美国房地产商巨头爆出今年第二起 CMBS 违约，如何从法律角度解读此事件？

美国次级贷危机的成因及其对中国的启示!

成因:引起美国次级抵押贷款市场风暴的直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温。次级抵押贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。 利息上升，导致还款压力增大，很多本来信用不好的用户感觉还款压力大，出现违约的可能，对银行贷款的收回造成影响的危机。 在美国，贷款是非常普遍的现象，从房子到汽车，从信用卡到电话账单，贷款无处不在。当地人很少全款买房，通常都是长时间贷款。可是我们也知道，在这里失业和再就业是很常见的现象。这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，他们怎么买房呢？因为信用等级达不到标准，他们就被定义为次级信用贷款者，简称次级贷款者。 由于之前的房价很高，银行认为尽管贷

什么是次贷危机

次贷危机概念 次贷危机（subprime mortgage crisis）又称次级房贷危机，也译为次债危机。它是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。它致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐步显现的。2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。次贷危机目前已经成为国际上的一个热点问题。 [编辑本段]次贷危机模型 一、杠杆： 目前，许多投资银行为了赚取暴利，采用20－30倍杠杆操作，假设一个银行A自身资产为30亿，30倍杠杆就是900亿。也就是说，这个银行A以30亿资产为抵押去借900亿的资

美国金融危机

雷曼兄弟申请破产保护、美林“委身”美银、AIG告急等一系列突如其来的“变故”使得世界各国都为美国金融危机而震惊。华尔街对金融衍生产品的“滥用”和对次贷危机的估计不足终酿苦果。 事实上，早在2007年4月，美国第二大次级房贷公司——新世纪金融公司的破产就暴露了次级抵押债券的风险；从2007年8月开始，美联储作出反应，向金融体系注入流动性以增加市场信心，美国股市也得以在高位维持，形势看来似乎不是很坏。然而，2008年8月，美国房贷两大巨头——房利美和房地美股价暴跌，持有“两房”债券的金融机构大面积亏损。美国财政部和美联储被迫接管“两房”，以表明政府应对危机的决心。但接踵而来的是：总资产高达1.5万

开发商违约退房法律如何解读

遇到开发商违约，购房者想要退款退房的，那么首先可以与开发商进行协商。如果双方都能够协商一致，开发商也同意退房退款的，那么这种方式是最省时省力的。如果双方不能够协商一致，那么购房者可以直接根据合同的约定或者法律的规定来要求退房退款。比如开发商没有取得商品房销售许可证，就进行商品房销售的。解除购房合同的流程包括了：购房人通过书面的形式向开发商发出退房通知，然后与开发商签订合同解除的协议，最后督促开发商尽快返还全部的购房款。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十九条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

俄一些购物中心向耐克等品牌索赔，如何从法律角度解读此举？

法律角度：大型购物中心和商家签订租赁合同，合同中包括租赁期限和租赁资金（目的是确保双方不会侵权）。合同受法律保护，便于双方展开商业活动。商家中途反悔，这会影响大型购物中心的租金数量。更何况部分摊位已被装修，商家不再继续营业，涉及到未开展业务。

三月份以来，外国品牌呈现出一种令人疑惑不解的状态，舍弃柜台，直接退出俄罗斯。然而，大型购物中心的柜台租金相对略高。一方面是因为购物中心迎来众多客户，品牌占领黄金柜台，并利用产品优势，刺激客户购买。

另外一方面是因为商家在装修时，柜台被赋予品牌特色，不再呈现出原始状态。商家可以潇洒离去，客购物中心重新寻找品牌入驻和装修，难度较大。

商家无法支付租金，违反合同法

房地产公司迅速修建大型购物中心后，大型购物中心将面临两种收入。第一种收入来自于商家，此类收入指的是柜台租金。第二种收入来自品牌方，多位广告收入。前者占比较大，后者多用于宣传。

当俄罗斯境内的大型购物中心失去稳定商家时，进一步导致商场减少租金来源。更何况商家入驻商场前，合同日期三年起步。三年间，某一方悄无声息地离开柜台，从而呈现出人间消失的状态。可是双方的租赁合同依旧具有法律效益，违约者需赔偿违约金，国际知名品牌也不可违约。

综上所述，商业活动中，双方需要履行合同中提到的内容。任何背景变化和市场变化，这属于外部因素，并不能成为商家退出商城后违约的原因。同时，部分俄罗斯商城已正式向法院提起诉讼，索赔金额不一致。