有哪些提升二手房市场活跃度的方法？

多地尝试二手房“带押过户” ：为交易增效降成本，激发市场活力

释放需求，增加市场活力。

21世纪经济报道记者 孔海丽 北京报道

稳楼市的政策逻辑线，不仅在降低购房门槛，还延伸到了交易环节。

近期，二手房“带押过户”模式在更多城市落地实施，意在简化二手房交易流程、降低交易成本、增强二手房市场活力。

中原地产研究院提供给21世纪经济报道记者的调研显示，目前，南京、苏州、济南、昆明、深圳、金华、珠海、福州、西安等城市纷纷尝试“带押过户”模式。近日，海南也宣布探索对未设立住房公积金贷款抵押的二手房开展“带押过户”登记试点，至此，据记者不完全统计已有10个城市加入“带押过户”阵营。

“带押过户”，是指存在抵押的房产，不用提前还贷就可以完成交易、过户，并发放新的贷款。也就是说，省去了原房主的赎楼费用和筹措资金的时间成本，大大降低了二手房的交易难度。

“创新性激发房地产交易活力”在多个城市的推进，亦是对监管层提出的“因城施策用足用好政策工具箱”和“允许地方‘一城一策’灵活运用信贷等政策”的实践，更好地支持住房刚性和改善性住房需求的释放。

接受21世纪经济报道记者采访的多位业内人士对此举表示肯定，但同时也透露政策的推行有一定难度，需要不动产登记中心与金融机构、资金提存机构等系统进一步加强沟通。打通障碍之后，这是一个好趋势，或将有更多城市跟进执行。

多地探索“带押过户”

近日，海南发布关于印发《海南省统筹疫情防控和经济恢复提振行动方案》和《海南省稳经济助企纾困发展特别措施(2.0版)》（下称《特别措施》）的通知。在《特别措施》中，专门提及了“稳定房地产开发投资”，其中二套房首付比例降至4成、二手房“带押过户”登记试点等楼市新政，引起了外界的广泛关注。

今年以来，全国房地产政策环境不断优化，但整体政策效果尚不明显，购房者置业情绪和市场预期仍偏弱。以海南为例，中指研究院数据显示，2022年1-7月，海南商品房销售面积380.9万平方米，同比下降17.0%，其中海口商品房销售面积同比下降26.9%。

海南此次降低二套房首付比例和增加二手房交易便利性，被认为将有效降低二手房交易成本、提高交易效率，促进住房消费。

实际上，南京、苏州、济南、昆明、深圳、金华、珠海、福州、西安等城市已纷纷宣布推出“带押过户”模式，有些城市已经办理落地了首笔交易业务。

其中，济南市政府介绍，目前“带押过户”已在建行、工行、北京银行等多家银行试点成功，将在全市二手房市场全面推行；南京更是通过与建设银行、南京银行等50多家银行合作，完成了158套房屋“带押过户”的登记工作，交易价值超过5亿元。

在“带押过户”模式下，购房者往往只需要跑一趟银行，就可以办好赎楼、解押、过户、贷款、抵押五件事。

据济南市不动产登记中心主任杜建刚介绍，“带押过户”实施后，进一个窗口，提交一套材料，办理一次业务，买卖双方无需跑腿，转移和抵押“双预告登记”通过银行就可以完成线上申请，转移登记和抵押登记可同步办理，抵押预告登记自动转为本登记，卖方在办理转移登记的当天或第二天就可以拿到房款，结清原银行贷款。

值得注意的是，为了保障二手房交易的资金安全，济南推出的“带押过户”流程引入了公证“提存账户”环节。即在交易未完成之前，所有资金均由该账户监管，确保资金安全，一旦交易发生风险或交易双方出现意外情况，交易失败，资金原路返还，避免发生资金纠纷。

这就使得二手房交易变得高效、简单的同时，还保证了资金的安全性。

对各方有何影响？

在以往的传统模式中，卖方抵押解除、二手房过户、买方抵押设立三个登记环节，在二手房交易过程中缺一不可，且先后顺序分明，买卖双方要过户就必须要先行解除原贷款银行的抵押，这就要求大量的资金成本和繁杂的交易流程。

“以往二手房交易成本太高，周期太长，动辄就要6-12个月，其中赎楼和贷款就占了一半，导致‘卖一买一’的换房需求受阻，影响了交易进程，冲击到房地产良性循环。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

而“带押过户”将有效减轻“过桥资金”烦恼，降低了房屋“入市门槛”，增加买卖双方更多的可选择性，降低二手房在市场上的流通成本，扫清了交易障碍，进一步充实二手房市场活力。

中原地产首席分析师张大伟认为，从更高的层面上来看，“带押过户”政策有助于加快换房需求入市，会促进市民购买二手房及在该城市扎根落户，并进一步促进房地产市场良性循环。

据张大伟介绍，在执行过程中，多数“带押过户”需要在同一个银行系统内操作，比如原房主在建行做的房贷，新购房业主也必须在建行，才能实现带抵押过户，而当下房贷利率相对优惠的小银行一般都没有执行这个政策，“所以节省的1%-2%的交易成本，很可能在房贷利率上又磨平了。”他说。

实际上，对于银行来说，“带押过户”无疑是一种重大革新。在传统模式下的二手房交易中，没有一家银行愿意在无法保障资金安全的情况下承担“带押过户”后卖方不及时还款的风险。

为改变这一局面，济南市的做法值得借鉴。济南市不动产登记中心精简申请资料、压缩办理时限，对于同一房产上的抵押设立登记、转移登记、抵押注销登记等业务，根据申请实现合并办理；与金融机构、资金提存机构及时开展网络互联，搭建业务平台，及时反馈信息，确保转移和抵押过程中能够准确获得信息，即使遇到无法过户的情况，也能同步实现关联业务的同步停止，同时退回，保障交易安全。

有了济南不动产登记中心提供的平台便利条件和安全保障，工行、建行、北京银行等多家银行率先落实《民法典》的规定，通过各种方式为带押房产的过户提供支持，已顺利办理几十笔业务，其中涉及公积金贷款、跨行贷款、同行贷款等多种类型。

济南房地产从业人士告诉21世纪经济报道记者，二手房交易量的提升也意味着银行的贷款量将有所加大，对于业内是一个良性循环。

而在这个过程中，中介可能是唯一在业务上受到影响的主体。张大伟介绍说，过去解抵押过程中，过桥贷款一般都是中介提供，收费较高。而在“带押过户”模式下，不用先赎楼，为交易双方节省了赎楼过程中产生的赎楼资金利息、担保费等费用。

“整体来看，‘带押过户’的优势包括节省资金成本、提高交易效率、激发市场活力，促进住房消费等方面。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静进一步指出：“未来预计将有更多城市跟进。”

二手房出售技巧有哪些

无论是租房还是卖房，只要有一方出现了违约，那么另一方就需要赔偿相对应的违约金。不管是出售房子还是买房子，一般来说都会找中介的，因为中介可以帮助自己解决很多的问题，让我们节省很多的时间。那么，二手房出售技巧有哪些呢？下面就跟着小编一起来了解一下吧。 一、二手房出售技巧有哪些 1、 首先要做到心中有数，卖二手房业主自己要对市场的需求有所判断。可以多找几家的经济公司，毕竟房产经济公司人脉是有限制的，如果只选择委托一家来出售房产，是一个不太明智的行为。 2、 以及适当的调整利益分配，毕竟每天都有很多的房子需要出售，进行适当的让利是难免的。如今有很多二手房的业主都还死扛着房价不肯下降，导致过高的房价让购

多地试行二手房“带押过户” 流程简化有助激发市场活力

鼓励推广二手房“带押过户”模式又添数城。9月21日，据当地媒体报道，中国人民银行广州分行近日向辖内各中心支行及银行机构发布关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知。

9月中旬以来，已有海南省、江苏省无锡市等地相关部门发布消息提出，存在抵押的二手房可以“带押过户”。新京报记者注意到，所谓的“带押过户”并非新生事物，据初步统计，截至目前已有超过10个城市推出该政策，但各地操作模式不尽相同。

对此，部分业内人士认为，从表面上看，“带押过户”模式的确可以降低部分购房者成本，但对于市场交易量和房价的影响会有多大还有待观察。值得注意的是，“带押过户”实为二手房“转按揭”，在实际操作过程中需注意确保交易安全。

近期，海南省、江苏省无锡市等地相关部门发布消息提出，存在抵押的二手房可以“带押过户”。图/IC photo

动向：

多地出台新规试行“带押过户”

什么是“带押过户”？通俗来讲，“带押过户”是指存在抵押的房产，不用提前还清贷款就可以完成交易、过户，并发放新的贷款。也就是说，这种模式省去了原房主的赎楼费用和筹措资金的时间成本，大大降低了二手房的交易难度。

对于“带押过户”的法律依据，北京金诉律师事务所主任王玉臣指出，可以依据民法典第406条“抵押财产的转让”，即抵押期间，抵押人可以转让抵押财产；当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。但他同时强调，即使是在可以“带押过户”的城市，也并非所有房产都能实现。如果之前设定抵押时，明确约定了不能转让，则约定优先。

2022年以来，多地出台新规推行“带押过户”，近期更为集中。比如，9月17日，海南省人民政府办公厅印发《海南省统筹疫情防控和经济恢复提振行动方案》提出，探索对未设立住房公积金贷款抵押的二手房开展“带押过户”登记试点。

中国人民银行广州分行于9月15日向辖内各中心支行及银行机构发布的通知也称，推广“带押过户”需兼顾便利性与资金安全，鼓励结合实际探索“带押过户”模式。

与此同时，无锡市住房和城乡建设局也于近日对外宣布，无锡市区二手房可以“带押过户”，无须提前还贷、无须垫付资金，可实现全程免费。为支持“带押过户”模式顺利实施，无锡市住房城乡建设局对二手房资金监管业务进行了全流程再造。截至目前，无锡市区15家二手房交易资金监管银行中，已有建设银行、农业银行、工商银行等可以开展同行贷款业务。

据无锡当地业内人士介绍，从操作流程上看，“带押过户”可以使二手房交易从过去的“房东筹钱偿还二手房剩余贷款-房东卖房-买家付款-房东收款”，转变为“房东卖房-买家付款-房东偿还二手房剩余贷款和收款”，简化了二手房交易流程、降低了交易成本。在无锡，目前已有多组客户闻讯后前往监管机构咨询，并与商业银行积极对接，希望能够成为“带押过户”模式的首批获益者。

此外，新京报记者注意到，济南市、南京市、福州市及深圳市坪山区等地也已着手推行 “带押过户”政策。

近期部分城市“带押过户”政策情况一览

影响：

或有助于激发二手房市场交易活力

中原地产研究院统计数据显示，截至目前，全国累计已有超过10个城市宣布尝试或者落地二手房“带押过户”，那么，该政策为什么会出台，对房地产市场又有什么影响？

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来：“近期多个城市推行带押过户，与当下的市场环境相关。以前在房价快速上涨时，二手房过户涉及到解压、担保、过桥等多种‘寄生’的金融链条，都是获利方，但是现在房价涨幅得以控制，不少城市贷款量和交易量甚至都在下降，倒逼着银行将这些‘寄生’的金融链条砍掉，从而也降低了购房者的成本。”

对于“带押过户”对市场的影响，多位业内人士认为，该政策有助于加快换房需求入市，对提升新房交易量有所助力，并促进购买二手房及购房人在新城市的扎根落户，从而进一步促进房地产市场良性循环。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，二手房“带押过户”意味着居民在购买尚存按揭贷款的二手房时，不用先还清按揭贷款就可以过户、重新抵押并发放新的住房贷款，此方式在节省资金成本的同时，也可以提高二手房交易效率，有利于激发二手房市场的交易活力，促进住房消费。

不过，中原地产首席分析师张大伟认为，大部分“带押过户”其实都有局限性，一般必须是在同一个银行内部带抵押过户。举例来说，过去房主在建行做的房贷，新购房业主也必须在建行申请，才能实现“带押过户”，而当下房贷利率相对优惠的小银行一般都没有执行这个政策，所以对其而言，虽然“带押过户”能节省1%-2%的交易成本，但很可能在房贷利率上又失去了优惠。

张大伟进一步表示，从整体看，当下房地产市场依然处于相对低迷中，今年8月份一、二线城市的房地产销售价格普遍下调，在这种情况下，“带押过户”政策虽然可以降低部分购房者成本，但对于市场交易量和房价的影响不会很大。

提示：

在实际操作中需注意交易安全

在“带押过户”政策被寄予促进交易流畅、盘活二手房资源、带动楼市活跃厚望的同时，部分业内人士表示，虽然“带押过户”政策有多项利好，但如何确保交易安全，依旧面临较多需要解决的现实问题。

对此，有银行业内人士告诉记者，如果“带押过户”按照“二次抵押”的方式操作，很可能导致购房者获得贷款的额度偏低；如果通过“变更借款人”的方式进行，银行则需重新评估购房者是否有相关贷款资质，这些数据会涉及到公积金中心、房管等多部门，需防范风险。

在IPG中国首席经济学家柏文喜看来，“带押过户”这一作法确实在很大程度上减少了二手房交易的流程，让交易更为便利、成本更低，但是这种转按揭和带押过户在实际操作上或有资金面的风险，贷款银行在规避此类二手房交易风险时需要特别注意，一方面要看买房人的还款能力如何，另一方面也与抵押成数以及楼市走势相关。

北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师表示，要在实际操作中规避风险，应尽力实现原抵押注销登记和新抵押登记的无缝连接，目前各地出台该类政策还是比较安全的，一般都有第三方公证机构的加持，可有效防范交易风险。比如深圳坪山区除了资金监管的核心流程外，还引入公证处公正提取业务，公证处的介入对各方资金流动具有一定保护机制；无锡的“带押过户”则实行政府监管，在买卖双方签订资金监管相关协议后，待买方的贷款资金足额存入监管账户，再办理不动产转移、卖方原抵押变更等。

而中国人民银行广州分行发布的上述通知中也提出，二手房“带押过户”模式的核心是免去了提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。针对跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。

此外，王佳红律师提醒，抵押权在民法典中是一个相对重点而又复杂的内容，在遇到“带押过户”的房屋交易时，需要特别注意抵押人和抵押权人是否对财产转让有一定的限制或者禁止性约定，比如，是否已经有第三人因为善意取得、支付合理对价等因素对抵押物造成影响。而且，根据相关法律法规，如果房屋的抵押登记早在民法典施行前就已经存在，没有经过抵押权人的同意，是不能带押过户的。

新京报记者 张建 徐倩

编辑 杨娟娟 校对 陈荻雁

二手房可“带押过户”，无需提前还贷或垫资，会如何利好二手房市场？

道理很简单，在没有新政策之前，按揭购买的房产，大多数都是无法进入二手房市场的，随着“带押过户”政策的逐步推行，会有大量按揭房产成为交易目标，如此一来整个二手房市场的热度势必会直线飙升，对于成交量的刺激作用自然也是不容小觑的。众所周知，在没有“带押过户”政策之前，由于房产的产权抵押给了银行，房主想要卖出并非易事，无论提前还贷还是垫资，都会承受巨大资金压力，没有这方面经济实力的房主，自然也就无法满足卖房需求。

当然，新政策从出台到实施是需要适应过程的，没有任何一项政策能够立竿见影，但是从二手房市场的发展前景来看，对于“带押过户”政策的效果还是充满信心的。既然可以在不需要提前还贷或者垫资的情况下完成按揭房产过户，对于原房主来说，无论是为了改善居住条件还是迫于资金压力而卖房，都能够在不增加经济压力的前提下完成房产交易和过户手续，仅此一点便足以起到提振二手房交易积极性和刺激交易量提升的实质性作用。

正是因为“带押过户”政策有序推进，各地二手房市场才迎来了难得的逆袭机遇，要知道，两年多的新冠疫情，对楼市造成了沉重打击，二手房交易量也急剧下滑，如今借着“带押过户”政策的东风，让更多的按揭房产进入市场便成为整个行业所期盼的利好消息。无论是原房主还是潜在购房者，对于目标房产的按揭贷款都是望而却步的，即便是青睐有加的房型，如果无法解决按揭贷款问题同样是无法完成交易和过户的，而“带押过户”政策的出现则成功逆转。

综上所述，二手房市场萎靡不振的时代已经过去，各地对“带押过户”政策实施力度持续加大，无形之中推动了当地二手房交易的快速发展，而对那些具有卖房需求却无力提前还贷的房主，依托新政策便可以妥善解决还贷难题。既然已经对新政策作用和价值有了理性认知，作为交易相关方就有必要深入细致了解政策细则，这对缩短交易周期和提高过户成功率无疑会颇具保障作用。

楼市新风向！多地推进二手房“带押过户”！

高效便利省钱！近期，全国多地探索二手房“带押过户”新模式，浙江省昨日官宣：加快推动“带押过户”政策落地见效。

11月15日，浙江省自然资源厅发布通知称，为降低二手房交易双方资金及时间成本、提高交易登记安全性，其联合浙江省银保监局等多部门起草了《关于深化“总对总”多跨协同推进二手房“带押过户”登记服务新模式的通知(征求意见稿)》(下称“征求意见稿”)。

据征求意见稿，浙江省各地相关部门应建立跨部门工作协调机制，尽快细化落地二手房“带押过户”政策。与此同时，浙江省鼓励运用预告登记，引入第三方机构进行资金监管等制度保障安全。

浙江推进二手房“带押过户”

征求意见稿称，常态化提供“带押过户”登记服务，积极回应银行机构、企业群众“带押过户”需求；强化部门协同配合，加快推动“带押过户”政策落地见效。

上证报调研发现，截至目前，金华、宁波、丽水、湖州、绍兴等浙江多城已经在推进二手房“带押过户”。

“没想到这么快就可以办理了，作为卖方，不用筹钱还清房贷，就能完成过户，真是太省心了。”浙江湖州二手房“带押过户”新模式的第一位受益者柏女士，10月24日刚办完过户手续。她表示，自己想要出售房产但一直为怎么还清银行贷款的事情发愁，现在二手房交易“带押过户”着实解了燃眉之急。

在“带押过户”中，买卖双方房产和资金安全至关重要，引入第三方机构进行资金监管等制度可以起到保障作用。征求意见稿表示，鼓励通过同一银行内部系统直接结算，或积极引入公证资金提存和监督支付等法定功能以及信托、担保、资金托管等其他第三方服务。

据了解，通过二手房资金监管系统交易交割，买卖双方与监管部门签订托管协议，将房款存入托管账户，并由银行负责对托管账户进行监管。银行必须在收到监管部门的拨付指令后，方可划转交易结算资金，确保资金和房产安全。

“线上交易二手房，全程公开透明，用户可实时上线查询办理进度和资金划转情况，可跨行办理贷款注销和贷款申请，我们中介也省却了一大堆麻烦。”浙江有房地产经纪人表示，二手房资金监管系统的上线，有助于规范市场秩序，提供安全、便捷、高效的房产居间服务。

超15个城市探索新交易模式

据上证报不完全统计，南京、苏州、济南、昆明、福州等全国累计已经超15个城市探索二手房“带押过户”。

日前，无锡市民华先生和汤先生顺利以“带押过户”的方式，在无锡市不动产登记中心服务窗口办理好了二手房转移登记。

“如果没有带押过户政策，我卖房前，先要把100万元贷款还掉，然后才能办理转移登记，银行还贷预约都要排到10月底了。如今，新政出台后，不用先还贷，就可以直接办理后续手续，极大缩短了我的交易周期。”华先生表示。

一般而言，二手房“带押过户”是指在押房产在未解除原抵押状态下过户并办理相关登记手续，无需先还贷解押后再办理过户转移。这意味着，原房主将省去赎楼费用和筹措资金的时间成本，大大降低了二手房的交易难度。

“从流程上看，原来二手房交易过户，对于有按揭贷款的，需要业主先还清贷款办理解抵押之后才能过户。”中国邮政储蓄银行研究员娄飞鹏表示，现在采用“带押过户”的方式，意味着出售二手房的业主在交易过程中就不需要先筹集资金偿还按揭贷款，从而有助于简化二手房交易流程。

“同时，也有助于因各种原因无法过户时及时终止交易流程并减少买卖双方的成本支出，最终起到促进二手房交易并减少风险，推动二手房市场交易活跃度提升的作用。”娄飞鹏分析称。

交易活跃度和贷款需求提升

试点二手房“带押过户”，可以提高交易活跃度，有利于提升居民贷款需求，对银行将产生实际利好。

“带押过户”最为关键的作用，是提升交易安全性。在无需提前解押情况下，买方无需承担提前垫资的风险，卖方无需承担买方钱款不到位过桥费无法还清的风险。

“若遇到违约等无法过户的情况，也能及时停止交易，从监管账户中将房款返还给买方。”银行业内人士分析称，这减少了降低了解押后违约过户不了的风险，于银行而言也可化解不良贷款，提高交易安全性，激发市场生命力。

在此情况下，“带押过户”对于提升买卖双方的交易意愿、提高市场活跃度有推动作用。

“因为作为抵押权人的银行需要配合房管部门完成‘带押过户’，而当前银行流动性充足，并不缺少贷款额度，因此这一模式最直接的影响是提升贷款需求，对银行利好明显。”中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼表示。