如何看待广州松绑限价，一楼盘备案价从14万变成22万，最高涨幅高达64%？

个别项目备案价14万+，广州新房限价放松？官方回应来了

近日有消息称，广州新房限价政策有所松动，相关部门拟对刚需及豪宅项目采取“分级备案”政策，针对豪宅的限价政策将放松。 房地产行业进入深度调控，一线城市的政策变动更具风向标意义。广州的新房限价松绑真实情况到底如何？ 就上述市场关切热点问题，《每日经济新闻》记者致电广州市住房和城乡建设局，相关工作人员回应称，广州一直严格执行住房指导价，对楼盘实施动态价格指导，限价政策没有放松，也将一如既往地支持商品房市场，满足购房者合理的住房需求，保证房地产市场的良性循环和健康发展。 该名工作人员表示，一切以官方发布信息为准。 14万 项目获批了？ 有地产从业人员表示，针对刚需和豪宅价格单独审批备案，改变一刀切的价

个别豪宅备案价突破14万 广州市住建局否认限价政策放松

近期广州个别高端项目备案价升至14万元，突破去年广州新盘最高备案价10万元的消息，引发市场对广州一手房限价政策是否松绑的广泛关注。 2月8日，广州天河豪宅盘汇景台01、02、03、14栋开始收筹，户型面积约172-238平米，备案价达每平米14-15万元。根据阳光家缘网站信息显示，汇景台的发证日期为2022年1月26日，当期预售总建筑面积为21726平方米，当期总单元套数为106套。 “去年广州全年新盘备案价没有超过10万元/平方米的，但此次汇景台的备案价高达14-15万元/平方米，意味着新房限价政策有所松动。”广州一位房地产业内人士告诉记者。 上述业内人士还表示，其从开发商方面了解到，汇景台

一夜猛涨200万！是什么原因导致广州房价涨幅加大的？

一夜猛涨200万！是什么原因导致广州房价涨幅加大的？

一、开发商操纵楼价。记者在采访中发现，一些开发商拿到楼盘预售证以后，未及时销售或以“保留单位”等名义囤积现货，业内人士称之为“惜售”。自从去年禁止内部认购、禁止派筹以来，部分楼盘仍在向客户以有内部认购货的办法来操纵价格。

二、广州各区的房价本身并不平衡，有高有低，总体是房价高的区段不多，房价低的区段较多，所以房价低的区段房价一直在涨，加在一起总体涨势效应较为明显。比如海珠，天河这些原市区现在房价已很高，与全国其他一线城市房价差不多，虽然房价控制了，但对整体房价降幅作用不大，而增城、花都、从化等城区房价涨得较快，对整体房价就起到了较强的拉升作用。

三、货量较去年下降。广州去年商品房新开工面积1037.99万平方米，同比下降27.8%。此外，住宅的竣工面积也有所减少。2005年商品房屋竣工面积为826.69万平方米，同比下降17.7%；其中住宅房屋664.25万平方米，同比下降16.6%。上述数据意味着，今年广州市住宅供应将继续短缺。

四、土地价格上调，地产商成本增加。有开发商认为，土地价格上涨是房价上涨的最根本因素，土地成本占据房地产整体建造成本的45%。对于土地价格上涨问题，广东省社科院丁力教授表示，广州地皮价格增高，跟政府的关系很大，广州历史包袱重，最近几年又大发展，因此资金有缺口，而对政府来说，资金的一大来源就是卖地。

五、地铁和学区。

房子也是消费市场中的一种商品，对于地铁加优质的学位或学区房是针对中产阶层的人量身定制的。比如在广州附带省一级或者市一级的学区和学位房如果在市区也许一套40平米的破旧小区售价高达200万左右，而最好的学位房单价能去到8万以上，很多人觉得买不划算愿意租这样的学位房单独年租金就高达几十万。

在广州市区的消费人群也是最强的，而对于郊区也是有这样的事情出现。或许在市区只能买到一个老小区的小户型学区是市级，而多30分钟的地铁或许可以买到新小区改善型的户型并且学区还是省一级的名校，很多消费者会因为学位而买了房子而不是因为房子而买房子。

房地产消费市场中不同人群消费的都是不同价值的房子，地铁成为了拥堵的一线城市的最重要最便捷的交通方式，而优质的教育资源在这些城市都是稀缺的。在一线城市孩子读书永远都是一个难解决的问题更何况是优质的教育配套，买房最初的目的是为了抢占学位争取让孩子有个更好的就学机会，中国人特别重视教育也特别愿意为教育而去买单，刚好教育与房产又互相有关联。

多地楼市松绑政策

叠加宏观经济下行、疫情反复、房企爆雷等因素影响，房地产市场“寒意阵阵”。传统“金三银四”的房地产市场旺季，楼市的表现甚是惨淡。

4月29日召开的中共中央政治局会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

5月23日，国务院召开常务会议指出，在坚持“房住不炒”的基础上，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

房地产市场新一轮宽松周期中，“松绑”成为多地楼市调控的关键词。2022年以来，全国已有80多个城市出台了与房地产相关的优化政策，二季度房地产政策进一步呈现宽松趋势，如央行降低首套房贷款利率下限，购房补贴、放松落户限制以及限购、限售政策松绑等。

伴随更多的城市开始放松限购、限售、房贷利率下调等政策刺激楼市复苏，楼市“量价回温”将在下半年逐步恢复。

解码楼市“松绑”政策

“2020年疫情发生以来，中国是全球抗疫最成功的国家。但是，今年3月份开始疫情反复，中国受此影响较大。同时，中国经济从去年开始呈现下行趋势，在这个大背景下，想要扭转势头，需要花费很大力气。”中原地产首席分析师卢文曦接受《中国房地产金融》采访时表示。

房地产是经济中的核心一环，受经济下行与疫情反复影响，楼市数据正在发生一些变化，从销售端到信贷端呈现低迷现象。

5月16日，国家统计局公布2022年1-4月份全国房地产开发投资和销售数据，今年前4个月，商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%，其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%，其中，住宅销售额下降32.2%。

从区域来看，东部、中部、西部和东北部销售（金额和面积）同比跌势均较1-3月份加大。其中，东部地区受疫情影响，销售降幅仅次于东北地区，但仍是拉动整体销售的主力军。1-4月份，东部地区共计销售15502万平方米，占全国销售面积近四成，但同比跌幅达到28%，而销售金额跌幅则超过三成。

从投资数据来看，1-4月份，全国房地产开发投资额同比增速为-2.7%，为今年以来首次负增长。其中1-4月份，土地购置面积同比大幅下降46.5%，而房屋新开工面积和竣工面积同比分别下降了26.3%和11.9%。房地产开发景气指数连续4个月跌破荣枯线，4月份数值为95.89，较一季度继续下行。

房地产市场投资、销售、新开工数据全面呈现下行趋势，房地产市场“松绑”迫在眉睫。在3月1日之前，主要以三四线城市为主，通过对需求端的政策进行调整，包括以降低首付比例、购房补贴、下调贷款利率等为主。进入二季度房地产销售持续低迷，房地产市场遇冷，中国各地因城施策优化楼市调控的力度和频次明显加快，房地产政策进一步宽松，更多热点城市加入了放宽“三限”（限购、限售、限贷）的行列。

根据机构不完全统计，2022年以来，全国已有超100城优化调整房地产政策超200次。尤其4月以来，各地出台政策的节奏明显加快，4月有超70城出台政策百余次，明显高于1至3月，且政策进一步向优化限购、限贷、限售等方面延伸，城市向热点一二线、长三角等热点区域扩围。

从本轮调控政策的内容看，包括降低首付比例、发放购房补贴、放松落户限制，以及放宽限购、限贷、限售，和加大公积金购房支持力度、下调房贷利率等方式进行政策“松绑”等。

与过去政策“松绑”有所不同的是针对生育二胎、三胎家庭放开购房限制和增加补贴，提振住房消费。

第一类，降低首付比例，主要是指商业银行向购房者下调首付比例，有助于降低买房人购房门槛。如佛山、驻马店、丽水将首套房最低首付款比例降为20%；石家庄、南宁、常州、银川、泰安等地降低二套首付比例至30%。

第二类，金融端政策改善，通过房贷利率下调、房贷额度增加、住房公积金首付比例、购房补贴等方式放宽。

5月15日，央行发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，其中对首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，利率下限允许进一步下调，这使得商业银行贷款的空间更大，有助于后续更好地促进房贷实际贷款利率的下调。

“房贷利率政策性下调，有助于引导房企积极推盘和销售，尤其是结合近期的房贷利率成本较低的优势，鼓励房企积极销售，充分带动房地产交易行情的活跃。也有助于进一步降低购房者的成本，客观上可以进一步促进购房者购房压力的减少。”严跃进表示，一些市场交易行情疲软的城市，将基于差别化的信贷政策工具，积极开展更宽松的房贷政策。

5月20日，5年期以上贷款市场报价利率(LPR)超预期下调15个基点至4.45%后，全国各城市房贷利率随之下调。据不完整数据统计，截至发稿前，有超过20个城市最低可执行“首套4.25%、二套5.05%”的房贷利率。

此外，公积金贷款比例调整、额度调整也是金融端重要一环。如南宁将首套房公积金贷款最高额度从60万元提高至70万元，二套房从50万元提高到60万元；福州针对第二次申请住房公积金贷款，将首付款比例从40%下调到30%。

第三类，针对二孩、三孩家庭出台购房支持政策。包括四川成都、福建福州、山东淄博、广东东莞等城市放宽多孩家庭购房数量限制及相关扶持政策。

成都多孩家庭可在现有限购套数基础上新购买1套住房，即成都市户籍二孩及以上家庭限购套数由2套增加为3套，非本市户籍二孩及以上家庭限购套数由1套增加为2套。

山东淄博对生育二孩、三孩家庭，分别以商品房买卖合同成交总价款1%、2%的标准给予补贴，最高分别不超过2万元、3万元。福州对于生育、抚养两个及以上未成年子女的职工家庭，首次申请住房公积金贷款，在符合其他住房公积金贷款的条件下，其住房公积金贷款额度按公式测算时另加10万元，且最高可贷额度由目前的双职工80万元、单职工50万元，调整为双职工按100万元、单职工按70万元执行。

第四类，放松落户条件，通过对户籍制度的调整，放宽户籍外人口落户条件，吸引外来人口安居置业。特别是面向新市民、外来务工者等特定群体提供支持，吸引人才安居落户，释放消费潜力。

山西太原在新一轮调控中，指出新市民、青年人来太原工作生活并购买首套新建商品住房的无需再提供落户、社保、纳税等相关证明。海南海口支持引进人才刚性住房需求，指出落户海南省的引进人才购买住房，自落户之日起享受本地居民同等待遇。

广东中山市出台政策，表示凡持有大专以上（含大专）学历证书、专业技术资格、职业资格或职业技能等级证书的非中山户籍人才，允许购买1套新建商品住房，2年内不得上市交易。

第五类，限购、限贷、限售政策的调整，这是具有风向标的，意味房地产全面放松的信号。

原有政策一般是限制购房者的买房资格，如通过调节二套房贷款比例来差别调节市场热度，还通过户籍政策、社保缴纳政策来限制购房人的资格。限贷政策主要是“贷款”资格问题，即认定首套房贷款的资格。限售政策是限制卖房人网签交易年限，从而调整二手房交易频次。

此次政策放松调整，通过调整认定首套房的资格、户籍制度、社保缴纳期限，包括取消“认贷又认房”，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策，即调整以“认贷不认房”来判定是否符合首套房贷款资格问题。

3月1日，河南郑州市发布“18条楼市新政”，打响放松限购第一枪，首套房贷款结清，购买二套房按首套房贷款执行。同时，覆盖支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持等多个方向。此后，全国浙江衢州，福建福州、厦门等地在限购限贷限售层面陆续松绑，这标志着本轮房地产政策全面开始“松绑”。

“这一套‘组合拳’式的政策打下来，对市场而言肯定会有效果。”卢文曦表示，所有的政策出台以后，都需要市场来评估一下，短期内效果可能不会太明显，但到今年三季度末四季度时，会看到市场的拐点。

楼市松绑转向：超过26座省会城市出台新政

郑州作为省会城市中第一个进行楼市“松绑”，宣告此轮调控从三四线转向二线及新一线城市，其中省会城市成为当前楼市宽松的“主力军”。

4月11日、21日，5月9日，苏州调整楼市相关政策，二手房限售期从5年调整为3年，新房限售从3年调整为2年、非苏州本市户籍居民连续缴纳6个月社保（个税）即可购房、非限购区域购房不计入家庭限购套数等内容。非苏州本市户籍居民连续缴纳6个月社保即可购房，大大降低了外地在苏就业人群的购房门槛。同时认定的人才家庭可享受本市户籍购房资格，更好地满足人才在苏州安家置业的需求。

“苏州此次政策宽松进一步说明当前政策面以放松为主，意味着从二线城市开始进入到新一线城市。”严跃进表示，政策“松绑”的最大意义是，政策覆盖面不断增强，意味一线城市或强二线城市迎来“松绑”动作。

《中国房地产金融》统计，截至5月底，至少有郑州、南昌、福州、武汉、成都、西安、南京、天津、哈尔滨、兰州、石家庄、银川、贵阳、昆明、沈阳、南宁、合肥、长春、长沙、广州、海口、杭州、太原、重庆、济南、上海等26座省会城市打开政策工具箱出台房地产新政。

4月9日至5月13日，南京先后六次“松绑”楼市政策。4月9日，溧水率先放松限购，宣布非本地户籍可凭身份证直接开具首套房购房证明，无需社保或个税证明。5月13日，松绑限售政策，由取得不动产证满3年方可交易，调整为自合同备案之日起满3年，让很多属于限售期之内的房屋提前上市。5月13日，限购松绑，二孩以上多孩家庭增加一套购房资格。5月30日，限购政策再松绑，开出购房证明的外地户籍家庭可以购买2套房。此外，区域放开限购，除了鼓楼、秦淮、玄武、建邺四区之外，其他区全部划入非限购区（在非限购区内南京户籍购房套数不限）。

5月16日、31日，成都半个月内两次发布房地产新政放松楼市，居民拟在市中心购房，其郊区的住房不再纳入到家庭住房总套数计算；最近两年没有住房交易的则可以认定为无房户。这一政策调整，释放了近郊区县人口对中心城区的购房需求，以及中心城区人口对近郊的购房需求。31日，继续加码放松政策，包括二孩及以上家庭，可在现有限购套数基础上新购买1套住房；居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房出租给新市民、青年人等群体，承诺遵守保障性租赁住房相关政策规定且5年内不上市交易，并纳入成都市保障性租赁住房管理服务平台管理的，可一次性新增购买一套住房。此外，双职工首套住房贷款最高额度提高至80万。

随着疫情得到控制，上海房地产政策开始出现松动。4月13日，上海临港新片区管理委员会发布新政，对重点支持单位工作的人才获取购房资格时间缩短，由过去“需在新片区工作满一年以上”缩短为3-6个月。5月29日，上海发布《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，涉及房地产方面，表示将完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。

严跃进认为，省会城市房地产调控政策放松具有一定的风向标意义，对于其所在省份、都市圈的房地产市场预期转变有较大影响。从城市群房地产价格表现来看，5月珠三角城市群新建住宅价格环比由下跌0.08%转为微涨0.05%；长三角城市群新建住宅价格环比微涨0.04%，涨幅较上月收窄0.01个百分点。京津冀城市群新建住宅价格环比亦微涨0.04%。

但是，从目前情况看，楼市政策“松绑”并没有让市场快速回暖起来。机构百城新建住宅价格环比微涨，但房地产市场整体表现依旧低迷，多数项目价格持平或降价促销。5月新房价格环比下跌的城市数量高达45个，较去年同期增加28个；其中，共14个二线城市新建及二手住宅价格环比均下跌，较4月增加6个，共34个城市新建及二手住宅价格环比均下跌，其中二线城市占比超40%，包括武汉、重庆、郑州等。

CRIC亦监测到同样的趋势，从“五一”假日成交备案数据和成交量来看，50个重点监测城市累计成交44.75万平方米，同比下降80%，日均成交量较2022年4月日均降幅为75%，市场整体仍延续下行。

政策松绑为何不及预期？贝壳研究院认为疫情冲击、地缘冲突等给国内经济增长带来更多不确定性，大环境景气度低迷，就业压力显著加大，居民预期收入降低，举债购房的意愿不强。房企流动性风险未实质性改善，购房者对于新房项目交付品质打折扣、延期交付，甚至烂尾的担忧未得到缓解，购买新房依旧谨慎。新房去化慢，房企拿地积极性难恢复，土地市场难升温，最终导致市场整体信心不足，观望情绪加重。

“从房地产‘松绑’政策来看，本轮政策本质上与之前的政策差别不大，但是我们面对的环境比以前更艰苦一点，所以也需要更有力的政策支持。”卢文曦表示。

“当前疫情等外部环境会减弱市场修复力度、延长修复时间。现阶段稳定居民收入预期，修复市场信心是当务之急。除了地方的购房政策支持外，稳就业、稳消费等宏观举措也是关键。”贝壳研究院指出。

机构预计，6月地方政府将继续加快推进因城施策，包括限购放松城市进一步增多，二线城市多孩家庭增加限购套数，首套房贷比例、二套认定标准等也有望进一步松动，多数城市房贷利率有望向全国下限回归。重点城市有望完成筑底，多数城市下半年缓慢恢复，或将呈现出重点一二线城市企稳带动更多城市恢复、改善性需求释放带动更多刚需入市的特征。

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