都说房价降了，但我真去买发现没有多大变化，二手房买卖的朋友，你们能否匿名说一下真实的房价交易现状吗？

都说房价降了，为何买房人没感觉？

业内人士表示，北京二手房房价下降，是与今年业主挂牌报价最高位的时候相比较而言的。

近日，关于北京楼市的消息不断传来：二手房房价出现下跌、有学区房降价100多万、首套房贷利率上调……北京房价真的迎来了拐点吗？楼市真实情况到底如何？你的感受又是怎样的呢？

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北京楼市一个月“变相加息”四次

据报道，北京部分银行把首套房房贷利率上调为基准利率的1.1倍；二套住房按揭贷款上调至基准利率的1.2倍。

目前5年期以上商业贷款基准利率是4.9%。上调10%，就是5.39%；上调20%，就是5.88%。

而此前，在北上广深等一线城市，首套房至少可以打9折，也就是享受4.41%的利率。

从4.41%到5.39%，利率上浮了0.98%。央行在加息的时候，一般每次加息0.25个百分点。也就是说，从5月初到6月初，短短一个来月的时间里，北京楼市已经“变相加息”了两轮，相当于央行4次“标准力度”的加息！

假设真要全面上浮贷款利率，这意味着，如果贷款500万，还款期限30年，原来月供26536元，首套执行1.1基准利率时，月供一下子涨了1509元到28045元，每年要多还18108元。

由此，500万贷款30年，利息合计509万，要还超过1009万。

△数据来源：招商银行个贷计算器

如果北京最长25年贷款期限，利息则要比原来多还43万元。

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不是个案！北上广深首套利率集体再上调

除了北京，近来上海、广州、深圳也纷纷收紧房贷政策。

上海：据报道，上海的多家银行将首套房贷利率进行上调，从原先行业统一的9折，上调到95折甚至基准，房贷审核力度也空前严格。

深圳：自5月25日起，工、农、中、建四大国有银行将深圳地区首套房贷利率，由此前的9折上调至9.5折。

广州：近日也收紧房贷政策，首套房贷利率全面提升至基准利率。

至此，5月至今短短一个月内，北上广深四大一线城市，已全部上调房贷利率。除了一线城市外，福州、苏州、厦门、南昌和宁波等二线城市的房贷也同时收紧。

中原研究中心数据显示，4月以来，深圳、上海、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌和宁波等多个城市纷纷调高利率。在全国35个城市533家银行中，有122家银行首套房利率折扣上升，占比22.89%。5月以来，房贷收紧的现象愈演愈烈。

2017年第一季度，房贷增长势头已得到遏制。央行数据显示，一季度，个人住房贷款余额19.05万亿元，同比增长35.7%，增速比上年末低1.1个百分点。

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北京二手房交易创2015年2月来最低

据房地产中介介绍，进入5月份以来，一个月一单生意都没做成的经纪人很多。一家中介公司的数据显示，自3月以来，其经手的房屋交易出现了7周连降。4月最后一周的带看量仅为高峰水平的三分之一。

而从网签数据看，北京市住建委的数据显示，5月，北京二手住宅共网签10801套，创下2015年2月以来的最低值。

中原地产首席分析师张大伟表示，这几个月来，北京网签量呈现出逐月阶梯下滑的趋势：3月份，平均每天网签量在1000套-1500套以上，到了4月这个数字则变成了1000套左右，而进入5月，则只能维持在500套左右。

（以上回答发布于2017-06-12，当前相关购房政策请以实际为准）

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2017年二手房房价六连降，为什么房价却没有下跌

银行收紧了贷款，加上一系列限购，那些靠杠杆炒房的承担风险增大了，所以降价以求快速卖出一部分质量不好的房子回笼资金，以增加抗风险能力，避免到时候换不上贷款，同时炒房者也为了准备够了足够的现金流以抗风险，收窄了新购房产的意向，导致市场上争抢新房的也少了，刚需都能买上新房了，也就不急于买二手房了，由于二手房急于出售，所以价格必然要不上去。二手房市场暂时的供大于需，所以出现了降价。 虽然二手房房价降了，但是如果你仔细看一下二手房市场，真正能住的好房并不多，或者说好房子价格还是很高。 房价是不会降的，就算房子烂在手里，也不会廉价卖出去。资本家宁可把牛奶倒掉，也不会便宜卖给穷人的。所以说，要买得起房，还要

二手房疯狂降价，卖家急售，现在是入手的最佳时机吗？

根据个人情况而定，如果只是为了投资，不建议购买，如果为了居住绝对是最佳时机，现在二手房的价格相比去年最少能便宜2%到5%左右，而且国家对老旧小区进行修缮，以后全部变成封闭小区，几十万就能在城市安家，孩子上学有保障，未来医疗有保障，我觉得现在可以入手。

一、越是卖不动，价格越低。

其实去年二手房的前景就不是很好，看好一套房子，原价七十四万，我觉得户型可以，南北通透，可是楼层稍微有些高，就没在联系中介，还在隔离期中介给我打电话了，说我看好的那个房子价格掉到六十九万，问我有没有购买的意愿，虽然想买房子，这个价格也满意，我觉得再等等，毕竟大家都在隔期，想买也得过了这个阶段的。

三月中旬中介继续打电话，房主着急处理，如果可以全款六十五万成交，这么一说我就害怕了，这房子是有什么问题吧，一下便宜了九万，是不是家里有房产纠纷啊，我连说不要了，中介又给我介绍了几个房主着急出手的房子，这么看二手房价真是有价无市啊，越便宜，你越不敢买，最后二手房交易也就恶性循环了。

二、年前看好，现在下手。

如果是年前看好的房子，现在价格掉价了，可以入手，在等就怕房子会涨，新房子也是可以的，恒大不是说要打七五折吗？年前看好因为价格原因没有定，现在价格如果已经到了你心目中的价格定位，不下手等什么呢？有房子不着急购买，没房子的就抓点紧，房价不会掉的太狠，也不会掉价太久，毕竟经济还需要房价支撑。

我是给父母看的，所以对学区跟地理位置也没有什么要求，就是房价便宜就可以，前年看了几个，年后也没人买，中介比我还着急，定了一个三十多万的小户型，我觉得还可以，相比年前价格至少便宜了三万多，我想买房子，有这个需求，这个时期购买优惠力度还是挺大的。

三、投资需慎重。

如果单纯是为了投资不建议现在购买，失业的失业，没工作的没工作，不少老板都出兑店铺了，经济还是不太稳定，房子出租不好租，房子就更不好卖了，新房如果价格低可以购买，二手房现在购买并不是最好的时机，因为不少二手房现在都在个人手里，不好往外销售，如果你有五六十万利息一年也够你租房子住了，再等等估计价格还能降一些。

不过地皮的价格是增长的，估计新房子还是不会便宜，对新旧没有要求，二手房是首选，最好买装修好的，价格在便宜点，我觉得还是不错的，新房升值空间大，二手房更适合居住，一般好校区都是老房子，为了孩子的校区现在买个便宜的二手房也是不错的。

都说现在房价会下跌，但我手中现在有好几套房，是应该售卖还是等待增值呢？

未来房价走势，需要考虑国家政策动向，房屋租售比，人口流动方向来综合分析，然后根据你手中房产的特点，来决定是售卖还是继续等待增值。

从国家房产政策导向来看，大方针是“房住不炒”，从对房地产企业的三道政策红线、到严查消费贷、经营贷流入楼市，以及传闻中的房地产税，都在暗示，房价不可能永远涨上去，政策层面已经回归到控制房地产泡沫风险上来了。更深层次的政策原因，是货币发行制度的改变，不再锚定外汇发行货币，房地产作为货币蓄水池的功能已经弱化。

从房屋租售比来看，不少地区已经严重脱离正常的1：300的正常范围，甚至达到了1:1000以上，一百年以上租金才可以收回买房的成本，况且，出租你还有维护成本，这个投资价值还有多高呢？涨租金？别做梦了，有钱的不需要租房，没钱的现在租金都出不起，不涨租金都不一定可以租出去，就别说涨租金了。前两年有些租房平台强行垄断涨租金，结果是一地鸡毛。从租售比这个角度来看，很多房产已经严重泡沫化了。

从人口流向来看，近年来中小城市常住人口净流出，一二线大城市人口净流入的居多，这种趋势可能还会延续。也许有人说，中国人口城镇化还未完成，其实，这是一个伪命题，城镇能解决这么多人口的就业问题吗？现有城镇人口的就业问题都压力山大。

那人口净流入的一二线城市是否房价还可以无限上涨呢？拿深圳来说吧，现在这么高的房价，做什么样的生意才可以负担如此之高的住房成本？高房价会严重遏制一个城市的创新与发展，高房价就会有高物价，这是成本传导效应，就必须要高工资，又有多少企业能负担如此高的成本，还具有市场竞争力呢？结果只有一个，企业逐步外迁，最后城市空心化。

以上个人客观观点，仅供参考，不构成投资建议。

信号！房价真的要降了吗？还能不能买房？

房价真的下跌了吗？最近，全国重点城市二手房报告显示，三季度超7成重点城市房价涨幅收窄或转跌。市场上出现了不少看跌的声音。
一、唱衰楼市的声音出现
除了数据下滑，近期市场解读的几个信息，也大有导致楼市下跌的可能：
1、据21世纪经济报道：9月27日，三位银行业人士向记者表示，有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。一位大行人士表示，监管年初就有要求，本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的一定比例，这一比例或为30％左右，但未见到发文。
2、楼市调控越来越紧，国庆刚过，苏州、徐州、绍兴调控就加码了，今年调控加码的城市越来越多，比如之前调控收紧的成都、深圳、沈阳、宁波、南京等等。
可以预见的是，住房不炒是未来长期的一个调控目标，短期内不会动摇。
身边很多朋友在讨论这个问题：
越来越多的城市调控，房贷也收紧了，那么今年的房价真的会下跌吗？还能不能买房？
二、调控后多数城市房价将出现小幅回撤
先说说调控的影响，一个城市加强调控，上面的注意点是涨得太猛，看不过去了。
一个城市调控出台对刚需而言并不是利好，反而说明这个城市过去一段时间房价出现了大涨。
比如之前调控的深圳、成都、沈阳、唐山、东莞，都是房价大涨后才会出台调控政策。
调控之后这些城市的房价会不会下跌呢？
回头看看这几年的调控，调控过后不少城市的房价有一定的回撤，但是一两年后房价又开始慢慢上涨，然后调控再加码。
已经调控了的城市，房价短期处于高位，不过最多也就回调10％－30％，想要回到上一波大涨前点位，基本上不太可能，除非出现巨大的变故或者整体经济出现大问题。
三、房价确实有可能下跌了
中国虽然是疫情恢复最快、最早的国家，不过疫情对经济的影响仍然存在。
今年国庆期间出游的人数6．37亿人次，比去年少了1．4亿人次，旅游收入也减少了三成。
疫情导致收入减少的情况下，加上调控，楼市更容易出现有价无市的情况。
比如深圳的二手房成交量，在调控后一蹶不振，第三季度成交环比降幅接近50％。
国庆期间，全国楼市相比往年冷清了许多，日均销售面积为6年来最低。
城市覆盖北京、深圳、武汉、苏州、大连、福州、青岛、东莞、温州、泰安
今年的黄金周不温不火，整个第三季度，重点18城的二手房住宅实际交易量环比下滑9％，尤其是深圳、东莞、南京这些刚刚调控加码的城市，交易量下来，新房二手房价格倒挂，二手房价格会出现回调。
四、刚需找准时机
短期内调控加码城市房价可能回撤，但没有人会无比肯定的看衰大城市房价。
调控影响1、2年后，调控效果递减，房价会慢慢起来。
还有上述讲到的，若监管要求各大银行，新增贷款中房贷比例不超过30％，30％并不是一个严厉的收紧措施。
最近两年，全国房地产贷款的比例都没有超过新增贷款的30％，30％的红线是为了避免楼市过热，从市场资金这一头稳定房价。
调控和贷款比例限制两个利空因素，实际上只有调控会短期给二手房造成影响，长期来看，房价处于慢涨的状态才是最理想的，而且绝大多数的大中城市都有足够的刚需支撑房价。
调控后的回撤，是刚需上车的好时机。