国金证券称时间换空间，地产支持政策期限延长，这透露出了哪些信息？

房地产政策

近日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。住建部部长倪虹日前在接受采访时也强调要“因城施策、精准施策”“对购买第一套住房的，要大力支持。首付比例、首套利率该降的，都要降下来”。

　　业内人士表示，支持需求端的利好政策渐次落地，有利于因地制宜、因城施策，进一步释放合理住房需求，并提振房地产市场信心，房地产市场有望企稳回升。

　　多地房贷利率将继续下行

　　人民银行、银保监会近日发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。此举旨在“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。

　　2022年9月，人民银行、银保监会曾发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。“在政策公布后，武汉、天津、温州等多个城市首套房贷利率下限降至4%以下，部分城市取消利率下限，利率执行截至2022年12月31日。本次政策出台，意味着部分城市的首套房贷利率有望延续此前水平或有望进一步下调。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示。

　　根据贝壳研究院此前发布的统计数据，2022年12月首、二套房贷主流利率指数环比继续下行。12月首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，环比基本持平，同比分别回落155个基点和100个基点。

　　根据国金证券报告，最近3个月房价持续下降的城市共有38个。其中包括大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门等13个二线城市；蚌埠、北海、常德、丹东、桂林、惠州等25个三四线城市。

　　招联首席研究员董希淼也表示，首套住房贷款利率政策动态调整机制调整的是首套房贷利率下限，而不是首套房贷利率，房贷如何定价仍由银行与客户商定。在当前房地产市场较为低迷、居民住房消费需求不振的情况下，预计多数银行对多数客户将实际执行房贷利率下限。未来一段时间，首套房贷利率下限可能在3.5%-4.1%，此前7折房贷利率最低到3.43%。

　　刚性需求获更多支持性政策

　　近期，多部门释放出进一步因城施策支持刚性和改善性住房需求、促房地产市场平稳健康发展的信号。

　　日前，住房和城乡建设部部长倪虹在接受记者采访时表示，对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。

　　此前，人民银行、银保监会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知指出，“支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。”

　　克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示，居民信贷政策将是2023年地方因城施策、支持刚需和改善需求的主要发力点。除房贷利率下行外，各地首套房首付比例有望迎来全面下调，同时，住房套数认定规则进一步优化可能性也大幅提升。

　　事实上，根据贝壳研究院监测显示，目前包括武汉、石家庄、长春、哈尔滨、南昌等省会城市等82城首套房商贷最低首付比例可至两成（含部分区域或部分银行执行）。

　　华创证券分析师单戈表示，当前处于政策密集期，核心一二线城市和部分三四线热点城市，在“四限”放松方面仍有较大空间。近期东莞、佛山等城市均已取消全域限购，杭州、南京等城市也对行政调控政策做进一步优化，预计政策放松空间将进一步打开。

　　房地产市场有望企稳回升

　　“住建部、央行和银保监会再次表态对需求侧的支持，充分表明政府支持房地产企稳复苏的决心。”国金证券分析师杜昊旻说。

　　西南证券报告也指出，2022年行业基本面筑底。目前政策先于基本面出现“拐点”，预计行业基本面于2023年呈现先抑后扬，下半年有望逐步修复。

　　随着利好政策的出台，房地产行业部分数据已有回暖迹象。

　　克而瑞研究中心报告显示，2022年12月，全国土地市场成交规模创下年内新高，甚至上海、苏州、厦门等城市均有多宗地块以高溢价或者上限价成交。从数据来看，截至2022年12月26日，全国300城经营性土地总成交幅数3854幅，环比上升19%；成交总金额6927亿元，预计全月环比增幅将达七成左右。

　　杨科伟表示，整体来看，随着政策调整进一步加深，风险进一步出清，购房人预期改善，预计2023年房地产市场有望企稳回升。

房地产“政策底”已现 四季度楼市将如何演绎？

财联社（北京，记者 李洁）讯，经过数月等待，房企终于在政策方面迎来些许“曙光”。

近期，随着央行接连释放积极信号，以及哈尔滨救市政策得到中央默许，业内人士普遍认为楼市调控将不会继续收紧，房地产“政策底”已现。

“政策至暗时刻已过，未来边际改善可期。”国金证券分析师杜昊旻表示，央行三季度会议透露出3点信号，分别是按揭投放会加快，开发贷断贷困境将有所缓解，地方金融机构和地方政府的配合度将有所提高。

不过，“政策底”的出现，并不意味“市场底”会同时到来。由于政策普遍存在滞后效应，以及在“房住不炒”主基调下政策松绑幅度有限，四季度楼市延续下跌态势将是大概率事件。

最关键的信贷政策适度纠偏

房地产作为资金密集型行业，信贷的重要性不言而喻。

最近一年，房企融资“三道红线”、房地产贷款集中度管理等政策，重塑了整个房地产行业的格局。尤其是今年下半年以来，多地楼市步入深度调整，部分经营管理不善的房企曝出楼盘交付困难、债务违约等事件。

“政策端对房企融资以及按揭贷款额度的控制，给房企现金流造成较大压力。企业拿到销售回款时间明显延长，引发了诸多连锁反应，包括到期债务的偿还、新拿地资金的来源问题等。”一家总部位于北京的房企高层告诉记者。

10月15日，央行金融市场司司长邹澜在第三季度金融统计数据新闻发布会上指出，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

此外，邹澜还表示，人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

“此次会议将有利于当前房地产市场情绪的修复，预计四季度房企整体资金流动性将得到一定程度上的缓解。”贝壳研究院分析师潘浩称。

易居研究院研究总监严跃进分析，四季度在执行方面，银行既有政策将有所纠偏，各大银行也将更为灵活地把握“三道红线”尺度。

不过，财联社记者从多家房企了解到，9月底央行指导金融机构加快落实“两个维护”要求后，目前开发贷未现明显松动。

“没有感觉到开发贷放松，目前按揭贷款略有松动。”一家闽系房企相关人士告诉记者。

几日前，财联社曾报道，上海、广州地区部分银行房贷额度出现放松迹象，房贷放款周期有所缩短。上海地区一位房产中介表示，银行对新房房贷政策有所放松，放款时间由此前的半年缩短为3至4个月，但二手房房贷没有变化。

业内人士认为，预计后续房贷投放有望适当加速，额度亦有望迎来改善，这将带来销售端逐步触底反弹。

四季度楼市或将进一步下探

尽管信贷政策出现边际放松，但对于四季度及明年上半年楼市走向，多位专家均认为将延续调整态势。

“从政策的方向来看，整体并不会持续放松，更大可能是阶段性、区域性、有针对性的调整，目标是保持房地产市场整体稳定。”58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者。潘浩也认为，政策端虽不会继续收紧，但也不会大范围放松，预计仅会适度松绑。

受下半年市场整体降温、销售业绩增速放缓的影响，截至9月末有近半数房企目标完成率不及70%，四季度面临较大去化压力。

“四季度债务偿还成为重点，房企会千方百计促回款。” 前述总部位于北京的房企高层表示。

在预期方面，亿翰智库一位分析师表示，近期房地产企业暴雷消息不断，令购房者产生了不稳定心理预期，楼市需求释放受到一定影响。

此外，一家房企营销人员告诉记者，国庆假期不少楼盘的折扣力度较大，加剧了了购房者的观望情绪。

“叠加重点城市第二批土拍市场降温明显，市场预期趋于理性，四季度全国商品房销售面积和金额同比或继续下降。”中指研究院指数事业部研究副总监陈文静表示。

分城市来看，张波认为，四季度各地市场的变化力度也将差异化，预计市场成交量快速下滑的城市，四季度政策调整的节奏会有所加快，尤其在信贷层面，由于实际的成交量减少，亦会导致房贷审批提速。

对于明年上半年楼市走势，潘浩分析，由于高基数因素，从数据层面看，明年上半年将继续保持回调，但市场信心或将逐步回升。

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一、从公司角度看

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亮点一：治理结构健全，财务杠杆稳健，资本实力持续夯实

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二、从行业角度

自中国股市在2015年进行了剧烈的波动以后，未来对于行业将进行依法监管、从严监管、全面监管。中国证监会对券商风险的管控将会加大，行业继续朝着"风险管理全覆盖"的目标发展。得益于经济增长新动力的逐渐形成，新旧发展动能方面的接续转换逐渐加快，证券行业也将迎来新的战略机遇，将会面临更大的成长空间，市场竞争越来越激烈。有关传统业务方面的竞争，创新业务的快速增长将会成为新的发展趋势。国内逐渐加大对金融方面的重视力度，未来证券行业还将获得非常大的市场前景。

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官方：支持部分贷款延期还本付息，具体涉及到了哪些行业？

24家主要金融机构及人民银行、银保监会相关部门和分支机构的主要负责人参加会议。以适度的信贷增长支持经济高质量发展。要落实政策要求，保持房地产信贷平稳增长，支持中小微企业、个体工商户、货车司机贷款和受疫情影响严重的个人住房、消费贷款等实施延期还本付息。要加快已授信贷款的放款进度。要坚持市场化原则，平衡好信贷适度增长和防范金融风险之间的关系，提升金融支持实体经济的可持续性。

官方：支持部分贷款延期还本付息，具体涉及到了哪些行业？

1、贷款延期具体涉及了的企业

此政策是为贷款到期的困难中小微企业（含小微企业主、个体工商户）贷款本金和利息可享受一定期限临时性延期还本付息安排。重点帮扶前期经营正常、受疫情影响遇到暂时困难、发展前景良好的中小微企业。对交通运输、批发零售、住宿餐饮等受疫情影响特别严重的行业可适当倾斜。湖北各类企业适用上述政策。

2、开展贷款政策

针对制造业、批发和零售业、住宿和餐饮业客户2月份利息减免，根据贷款客户不同付息方式（按月、按季、按年等），实施差别化减免息操作处理。其中：按月付息的，计算应减免利息金额，通过运营系统以代发形式批量退还客户账户，无需客户另行申请；非按月付息的，计算应减免利息金额，在下一次付息日前从其应付利息中直接扣除。

3、此政策只为缓冲

即使这么多银行已经表态，但是落地到具体地区、具体银行、具体个人来说，能不能申请到延期贷款，能申请到怎么样的方案，现在还是问号。此外，延迟还款期间，利息是还在增加的，这等于度过这段过渡期后，不仅还贷的时间变短了，还款额还变多了，因此月供更多了。对于现在生计困难、手头紧张的朋友来说，能有一定的缓冲时间，也是好事，只是也只能是缓冲了。

后记：延期付息也只是用时间换空间，并不是减免，等到付息时将面临巨额利息支出，导致企业短期支出大幅度增加。造成的影响是加重企业融资负担，减少周转资金。除非在企业支付利息时，企业经营有大幅度好转，收入能够覆盖利息支出，不然也是徒劳。

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