TOP100 房企 9 月单月销售额环比增长 24.8%，这一增长幅度透露了哪些信息？

2022年是不是买房的好时机？你有买房的打算吗？

2022年是不是买房的好时机？

其实对于需要买房的刚需人来说，不管是高价，还会低价，到了需要的时候不管时机你都得买，只不过你买房的时候是不是遇到了好政策，实属运气，其实2022年就是一个买房好时机。

先来回忆一下2021楼市。

一、2021年的楼市动荡

2021年上半年楼市快速增长，到了下半年直接腰斩。

原因是由于疫情后货币环境较宽松，经营贷等各种投机投资资金流向楼市，叠加一线城市“学区房”热，全国一线及核心二线城市的新房和二手房价同步飞涨，尤其是珠三角和长三角更为明显。

2021年大城市的楼房成交量并不理想，特别是二手房这块业务的保费量直接比腰斩还惨，一降再降，从2万套左右，直接降到1万套左右，甚至月成交量低于一万，更别说二三线城市的二手房成交了，个别区更是半年没一个。

当然做最主要的还是银行杠杆率太高，而超八成杠杆全部流入房地产行业，更可怕的是，购房需求的放缓迹象已经开始显现，一旦后期居民购房需求跟不上，资产价格在上涨到难以承受的程度时，那么开发商和银行手中的杠杆就会雪崩式崩塌，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”(Foam Economy)。

这也是为什么二手房速冻，新房降温，房企资金无法回笼，房企债务危机立刻到来的原因，现金流枯竭，无法良性循环，某大就是例子。

住建部开始严控炒楼，哄抬价格，约谈炒房客、房企、银行，银行不得不踩急刹车了。

二、2022楼市将是平稳的一年

为什么这样说？

虽然出台了“限涨“政策，但是很多地方也推出“限跌”政策，以确保楼市的稳定，经过了2021的动荡，稳定持续性是必然的。

2月24日，国务院新闻办公室举行发布会。

住建部部长王蒙徽对2022楼市重磅定调，主要为两个方面：

第一，就是保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精确性和协调性。

第二，就是继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，促进房地产良性循环和健康发展，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，努力地稳地价，稳房价，稳预期。

以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，稳是重点，坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。

而且新年开始，也有一些政策，楼市政策、信贷环境无一释放出松动的信号，许多城市已经出现了降首付、降利率。

跌是很难再跌的了，这种平稳不涨，有政策的的时候不就是入手的好时机吗？

2022年首套买房新政策：

贷款买房首付规定：公积金贷款首付比例为首套房90㎡(含)以下的公积金贷款首付比例不得低于20%，90㎡以上的住房公积金贷款首付款比例不得低于30%。首套房商业贷款首付比例为30%，使用商业贷款买房利率将会上浮。

契税规定：家庭首套房购房面积90平米及以下，契税为1%;购房面积90平米以上，契税为1.5%。

当然刚需的时候，不管是农村自建房房，还是城市里买房，不管是高价还是低价，该建还得建，该买还是得买。

百度百科-房地产泡沫

部分地区房贷利率松动？有购房者称“月供少了78元”

部分地区房贷利率松动？有购房者称“月供少了78元” 每经记者 陈荣浩 楼市传统的“金九”销售旺季，今年却暗然失色。 克而瑞数据显示，9月，28个监测城市预计成交规模1955万平方米，环比下降7%。其中一线城市环比下降23%，二三线城市环比下降4%。此外，9月百强房企实现单月销售操盘金额7596亿元，单月业绩规模不及8月(7745.7亿元)，首次环比下降。 导致今年“金九”失色的原因，除了各地限购、限售等楼市调控政策不断加码外，房贷利率上行之下银行房贷额度不足、放款周期变长等也是重要因素。 不过，近期，部分地区的银行房贷利率出现了下调或松动迹象。据无忧找房平台调研统计，广州、佛山等地的部分国有银

乐观者努力生存 房地产职业经理人信心待提振

“十一”长假结束后，2021年的最后一个季度正式拉开帷幕。

10月12日，中国房地产报2021年三季度职业经理人信心指数的调查出炉，三季度中国房地产经理人信心指数（China Real-Estate Manager Confidence Index，简称中房MCI指数）为54.47分，同比2020年三季度的63.8下降14.62%，同比降幅明显。

中国房地产行业历经数十年的发展，周期性成为其无法避免的话题。随着下半年以来，房企销售业绩连续下跌，房地产职业经理人的信心指数也开始滑坡。

展望行业未来的发展趋势首先要回顾过往的行业情况。今年9月前100房企单月销售操盘金额7596亿元，业绩规模不及8月，首次环比下降。另据统计数据，百家房企9月份的销售业绩，与去年同期相比，下降了36.2%。这也是房地产市场自今年7月至9月以来，连续三个月销售同比下跌，且跌幅进一步扩大。

中国房地产经理人信心指数调查数据显示，具体来看，在国家宏观政策上，房地产职业经理人们给出了三类大项中的评估最低分数，仅为16.16分，其中金融政策上，为所有单项评估选项中的最低分，即2.83分，这就说明，职业经理人们认为国家金融政策，当前已经成为房企发展主要的限制因素；而在市场走势预期方面，职业经理人们依然对未来的市场基本面有一定信心，其中房价走势预判和城市供求情况方面，房企职业经理人们分别打出了7.16和6分的高分；在企业经营管理方面，职业经理人们在各项指标上均给出不错的分数，其中建安成本和产品定位上，职业经理人均给出5分以上的分数，说明在当前的行业形势下，房企职业经理人对企业自身运营管理、产品定位上依然颇具信心。

“当前房地产行业金融、信贷政策是一项长期的宏观调控政策，全面放松的可能性并不存在。但从稳市场角度，不排除阶段性微调或者局部松动，比如鼓励合理的住房需求，会降低购房按揭利率、加快按揭放款进度等。”佳兆业集团控股副总裁、首席经济学家刘策在接受中国房地产报记者采访时表示，尽管政策调控保持严控，但中国房地产行业的基本面是没有改变的，企业应该积极应对，尽快拥抱行业变化。

走到十字路口

如何穿越周期？

“当前楼市处于盘整期，不管是市场、还是房企都到了十字路口，曾经的规模取胜、大踏步向前奔跑的增量时代似乎已要过去，不管是增量时代还是存量时代，好产品、好品质是能够穿越周期的。”

一位央企地产营销中心负责人对记者称，当前她所在的省级城市，市场还是分化的态势，因主城区供应较少，部分区域尚有供需倒挂的情况，新盘一旦推出甚至还出现持续摇号或者保持较高的去化率；而外围区域从今年三季度就开始出现去化速度下滑，随着“寒冬”的到来，四季度这种情况可能还会加剧。

另据机构研报显示，2021年9月，TOP100房企实现单月销售操盘金额规模不及8月，较2020年同期也下降近四成。

39家典型上市房企中，18家房企9月业绩同比、环比双降，近半数房企业绩同比下降超30%，仅绿城中国、阳光城和荣盛发展实现单月业绩同比增长，分别为28.3%、11.3%、8.1%。

华西证券表示，9月百强房企销售保持弱势，各梯队表现弱势。融资趋严以及银行放款收紧等因素影响，致使在供需两端受到较大负面影响，销售表现弱势。其预计政策影响仍将延续，2021年10月销售将维持负增长的弱势格局。

9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议要求，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者。

在房企业绩步入低谷的特殊时期，这一政策传达的信号，也给四季度的市场行情带来了一些暖意。

此外，头部房企也早已做好准备，采取相应策略，力求稳健谨慎的度过行业周期。在今年8月30日召开的万科2021年中期业绩推介会上，谈及万科下半年的发展策略，董秘朱旭表示，行稳致远是万科下半年工作的主基调，万科将严守“三道红线”，保持行业领先的信用评级，实施稳健的融资策略，坚持稳健的投资策略。

房企“抢跑”以价换量

“谁下手得早、谁就多收一些”

“四季度刚开始，已经有企业在‘抢跑’了。”

一家TOP20房企的区域总经理告诉记者，政策端，现阶段还是以稳定为主，局部可能会有些松动，但就其程度而言，也都是小心翼翼的试探，总体而言，地方政府的卖地需求还是很强烈的；市场端，购房者的观望情绪不断加重，这就导致购房者的积极性不够，看跌的多，看涨的少。

至于企业端，他认为，目前，不少房企的融资渠道受限，坏消息的声音却此起彼伏，这也加重了房企的悲观情绪。为了打破这种格局，四季度开始，有不少房企，已经提前一到两步“抢跑”，即率先开始降价抢收。他形象地比喻道，市场里的“鱼”就那么多，谁下手得早，谁就有可能多收一些，在这个风险四起的行情下，就多一份活下去的机会。

时间进入2021年第四季度，房企在10月首周中“十一”长假的业绩表现也颇受市场关注。

根据中指数据CREIS，今年国庆期间（10月1日-7日），重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年同期下降33%，购房者置业意愿不足，市场情绪延续9月观望态势。一线城市成交规模同比基本持平，二线、三四线代表城市降幅均超四成。

国庆期间，4个一线城市新建商品住宅累计成交42.19万平方米，与去年同期基本持平。二线和三四线代表城市受前期楼市调控政策影响，房地产市场降温明显。二线代表城市国庆期间新建商品住宅累计成交35.32万平方米，同比下降43%；三四线代表城市国庆期间新建商品住宅累计成交13.68万平方米，同比下降44%。

克而瑞研究中心表示，四季度房企需要加快开发、保证货量供应，促进销售去化、加速现金回流。此外，未来房企经营逻辑将加速向“以销定投”转变，在开发和销售端也对企业的经营效率、供货节奏及去化效率提出了更高的要求。

刘策在接受采访时表示，四季度在营销端“以价换量”不可避免，但也不能给予过高的预期。当前大部分城市项目属于限价盘，利润空间有限，大幅度降价并不现实。

“乐观者才能生存。房企需要尽快适应行业新常态，从内心深处拥抱调控监管，转变发展模式。当下市场确实进入了冰点，但也大可不必过分悲观，尤其是在一二线城市，仍然有充足的刚性住房需求，基本面其实并没有发生质变，市场将逐步企稳。”

观点：

“去年和今年上半年市场还是走高的，疫情后市场回弹得很厉害。目前政策面收紧，尤其是贷款审批不下来的情况下，市场受影响很大，下半年整体房地产销售不太乐观”

——一位TOP20 房企上海区域营销负责人

“由于去年底管理层就对后市抱谨慎预期，因此今年无论是销售还是融资工作，都是尽量前置，早做融资使得全年的偿债计划能够稳步实现。”

——龙光集团一位内部人士

“这几个月确实很艰难，自部分房企出现流动性问题后，整个行业都面临着很大的融资压力，金融机构和投资者几乎是无差别对待，很多经营正常的公司都被波及了。”

——华南某上市房企的一位管理层

“受到国家新的政策导向影响，未来行业集中度继续增长的态势可能会发生一定变化。新的土地供应规则调整，中型地方开发公司未来在拿地上的优势反而会凸显。在区域上，我们还是比较看好上海、江苏和浙江等地。”

——华东区域某中型房企董事长

2020中国房企拿地情况分析？

根据中指研究院2020年7月1日发布的《2020年上半年全国房地产企业拿地排行榜》报告看，中国房企拿地主要有以下特点

当月要点：

1. 上半年拿地规模同比基本持平，6月拿地处高位

2. 拿地销售比回升，第二阵营企业拿地更积极

3. 合作拿地权益占比上升，收并购机会仍存

4. 布局重点聚焦二线，长三角仍为热点

01 上半年拿地规模同比基本持平，6月拿地处高位

2020年1-6月，TOP100企业拿地总额15169.8亿元，拿地规模同比基本持平。TOP100门槛值升至40亿元，环比增长21.2%。

图：2020年1-6月50家代表房企每月拿地总额

数据来源：CREIS中指数据，中指地主

1-6月过半数房企拿地不输去年。50家代表房企1-6月月均拿地均值为1716.3亿元，略高于2019年月度均值（1706.9亿元）。其中，27家房企2020年1-6月月均拿地金额超过2019年月度均值，奥园、龙光、首开前6个月月均拿地金额较去年增加一倍以上，逆势拿地扩储；23家房企1-6月月均拿地金额不及去年，其中万科前6个月月均拿地金额较去年减少60%以上。

6月房企拿地规模处上半年高位。1-3月，受疫情影响50家代表房企拿地谨慎；4月起拿地力度显著回升，达到近半年最高点，5月略有回调后6月又有所回升。50家代表房企中30家企业6月拿地金额较1-5月均值有所增加，8家企业单月拿地额超过100亿元，其中滨江、佳兆业6月拿地额占前6月总额之比超过50%，华夏幸福、金地、蓝光发展等7家企业在40%以上。

50家代表房企中，19家6月拿地金额较前5个月均值出现下滑，龙湖、龙光下滑超过50%，中海下降超过40%。这部分企业主要由于投资节奏调整，前5个月投资较多，土储充足，后期减轻投资力度。

02 拿地销售比回升，第二阵营企业拿地更积极

图：2020年1-6月50家代表房企各阵营拿地销售比

数据来源：CREIS中指数据，中指地主

拿地数据范围：包含招拍挂权益土地及收并购土地

销售数据范围：权益销售额

1-6月，房企拿地热度略有回暖，50家代表房企拿地销售比为38.3%，高于2019年水平（32.7%）。疫情影响下，房企销售额同比下降，在融资边际改善和政府部门推地力度加大的背景下，房企拿地仍保持一定积极性，因此拿地销售比较上年有所提升。

分阵营来看，TOP11-20房企投资最积极。前10房企规模持续领先，土储充足，发展更趋稳健，拿地强度最保守，拿地销售比仅有28.4%；而其他三个阵营企业对规模的适度增长仍存在需求，部分企业拿地意愿仍较为积极。其中，TOP11-20房企拿地销售比达55.2%，为各阵营最高，绿城拿地销售比超过100%，旭辉接近70%；TOP21-30房企拿地销售比也显著高于平均值，达49.1%，滨江和蓝光发展均高于80%；TOP31-50房企拿地销售比显著低于平均值，为28.9%。

03 合作拿地权益占比上升，收并购机会仍存

图：2020年1-6月50家代表房企各阵营拿地权益金额占比

数据来源：CREIS中指数据，中指地主

房企合作拿地权益金额占比上升。2020年上半年，50家代表房企拿地权益金额占比均值为79.9%，较2019年上升3个百分点。TOP10与TOP11-20阵营企业拿地权益占比较上年基本持平，TOP21-30、TOP31-50阵营企业权益金额占比均显著上升，远洋、中骏和华发涨幅均高于20个百分点；绿城、佳兆业和仁恒置地下降超过20个百分点。

部分房企通过收并购增加土地储备。2020年3月，金茂以68.5亿元收购中化集团下属武汉化资100%股权，获取青岛、天津、武汉3宗资产，其中天津和武汉项目为已达到预售条件的在建工程。4月以来，绿城以41亿元向新湖中宝发起3起收购，获取位于上海、沈阳、南通的多个项目。

04 布局重点聚焦二线，长三角仍为热点

图：2020年1-6月50家代表房企拿地面积城市等级、区域分布情况

数据来源：CREIS中指数据，中指地主

1-6月，二线城市是房企布局重点，城市群以长三角热度最高。从城市等级来看，50家代表房企1-6月二线城市拿地占比为51.5%，三四线为44%，一线占比为4.5%。从区域来看，企业更倾向于在京津冀、粤港澳大湾区、长三角、长江中游和成渝五大城市群拿地，占比之和为58.6%，其中长三角热度最高，占比为29%，粤港澳大湾区和长江中游紧随其后，占比分别是9.2%和9.1%。

图：2020年1-6月50家代表房企拿地面积TOP10城市

数据来源：CREIS中指数据，中指地主

杭州热度最高，中西部省会城市与城市群内热点城市颇受青睐。1-6月，50家代表房企拿地TOP10城市中，中西部省会城市占5席，其中西安拿地面积达565.4万平方米，位列第三，重庆位居第六，长沙与郑州也较受欢迎；长三角与粤港澳大湾区城市群各有两个城市上榜，杭州位居第一，苏州、佛山均超过450万平方米，广州近400万平方米，是前十城市中唯一的一线城市。