工面积整体呈现先升后降的趋势。2020年全国房屋竣工面积为91218.2万平方米，同比下降4.9%。

2021年1-11月，中国房地产竣工面积达到6.88亿平方米，同比增长23.4%。

需求：

——商品房销售面积呈上升趋势

2010-2020年，我国商品房销售面积呈现波动上升的态势，但增速自2017年有放缓的迹象。2019年，全国商品房销售面积为17.16亿平方米，同比下降0.1%;2020年，全国商品房销售面积17.61亿平方米，增长2.6%。

2021年1-11月，中国商品房销售面积为15.81亿平方米，同比增长4.8%。

销竣比上升，供不应求

2010-2021年，中国房地产销竣比呈现上升趋势。2020年，中国房地产销竣比达到了1.93。2021年1-11月，中国房地产销竣比更是达到了2.30，中国房地产市销售依旧火爆，销竣比的上升从一定程度上反应出国家对于房地产行业的管控力度以及房地产市场供需之间存在的不平衡现状。

根据国家统计局就国民经济运行情况答记者问信息显示，2021年以来，各地坚持购租并举、因城施策，促进房地产市场健康发展，成效逐步显现，部分城市房地产价格较快上涨的势头得到了抑制。从全国来看，房地产市场总体稳定，商品房销售和投资保持增长，增势有所减缓。部分城市受人口流出、经济发展困难等多重因素影响，房地产市场下行压力有所增加，一些前期依靠高负债盲目扩张的房地产企业债务风险上升。尽管存在这些问题，房地产行业稳定发展仍然具备较多有利条件，比如经过市场调整，市场参与者更加理性，房地产长效机制也在逐步完善。

以上数据参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》