广州 5 月二手住宅成交量环比下降，主要受哪些因素影响？

深圳二手房成交量暴跌，这是受哪些因素所影响的？

一、政府部门的管控。

房住不炒，一直是政府部门要进行严格管控的事情，以前对于这个管控，很多房地产部门还在变相的不遵守这个规则，但是随着政府部门出台了一些规定后，房地产商也是比较无奈的，出现了很多的新规定，所以对于二手房来说，很多人都不投资，一般人都选择购买新房子，或者是租房子住，感觉二手房没有什么投资价值，所以成交量下跌的比较严重。

二、关于“双减”政策的出台。

随着我们政府出台的“双减”政策，让很多的学生，都能够有学校可以上，学区房，再也不香了，再也不是按照区域进行划分学校了，大家可以按照孩子的成绩，或者是按照家长的归属地进行划分学校，家长还可以在网上进行申报学校，不像以前那样，为了让孩子上一个好的学校，然后自己放弃了自己常年居住的小区，去租住学校附近的小区，目的就是为了让孩子上一个好的学校，其实，以前的这种现象，就造成了很多家庭为了孩子，所以去租住或者是够买学校附近的房子，所以房地产开发商，就趁机进行了炒作，将学区房，进行炒作，所以房价就特别高。

但是因为双减政策的出现，让学区房不再那么的“骄傲”了，于是房价就开始下跌，同时人们对于学区房的需求，也没有那么多了，房子自然是没有人去购买或者是居住了。

三、市场经济下滑的影响。

近几年，疫情一直反反复复，各行各业都不是特别好做，面对一些工厂来说，面临着停产的现象，对于一些餐饮行业来说，面临着关门的现象，所以各行各业都不好做的情况，我们的市场经济就会下滑，这是一系列的现象。

2022年是不是买房的好时机？你有买房的打算吗？

2022年是不是买房的好时机？

其实对于需要买房的刚需人来说，不管是高价，还会低价，到了需要的时候不管时机你都得买，只不过你买房的时候是不是遇到了好政策，实属运气，其实2022年就是一个买房好时机。

先来回忆一下2021楼市。

一、2021年的楼市动荡

2021年上半年楼市快速增长，到了下半年直接腰斩。

原因是由于疫情后货币环境较宽松，经营贷等各种投机投资资金流向楼市，叠加一线城市“学区房”热，全国一线及核心二线城市的新房和二手房价同步飞涨，尤其是珠三角和长三角更为明显。

2021年大城市的楼房成交量并不理想，特别是二手房这块业务的保费量直接比腰斩还惨，一降再降，从2万套左右，直接降到1万套左右，甚至月成交量低于一万，更别说二三线城市的二手房成交了，个别区更是半年没一个。

当然做最主要的还是银行杠杆率太高，而超八成杠杆全部流入房地产行业，更可怕的是，购房需求的放缓迹象已经开始显现，一旦后期居民购房需求跟不上，资产价格在上涨到难以承受的程度时，那么开发商和银行手中的杠杆就会雪崩式崩塌，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”(Foam Economy)。

这也是为什么二手房速冻，新房降温，房企资金无法回笼，房企债务危机立刻到来的原因，现金流枯竭，无法良性循环，某大就是例子。

住建部开始严控炒楼，哄抬价格，约谈炒房客、房企、银行，银行不得不踩急刹车了。

二、2022楼市将是平稳的一年

为什么这样说？

虽然出台了“限涨“政策，但是很多地方也推出“限跌”政策，以确保楼市的稳定，经过了2021的动荡，稳定持续性是必然的。

2月24日，国务院新闻办公室举行发布会。

住建部部长王蒙徽对2022楼市重磅定调，主要为两个方面：

第一，就是保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精确性和协调性。

第二，就是继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，促进房地产良性循环和健康发展，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，努力地稳地价，稳房价，稳预期。

以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，稳是重点，坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。

而且新年开始，也有一些政策，楼市政策、信贷环境无一释放出松动的信号，许多城市已经出现了降首付、降利率。

跌是很难再跌的了，这种平稳不涨，有政策的的时候不就是入手的好时机吗？

2022年首套买房新政策：

贷款买房首付规定：公积金贷款首付比例为首套房90㎡(含)以下的公积金贷款首付比例不得低于20%，90㎡以上的住房公积金贷款首付款比例不得低于30%。首套房商业贷款首付比例为30%，使用商业贷款买房利率将会上浮。

契税规定：家庭首套房购房面积90平米及以下，契税为1%;购房面积90平米以上，契税为1.5%。

当然刚需的时候，不管是农村自建房房，还是城市里买房，不管是高价还是低价，该建还得建，该买还是得买。

百度百科-房地产泡沫

“五一”楼市热度掉头向下，年内调控政策已达186次

在假日出游高峰及调控重压下，今年“五一”楼市热度有所下行。

据诸葛找房数据研究中心监测，五一期间，重点20城市新房成交11568套，环比4月同期下跌46.2%，同比上涨35%。去年此时，全国疫情尚处于爆发期，成交基数较低，今年房企纷纷加大促销力度，积极推盘出新。

“小长假期间，我们准现房项目申请了最后一次优惠，看房还可去项目看工程进度。”河北一项目置业顾问告诉记者。为迎接小长假，各房企纷纷推出花样促销活动，抽盲盒、赠好礼、特价房……但楼市实际成交并未明显冲高。

“五一小长假期间，由于人们多选择旅游出行，对楼市的关注度下降，同时在多地收紧调控以及房地产融资监管趋严的影响下，楼市热度表现一般，较4月同期有所不足，成交未达预期。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示。

各地楼市“冰火两重天”

在“两集中”供地放大城市差异的情况下，各地楼市表现也在急剧分化。

据贝壳研究院统计数据，2021年五一期间，贝壳百城新房项目均带看量同比增长4%，市场热度与去年疫后快速恢复期基本保持一致，但不同区域的楼市温差较为明显。

如果以城市群为坐标，小长假项目均带看量同比增幅超10%的包括北部湾、成渝、粤港澳和长江中游，热点城市群关注度并未受到明显影响。其中，北部湾同比增长32%，市场热度连续三年保持增长，为城市群中增速最快的区域。

以粤港澳区域的广州为例，五一期间增城、南沙、番禺、白云等远郊外围地区，售楼部人气较以往周六日有显著提升。多个机构数据显示，增城区五一推新盘数量领跑广州各区，占领五一市场的“半壁江山”，创近四年新高。

其中，增城新塘华润置地•公园上城、佳兆业悦峰、朱村大华城东郡等近地铁、发展较成熟的板块表现不俗，价格相对坚挺。被莞深客追捧的南沙，今年五一期间销售也极为火热，万顷沙板块部分热盘几乎开盘便告售罄。

与上述地区对购房者的吸引力相比，哈长和京津冀城市群新房市场热度同比分别下滑15%和6%。“京津冀城市群市场热度下降幅度较小，且市场需求仍在，后期或将有一定回调，但大幅增长的可能性较小。”贝壳研究院称。

城市带看热度冷热不均，从实际成交看，小长假楼市也并未像出游人群一样火热。

在诸葛找房统计的重点20城数据中，仅有3个城市新房成交环比上涨，其余17城环比下滑。其中，成都环比跌幅居首，跌幅达95.8%，其次为广州环比跌幅为86.9%，位居跌幅第二；东莞环比跌幅为80.1%，位居跌幅第三。

一线城市中，北京、深圳环比分别下跌72.4%、62.9%，上海成交环比上涨15.2%。“上海五一假期新房市场热度仍然较高，由于二手房市场价格仍然比较坚挺，以及新房市场迎来大批新盘入市，新房市场成交较为活跃。”陈霄表示。

“五一整体看，大部分城市的小长假楼市热度不高，4月份各地重磅调控下，各城市都在调控影响下有所降温，虽然未出现价格下调，但成交量已经在4月基础上开始出现轻微下行。”中原地产首席分析师张大伟认为。

调控政策密集祭出

与新房市场表现类似，二手房市场也在五一期间掉头走冷。

贝壳研究院数据显示，小长假期间，贝壳50城二手房日均成交量较去年同期下降约5%。与4月周末日均水平相比，50城市中9成的城市二手房成交量下降，表明多数城市保持向下调整态势。

一线城市表现较为惨淡，其中深圳二手房日均成交量降幅超8成，北京降幅近五成，上海降幅约30%。“去年4、5月深圳市场率先修复，今年3月起深圳市场成交持续处于低位，导致五一假期成交量同比降幅显著。”

贝壳研究院认为，五一期间二手房市场活跃度降低，主要受三方面因素影响：去年一季度疫情爆发，积压了一定的购房需求，五一假期市场处于修复阶段，市场相对活跃；今年一季度购房需求集中释放，4月起市场进入高位调整状态，5月初市场表现延续；此外，今年大多数消费者利用五一小长假外出旅游或回乡，均导致市场活跃度降低。

不可忽视的是，调控政策密集出台，对热点城市的楼市热度有明显影响。

据中原地产统计数据，2021年以来，全国房地产调控政策密集出台，年内累积房地产调控次数高达186次，其中4月份达51次，3月份48次，2月份45次，1月份42次。目前，广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳等城市均被住建部约谈督导。

以调控政策密集发布的合肥为例，5月4日，合肥市房地产业协会发布《房产新政第四周市场变化监测分析（4月26日-5月2日）》指出，合肥商品住宅市场量价齐跌，商品住宅销售套数小幅下降，销售价格三连跌，近5周以来首次低于1.9万元/平方米。

当地二手房市场同样有所降温。期内，合肥市区二手住宅成交均价17010元/平方米，较新政前一周下降2.6%。其中限购区均价26041元/平方米，较新政前一周下降4.0%；非限购区均价15165元/平方米，较新政前一周上涨2.4%。

克而瑞认为，未来各区域、各城市市场或将持续分化，市场主旋律将由城市周期性轮动转变为一城一行情，城市市场冷暖变化很大程度上取决于供求关系。

“那些主动控制供地节奏的城市，房地产市场或将持续高热，基于相较强劲的需求支撑，成交有望高位保持。那些供地显著过量的城市，房地产市场则难言乐观，市场观望情绪浓重，渠道分销、打折降价等仍是加快成交去化的助推剂。”该机构称。

5月全国楼市成交回升 部分城市企稳反弹

机构最新数据显示，5月全国楼市整体成交上升，部分城市率先企稳反弹。业内人士表示，当前房地产市场仍面临调整压力，但随着政策环境持续改善，市场信心有望逐步修复，叠加房企冲刺半年度业绩，下半年或进入量增价稳的阶段，6月将是验证各城市房地产市场成色的重要节点。

　成交呈回升态势

多家研究机构数据均显示，5月各地新房销量边际改善，二手房成交量也有所回暖，整体成交呈回升态势。

中指研究院数据显示，重点监测的17个主要城市成交面积环比上涨8.8%，同比虽仍下降51%，但降幅较4月收窄7.3个百分点。三线城市成交率先企稳反弹，截至5月28日，三线代表城市成交面积环比上涨27.2%。其中，连云港和惠州涨幅较大，分别为57%和28.8%。二线代表城市成交面积环比上涨8.31%。其中，苏州和青岛涨幅显著，分别为31%和30.8%。相比之下，受疫情反复等因素影响，一线城市整体成交环比下降31.9%。

诸葛找房数据研究中心数据显示，截至5月26日，重点监测的9城新房成交40528套，环比上涨2.7%，环比转跌为升，同比下降46.7%，降幅收窄9个百分点。

二手房方面，贝壳研究院数据显示，5月重点监测的50城二手房成交量环比增长约14%，同比下降约40%，降幅较上月收窄8个百分点。分城市看，50城中超八成城市成交量环比增长。其中，长三角和东北区域重点城市二手房成交量环比回升较快，如沈阳、长春、哈尔滨以及苏州、无锡、徐州等成交量环比增速均超过100%。这些城市二手房市场在4月受到疫情重创而低位运行，5月随着疫情逐渐缓解以及宽松调控政策作用而有所修复。

　政策效应开始显现

5月以来，中央及地方政府合力打出稳楼市政策组合拳，向房地产行业释放更多积极信号。5月15日，央行差别化信贷政策允许各地首套房利率下降20个基点。5月20日，5年期以上LPR下降15个基点，各地首套房贷款利率可降至4.25%，创历史新低。5月25日，全国稳住经济大盘会议再度释放积极的稳地产信号。央行行长易纲在发言中重点提及房地产，再次提出因城施策支持合理住房需求，维护房地产市场的平稳运行。

在此背景下，购房者和开发商信心得到进一步提振，市场成交持续修复。“5月房地产市场呈现企稳回升迹象，政策的宽松效应已显现。在全国疫情好转和政策持续加码之下，市场将会继续回稳，加速修复已现端倪。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示。

焦点研究院监测数据显示，上周（5月23日至29日），广州一手住宅成交1676套，环比上涨26.3%；成交面积17.82万平方米，环比上涨20.73%。焦点研究院认为，随着广州疫情得到有效控制，同时政策环境持续向好，各个项目积极亮相或推新出货，市场逐步恢复活力，活跃度明显提高。

数据还显示，上周深圳市一手住宅共成交534套，环比上涨39.1%，成交面积共计51771平方米，环比上涨37.9%。中原地产深圳研究中心表示，最近政策面利好消息频出，有利于促进房地产市场长期健康稳定发展。预计随着开发商推盘节奏的加快和购房者信心的进一步增强，成交量有望进一步修复。

此外，最近长沙和青岛等城市的房地产市场也出现企稳迹象，上周长沙新房成交套数和成交面积环比涨幅均超过两成，而青岛新房成交套数和成交面积分别较前一周上涨117%和118%。

　　市场预期进一步向好

展望未来，中指研究院认为，6月地方政府将继续加快推进因城施策，预计二线城市将围绕多孩家庭增加限购套数、非户籍家庭缩短社保或个税年限等方面进行政策调整；首套房贷比例、二套认定标准等也有望进一步松动；同时，预计多数城市房贷利率将向全国下限回归。随着中央信贷宽松及各地稳楼市新政不断出台，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳。

中泰证券最新研报预测，随着疫情防控逐步好转，影响企业推盘的不利因素逐渐消除，同时随着政策持续宽松及供需两端共同改善，有望逐步带动房地产复苏。

平安证券最新报告表示，随着各地利好政策密集出台，购房信心有望逐步重塑。预计政策发力及疫情后复苏形成共振，二季度末三季度初将是楼市企稳的重要观察窗口期，下半年行业有望逐步迎来政策宽松与销售复苏的蜜月期。

一二线城市楼市成交量下降较为严重

五月，经过数据分析显示，四月份的一二线城市环比和同比都出现了不同程度的下降，但是三线城市有小幅度上涨。
一、一线城市住宅成交量现状
从具体的数据上来看，一线城市的环比下降超过百分之三十，同比下降接近三十五;二线城市的环比有百分之十六，同比和一线城市不相上下;三线城市的环比和同比都有差不多百分之十的上涨。在一线城市里，北京和深圳的环比是上涨的，上海和广州的降幅较为严重;同比方面，所有城市都是下降的，上海甚至超过了百分之四十。
经过某地产研究公司的数据分析表明，四月份的住宅成交量的下行，一线城市中各种不同的下降和三线城市的同环比的增长。上海、广州、福州等一些城市的成交量的下降比较明显，涨幅均达到了三成。
二、一二线城市成交量下降较为严重
在数据分析中显示：北京四月份全月的住宅成交量只有两千套左右，同比的跌幅达到了百分之六十，环比的跌幅也达到了百分之二十，整体市场也呈现了下降的趋势。去年十月份开始，全国各种发布的地产调控政策达到了一百六十条，涉及到五十五个城市。
这一轮调控与历次调控最大的不同是，首次涉及商住物业。目前，北京、上海、广州、成都等地对商住都发布了不同力度的政策，还有多个城市发布了限售政策。
随着限购、限贷、限售等政策持续密集出台，调控效应在4月开始显现，市场流动性因此出现下降。就初步统计数据来看，一二线典型城市如厦门、长沙、天津等成交量环比下降均超过四成，大多数二线城市成交量环比下跌，仅合肥、沈阳成交量环比上升超过10%。
值得一提的是，限购、限贷、限售调控政策对二手房市场产生了直接影响。4月二手房市场出现明显降温，北京、上海、杭州等地挂牌量价都出现不同程度的调整。以上海为例，4月二手房均价较2月下滑了约1500元/平方米。而二手房的低迷也逐渐影响到一手房市场。
三、三四线城市成交量出现小幅增长
三四线城市方面，常州、东莞等部分城市成交量依旧保持高位，不过地方政府都显示出高压调控的决心。以常州为例，为预防市场过热，4月初地方政府出台了“两年限购”新政，当月常州成交量达到68万平方米，环比上涨6%，环比涨幅已经被控制在了较小的范围之内。
经过专业认识对数据的进一步分析，五月份政策发布的数量将会下降，因为会对政策的落实方面进一步的发展，对于那些成交数据还是比较好的城市，像重庆一些地方，可能重点还会在调控政策的出台上，一手房在政策的影响下，效果会越来越明显，对于二手房来说，对政策的敏感性更加强烈，但是短期还是要经历一个较为低迷的状态。但是随着政策出台后时间的推移，相信在三四线城市方面的楼市还是会面临更大的压力。