地产行业怎么转型做养老，顶层架构怎么做？财务规划？适老化设计？

想做养老行业应该怎么开始？

一、知晓国家政策很重要

随着我国人口老龄化进程的不断加快和人们生活水平的不断提高，全社会养老、健康服务需求在不断增长，市场在不断扩大，客观要求养老服务业、健康服务业须有一个跨越式发展。

分析“两业”发展状况不容乐观，“三大瓶颈”制约发展，政策缺失和落实不到位现象比较突出，供求矛盾愈益凸显。

国家适应“两业”发展要求的各项新政相继出台，为“两业”快速发展提供强有力的支持，营造出宽松的社会环境。

十三五期间就是要针对存在问题，明确方向，深化改革，重点攻坚，恶补短板，共建共享，协调发展。随着政策的完善配套和贯彻落实，我国养老、健康服务业必将铸造新的辉煌。

二、康复很重要

老年人康复服务是全社会共同参与的老年人康复服务体系，以养老服务机构、社区医疗机构共同为老年人提供康复服务所需的场所、设施设备、人员等保障，满足老年人康复服务的需求的服务。

三、适老化设计很重要

适老环境与辅具，一切以服务老年人周全为中心。尊重老年人的个性，养老机构的适老辅具配置要符合适老环境，做到安全第一，护理便捷、保障老年人有一愉悦的生活环境。

老年人是在机构中时间最长的群体，因此对于各类家居用品的接触也是最多的。所以老年家居产品的健康、环保、安全和功能都需要适合老年人。

老年人家居产品和儿童家具产品一样都应在设计上尽量减少一些不安全因素。真正体现人性关爱的老年家居产品并不是简单的概念，也不是遥不可及的。通过对老年人需求、心理、习惯、偏好和人体特征的细致研究，老年家居产品也有一套系统、完整的标准可循。

四、与政府合作很重要

公建民营项目，正好符合现今政策大力推进的PPP业务模式，算是养老行业的ppp业务模型之一，主要是和各级政府合作。

扩展资料

现状

（1）老年人口基数大

60岁以上老年人口已达2.2亿，是世界老年人口总量的1/5，是亚洲老年人口总量的1/2。

（2）老年人口增长速度快

到2045年左右，中国60岁以上人口将占到总人口的30%。该过程发达国家用了100年。

（3）高龄化趋势明显

80岁以上老年人口达1300万，约占全国老年总人口的9.7%，而且每年增加4.7%。人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一。

（4）养老服务相对滞后

我国养老服务业发展相对滞后，绝大部分城乡社区养老服务设施不足，医疗、文化、体育等服务设施综合利用率较低，服务覆盖区域和服务人群有限，服务内容单一 ，社会化专业水平不高。总体上与中央要求和老年人日益增长的需求存在较大差距。

参考资料来源：百度百科-养老产业

做养老地产的话在哪些方面有要求？

随着经济的发展及社会观念的变化，老年人对待晚年生活的观念和态度与传统社会相比出现了转变，养老地产需求正逐步凸显。从远景设计研究院多年养老地产规划经验与研究来看，养老地产相对于传统地产来说，具有地产与服务的二重性，更加注重的是服务： 医疗服务需求 这也是是老年客户及其子女最关心的服务配套。养老地产里的医疗服务不同于一般的临近某家医院，而是要求医院的急救诊疗服务体系与住宅项目之间形成紧密互动、快速响应的关系，是属于同一个体系的服务。 精神生活需求 老年人对于居住环境中的社交需求是非常重视的，对于住宅中的中公共活动空间非常关注。在建筑设计上应该通过公共走道将各个房间与公共空间之间充分连接在一起，设置

目前房地产市场该如何转型发展？

现阶段中小房企尽快寻找契机华丽转型。

1,1.0住宅地产进入白银时代，2.0商业地产结构性调整在即，3.0产业地产机会凸现，转型就是蓝海；

虽然房地产行业是国民支柱产业，但是政府对实体经济升级的扶持也从来是不遗余力的，反馈到空间的载体，则是对产业地产的支持。

飙马查阅资料获悉，2020年新增的9000多亿专项债中，投入量最大的3项分别为园区建设、交通运输以及城市建设，其中包括轨道、产业园、新能源等在内的广义新型基础设施建设约2400亿，而交通运输、农林水等传统基建项目总投入则接近5000亿。

全球资本逐利，全球产业转移的基本逻辑是不断寻求劳动力、土地、资本和技术等生产要素价格“洼地”。在近年来中国人力成本红利消失以及中美贸易战等复杂形势下，低端制造转移东南亚、高端制造回流欧美的产业转移，成为了中国实体经济断档下行的主要原因之一，倒逼中国产业走向转型升级之路。

2，现阶段房地产集中度高，中小房企缺乏竞争优势，转型是必经之路；

刚刚过去的2020年，国内销售金额突破千亿的房企首次超过40家，再创新高，规模房企竞争优势已在进一步深化。

龙头房企保持稳健发展，TOP10房企销售操盘金额集中度达26.3%，同比基本持平，但是随着企业梯队分化及行业竞争的加剧，TOP100之后房企的销售操盘金额集中度未见明显增长。

未来，随着市场资源向优势企业集聚，中小规模房企的增长空间也进一步受限，“三道红线”将对企业的资金实力和运营管控效率提出更高的考验。在2020年前11个月，在年内设定了业绩目标的36家规模房企中，有近三成房企的全年目标完成率在85%~90%之间，还有5家房企目标完成率低于85%，有不少中小房企销售业绩承压。

3，中小房企坚守住宅地产，市场空间越来越窄，赢利模式面临考验；

告别暴利时代，盈利能力向制造业靠拢，房地产行业陷入增长瓶颈，今年上半年房企盈利能力普降，整体利润规模呈现负增长，利润率也继续下行。甚至一些原本高盈利的房企也难逃困境，利润遭遇腰斩，利润率暴跌

4，中小房企的产业转型，是跳出红海市场的一种积极选择，有望在产业升级中切分蛋糕；

住宅建设与商业、旅游、工业、文化等产业互动融合，多元化发展。如此，中小房企向下走的区域化发展也就找到了根基。中小房地产企业还可以围绕房地产行业开展相关多元化经营，如物业管理和经济型连锁酒店等。

5，中小房企产业转型，要从产业生态入手，运筹帷幄，实现战略与策略的双迭代；

目前，许多二、三线城市的经济型酒店发展还处于真空状态，企业应抓住机遇，占领市场。中小房企从事酒店经营有较大优势。第一，房地产企业对房屋建筑和房产设备设施非常熟悉，可以保证产品服务的连续性和统一性；第二，物业管理行业的进入门槛较低，运营管理成本也不高，且风险较低；第三，物业管理行业在人才资源方面能够与主业相呼应。

6，中小房企转型关键在于打磨产品，无论商业地产产业地产，以运营导向完善产品规划非常重要；

与房地产相比，产业地产的客户群体更窄，客户决策更谨慎，对产品与服务要求更高，因此，产业地产开发运营更为困难、复杂。一个产业地产项目的开发运营必须系统地解决开发模式、战略研判、商业模式、产业定位、产品定位、市场定位、空间规划、运营策略等关键问题。

7，中小房企转型必须正视互联网对实体经济的影响，在策略思维的高度上筹划智慧运营；

园区从最初的追求自动化，后来发展为数字化，进一步深化为智慧化。目前，我国园区信息化发展较快，很多园区已经奠定了数字园区较好的基础，因此，智慧园区建设运营一定要充分利用和优化已建设的基础和各项工程，实现与数字园区的充分对接过渡；更应抓住当前信息产业经历的重大创新和变革的机遇，大力发展智慧产业，推进信息化与工业化的深度结合，使信息化成为推动园区工业化、城市化、市场化的重要力量，实现园区建设、发展思路和理念的全面智慧。

智慧运营是借助新一代的云计算、物联网、大数据、决策分析优化等信息技术，运用感知化、互联化、智能化的手段，对构成园区空间和园区功能载体的自然资源、社会资源、信息资源、智力资源以及园区中分散的、各自为政的物理基础设施、信息基础设施、产业配套设施和商业配套设施等进行集聚、重组和营运，通过监测、分析、整合以及智慧响应的方式，理顺运营数据、系统、流程的关系，最大限度地盘活园区资源，促进园区资源配置的容量和效益的最大化和最优化，实现智慧园区建设投入和产出的良性循环、园区功能的整体提升以及园区社会、经济、环境的可持续发展，使园区成为一个具有较好协同能力和调控能力的有机整体。

8，中小房企转型要更多借鉴跨界融合企业的操盘策略，摒弃单一的土地与构筑物思维；

融资难、资金紧缺是现今房企面临的最大问题，制约房企中长期投资力度，倒逼房企谋求跨界转型。不少房企纷纷开启多元化布局，开拓新的市场和业务，获得较高的投资收益或分担主业的负担，房企跨界经营已经成为一种趋势。

《中国建设报·中国房地产》获悉，在城市地产调控政策之下，部分房企选择将大笔资金转投文旅地产洼地，文旅地产成为地产行业的新动力和突破口。目前已有超过1/3的百强房企进入到文旅地产，但其短期升值难、长期周转难也考验着房企运营能力和智慧。而特色小镇以其独特的文化多样性在中国的文旅地产项目中占有一席之地。

同时，农业以休闲度假、乡村旅游等方式渐入人心，农业自身资源效应及开发潜力显现，加之政府重视农业产业发展，从根本上推动了以新型生态小镇化为导向、融合“休闲旅游、文化产业、教育科普、宜居养生”为基点的“农业+地产”的综合新型生态经济业态发展。“农业+地产”的新思路，也将为房企的特色小镇项目注入新活力。

9，中小房企转型要积极创新现代金融手段；

美国房地产高峰的时候也有成千上万家的房产商，现在剩下的活跃的估计也就100来家，而且都是基金化，金融化，做商业地产持有，通过REITS等进行资本运作。城市化、城镇化停止之后，房地产市场的主旋律肯定要从增量开发转到存量经营上面来的。
比方说在上海这种市场化又透明、土地价格贵上天的地方，小房企已经很难单独拿地了，但这些中小房企在黄金十年又多多少少小赚了一把，经验资金都有，那怎么办呢？抱团取暖会是一个解决方案。未来转型的话可以做为一些房地产基金的LP，再由这些基金去和实力强劲的大房企合作拿地开发，做真股权投资，我觉得可能是房地产市场进入下半场之后一个会越来越流行的玩法。

10，中小房企转型切莫误入决策陷阱。不妨了解下特色地产诸葛亮飙马机构

自上个世纪90年代后期以来，飙马策划一直坚守三四五线城市5大类商业地产、10大类产业地产的策划服务，为百货店升级购物中心、写字楼集约开发城市综合体、批发市场转型专业市场、步行街改造升级特色商业街、小区配套网点转型社区商业出谋划策，代理操盘；为商业+旅游+文化融合升级为商旅文体创、养老院所升级为智慧健康城、开发区转型生态科技园区、专业市场升级为商贸物流城、城中村变新小区老厂房变新文创、古镇新镇变身升级特色小镇、旧城大盘变身升级产业新城提供战略策划决策顾问。20+年服务足迹达全国20余省500多个城市，顾问策划租售等菜单服务面积超过1500+万方。
秉持“专业、专心、专注”的执业精神，飙马策划以飙马营销策划、飙马企业投资管理为核心，逐步优化特色地产服务方式，以飙马三赢规划设计、上海飙马企业、飙马智库特色小镇发展联合形成飙马（中国）特色地产顾问机构。联手知名规划设计机构启迪设计、中建上海设计院，结盟中国500强腾讯旗下企鹅新媒体学院，吸收美国、加拿大、英国、澳洲、日本、荷兰创意精华，努力为中国地市县商业地产、产业地产特色化提供更多的服务策略。

养老地产行业分析？

养老地产是各种养老保障服务的整合终端，通过在功能组合与产品形态上与养老产业相互渗透，可以创造出更大的居住价值与商业价值。

国内养老模式主要分为居家养老、社区养老和机构养老三种，自2011年以来，我国一直致力于建立以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系。究其原因，一方面是在“养儿防老”传统的影响下。

我国老年人更倾向于在家中接受子女照顾；另外，更重要的是，我国养老资源错配较为严重，老年人口资产不足，难以支撑收费较高的养老机构，居家养老成本相对低。

扩展资料：

养老地产的介绍如下：

养老地产的客户囊括了55岁之后的老年人群，而养老院更多的是75岁以上高龄老人和不能自理的老人。养老地产实际上是提供不同类别养老产品和服务的载体，消费者根据个人收入和需求自行选择。

从产业链看，上游主要解决土地和资金问题，下游解决运营和提供服务的问题。各种养老服务的整合是运营中最复杂的工作，需要长期资源和经验的累积。

参考资料来源：人民网-老龄化社会为养老地产带来契机

参考资料来源：人民网-当地产遇到养老：窘境中的养老地产

能谈谈对养老行业的理解吗？

随着社会老龄化的加剧，老龄化可能是一个不可避免的问题。所以就此养老服务行业出现了前所未有的发展和广大的前景。甚至养老行业也开始多样化，从传统的养老方式已经像智能化和人性化发展。
一，传统的养老可能就是在家或者养老院养老，而在家养老和其以前的生活没有任何变化，养老院则是有着相对的照顾和管理。如今则是多样化养老，有了居家养老、社区养老等多个模式，甚至养老产品以及辅具更是从老年人的需求出发，满足他们所有的需求。比如居家养老，现在有了更多的理念和服务，比如适老化改造，将家里改造成适合老年人生活的场所，防止和避免他们摔倒以及磕碰，以及适合老年人使用的产品、智能马桶、适老餐具等等。当然还有很多企业开始为更多老年人服务，甚至有上门医生和康养顾问等角色，让老年居家养老和社区养老都无忧。而养老院则是更加日趋完善的服务和人性化管理，满足不同条件的老年人，不同状况的老年人等等。
二，目前中国养老模式分三种：居家养老（90%）、社区养老（7%）和机构养老（3%）。总体而言，养老产业的投资回报期长，收益率因模式而异。居家养老。居家养老具有轻资产、可复制性强、接受度高的特点，在目前三种养老模式中，其盈利能力是较高的。国内目前没有形成规模的养老服务公司。以国外为例，Natali是以色列领先的居家养老服务公司，公司主营业务包括远程医疗、紧急救护、社区健康服务、居家养老四个板块。2013 年收入2.85亿元人民币，净利润4270 万人民币，净利润14.99%。美国的Home Instead Senior Care 是美国最大的生活型居家养老服务公司，其净利润在12%-15%左右。机构养老。
三，根据《中国老龄产业发展报告（2014）》，截止2013 年底，公办养老机构占养老机构总数的72%，民营养老机构仅占28%。公办养老机构基本为非营利性机构，在土地、房屋、床位等方面享受政府补贴。营利性民营养老机构中，40%企业亏损、51%基本持平、仅有9%的实现了盈利，而这9%盈利的养老机构中，净利率大于5%的仅占22%。社区养老。
典型的就是美国太阳城模式了，这种模式属于重资产模式，也就是我们常说的养老地产，现在国内很多地产商都开发自己的养老地产，也有保险公司都在进军养老产业，例如泰康人寿、合众人寿、新华人寿、平安人寿。海通证券曾经对泰康的燕园项目做过测算，假设在100%入住率的前提下，净利润率仅为1%。日本最大的养老地产连锁机构之一的日本医学馆过去10年的营收年复合增长率在7%左右，但是利润率并不高。2015 财年实现营收2718.68 亿日元，净利润4.16亿日元，净利润率仅为0.15%。即使是业绩最好的2004年，其净利润率也不到5%。