年底深圳楼市的变动趋势是怎样的？

真降了？超40%房源低于参考价成交！深圳二手房市场有了这些变化

“去年，大家都说深圳二手房参考价定得太低。现在，我发现很多业主不仅按这个价格卖房，而且许多购房者还觉得这个参考价并不低。”在深圳八卦岭从事房产中介工作近10年的张经理很是感慨。

2021年2月8日，深圳在国内率先建立二手住房参考价格发布机制，并发布了全市3595个小区的参考价。转眼间，近两年的时间已经过去，截至目前深圳二手房参考价依旧生效，也没有出现预期中的调整，但二手房参考价已经让深圳楼市发生很大变化，接近参考价甚至低于参考价出售的房源越来越多。

11月深圳超40%房源低于参考价成交

据深圳市房地产信息平台数据，11月深圳二手住宅成交量重回2000套水平线以上，全市二手商品住宅成交2168套，环比上涨25%，这一涨幅也是过往半年中最高的。虽然有所“回弹”，但就目前的过户量来看，还不到深圳二手房成交荣枯线(5000套)的一半。市场数据显示，自参考价发布以来，深圳二手房成交量不断创新低，已有15个月的成交量跌破2500套，今年9月和10月则跌破2000套。

成交量下降，意味着卖房变得越来越难，这时降价成为了趋势。

在二手房参考价刚刚发布之时，市场反应是参考价普遍低于市场挂牌价和真实成交价，部分小区楼盘的参考价甚至只为此前成交价的一半。不过，乐有家研究中心最新公布的数据显示，11月深圳超40%房源低于参考价成交，接近参考价(成交价与参考价差值10%以下)房源成交占比高达85%，可见目前深圳二手房低于或接近参考价成交已成为常态。此外，11月深圳低于参考价的二手挂牌房源为7%，接近参考价的二手挂牌房源超20%，相较前两个月呈现明显上涨态势。

“我们八卦岭片区的翠馨居，2020年最高峰时成交价超过每平方米11万元，现在已经有业主低于每平方米86600元的参考价挂盘。”张经理表示，“现在打开很多二手房平台的手机APP，你会发现不再只是显示参考价，并不是因为调控要求的放松，而是一些业主现在直接低于参考价挂盘。”

记者在多个互联网二手房平台中发现，不少房源标注了“X天内降价XX万元”的标识，房产中介的“朋友圈”也在发布降价急售的房源，接近参考价出售的房源成为主流。反观深圳当前在售房源量，按照深圳市房地产中介协会根据公开在售二手房量数据统计，截至2022年12月5日，深圳全市共有43210套有效二手房源在售。

中原地产华南区总裁兼深圳中原董事总经理郑叔伦表示，目前深圳为买方市场，业主挂牌量持续大幅上升，反映业主对未来预期的下滑，但成交困难，想卖的业主逐步接受市场，基本只能降至同小区最低价。成交量的回升也说明业主逐步接受现实，降价抛售。买方更多还是观望，只有价格足够低才会入手。

怎么调？怎么变？

深圳市房地产中介协会认为，进入11月份之后，国家在金融层面持续释放出来的“稳楼市”政策开始集中发力，尤其是近期“金融16条”政策的重磅发布，以及11月底再次恢复暂停了8年之久的上市房企再融资举措，无疑给当前市场提振了信心，这一连串举措，深圳二手房市场的月度走势已有所显现，当前楼市已经明显好于三季度以及最为低谷的一季度。

也有分析人士表示，最近有关楼市的利好政策频频发力，而且相较于此前宽松的主要方向是面向购房者，最近多数政策都开始针对房企。随着更多楼市利好政策出台，这些政策端的影响有望逐步反映在楼市之中。

为了促进二手房市场交易，2022年以来各地持续放松此前实施的二手房相关政策，包括二手房限售年限缩短、取消二手房限售、二手房参考价退场、加速落地“带押过户”模式等，从交易环节、交易门槛等层面支持二手房市场。

正是因为二手房参考价的威力大，所以才会引起购房者的高度关注。记者在罗湖、福田多个片区调查时，多位购房者对记者表示，现在的二手房参考价是一个小区一个价格“一刀切”，如果深圳要继续实施二手房参考价，希望更新后的二手房参考价能够更精准。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，深圳二手房挂牌价或成交价已调整到接近或低于参考价的情况已经持续了一段时间，实际上也已经达到原本预计的效果，其实可以考虑将这个政策退出市场，毕竟价格交由市场来调节，才更符合经济规律，也能起到调节供求关系的作用。

疫情下的深圳楼市会有怎样的表现？

首先，深圳2022年人口负增长这个锅疫情要先背一大部分。 人口减少的原因，必然是突然出现的人口净流出，原因是多方面的： 第一，受疫情的影响。北上广深人口众多，人口密度高，很容易就受疫情的侵袭，去年这些城市都有不同程度的静默，尤其是上海，时间最长，很多人迫不及待选择逃离。 很多人因此失去了工作，既然没了收入，还要承担一线城市的高成本，不如先暂时离开这里，等情况放开之后再重新回来。 第二，人口已经见顶。任何一座城市，人口达到一定限度后，就会缓慢衰退，或者维持稳定，这是历史的必然。 第三：大城市压力大，我想回农村。 从人口流动来看，这两天中部核心城市长沙和成都反倒引起很多人的注意，综合来看，这俩城市

深圳房价走势预测刚需购房时机已到

已经离我们远去，回顾这一年的楼市，只能用一个“稳”字来形容。在这一年间，国家先后出台了多项楼市调控政策，在限价、限售、限贷、利率上浮的大背景下，房价整体呈下午走势。随着房地产市场趋于稳定，没有投机炒房行为的干扰，市场中的刚需们开始活跃，就拿深圳来说，预计将是刚需入市的最佳时间，为什么这么说呢?
整体的房地产行业进入“冬季”，就连一向标榜“全国楼市领头羊”、“刚需猛烈”、“土地资源稀缺”的深圳，在，楼市也微波荡漾。一二手市场均呈现降价现象。据国家统计局发布的10月份70个大中城市房价数据显示，深圳变化幅度最大，新房和二手房的销售价格环比上月分别以0.5%、0.6%的幅度领跌全国。
其实自年10月4日出台“深八条”以来，深圳身份就开始发生逆转，经监测，除去7月极微量的涨幅外，深圳房价始终处于微跌状态，已经连跌超过20个月。所幸的是，全年房价稳定在每平5.4万元左右。从成交量来看，深圳1-11月份新房住宅成交26021套，虽同比去年同期成交量增加了15%，但依然是2010年以来的成交低谷值。
在“房住不炒”的楼市基本政策以及731新政作用下，深圳房价微跌的趋势暂时难以改变。毕竟前两年房价的大涨透支了太多，楼市调控也没有实质性的放松，也没有什么利好消息或政策来刺激楼市，房价逆转向上的可能性不大。
不过，从近期深圳楼市出现的一些积极信号来看，预计深圳新房市场会出现成交量回暖的现象。
从房贷利率来看，之前维持在高位的基准利率终于回调了，在很大程度上降低了购房者的买房成本，也迎合了前不久央行发布货币政策执行报告时提到的，“货币政策要保持中性，松紧适度”。对于还没买房的人来说，明年买房或许可以节省一笔不小的开支。
近期入市的新盘大增，成交量也大增，从开发商加快推盘节奏上，并且有意降低购房门槛来看，在当前全国房地产政策形势依然趋紧，楼市从一线到二三线都会逐步回归理性下，房地产企业销售的压力会继续加大，这样就很可能迫使开发商积极地进行促销回款。
从基本面来讲，深圳的供需关系依然没有变化，深圳土地资源的十分缺乏，未来新增住房供应捉襟见肘，但是深圳每年新增数十万人口来此就业营商，所以安家置业的需求潜力非常大对于刚需客来说，是值得珍惜的时机。虽然在调控政策环境下房价不会出现明显上涨，但是地段好、配套好、未来预期好的“被限价”的房子，还是需要“抢”的。

最高涨幅50%!小产权房爆火背后，深圳楼市会有何变化？

我觉得深圳的楼市会越来越紧张，这个紧张并不是房源紧张，而是各种措施紧张，这都意味着炒房客将没有办法继续炒房。

我对深圳房市的态度始终保持一个观点：深圳的房价并不正常，而且深圳所谓的火爆楼市只不过是房地产炒作者的投机行为，这会严重影响到普通购房者的合法权益。

深圳的小产权房特别火爆。

这个火爆已经持续了一段时间了，从4月份开始当深圳出台了各种房地产措施后，炒房者就把目标从商品房转到了小产权房上，并且通过这样的方式来哄抬房价，目前深圳的小产权房普遍已经上涨了50%左右。从某种程度上来讲，小产权房确实不贵，但这并不是炒房客哄抬房价的理由，市场也绝对不允许这群老鼠屎祸害整个行情。

深圳的房地产行情会越来越紧张。

我们可以这样理解，目前深圳的房地产措施主要是针对商品房，但当这些炒房客开始炒作小产权房的时候，我相信这些措施会进一步拓展到小产权房上，因为市场绝对不会给这些投机主义者机会，更不可能因为这些投机主义者的炒作行为，把之前的努力付之东流。对那些普通购房者来说，不建议在这个时间点买小产权房，因为你只不过是炒房客收割而已。

深圳的楼市会越来越平稳。

这个道理非常简单，因为我们要坚持房子是用来住的，不是用来炒的，任何炒作房地产的行为都是不可取的，甚至非常危险。对于那些炒房客来说，他们炒房的门槛变得越来越高，风险也变得越来越大。如果这些人不愿意及时收手，炒房行为将会给他们带来巨大的风险，同时也可能让他们陷入到负债的深渊当中。

深圳半年内9次调控楼市，今年市场将进入稳定期

对比其他一线城市，2020年深圳楼市在疫情恢复之初率先出现上涨。

2020年全年，深圳新房、二手房共成交16.7万套，其中住宅成交14.1万套，成交量为近五年内新高。但是，在成交量创新高的同时，对深圳楼市而言，其也在2020年迎来全面整治。

深圳在近半年时间内频繁开启调控模式，全面精准打击楼市投机行为。

2020年深圳二手房“被哄抬”与新房“打新热”

深圳楼市掀起买房热潮还要从2019年下半年说起。

使得深圳楼市迅速升温的导火索包括了深圳开启建设“先行示范区”以及深圳调整普通商品住房认定标准。

2019年11月11日，深圳市调整普通商品住房认定标准：普通住宅的标准不再有价格的规定，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子均为普通住宅，满两年即可免征增值税。这被市场认为是“实实在在少交钱”。

深圳二手房价格也正是在这个时候开始驶上高速路。“成交价格创新高”“房源去化率达50%”“房东捂盘惜售”“签单至凌晨一两点”成为中介口中描绘的深圳楼市。

2020年初，深圳楼市在新冠肺炎疫情影响下短暂停下脚步，但在疫情恢复之初，深圳楼市就率先回温。2020年4月深圳市二手房成交量重返8000套之上，创下16个月以来的新高，同比增加25.9%。与此同时，业主“抱团涨价”“挂牌价格虚高”的问题不断显现。

这也使得深圳市住建局于2020年5月出手——对房地产中介机构进行现场检查，对部分挂牌价明显高于真实成交价的房源全部下架。

深圳贝壳研究院指出，2020年深圳二手房在上半年复苏超预期，但在下半年调控后回归理性。

数据显示，2020年3月疫情有效控制后，楼市持续复苏，7月份二手房网签13407套、达到月度高峰；“715”新政出台后市场再次回归理性，平均在6000套左右。房价方面，深圳贝壳研究院价格精准指数显示，市场活跃上升期3-7月指数涨幅较大，新政后价格涨幅明显放缓，8-12月稳定在2%以内。

但是，二手房与新房的价格倒挂也催生了新房“打新热”。2020年，深圳刚需楼盘增加，以及政府制定的严格的价格指导机制等因素影响，引发打新热潮。

“买到房相当于中500万”“万人抢房”“众筹打新”等成为人们热议话题，甚至有不少购房者“借名打新”。打新热潮持续至今，但引起政府关注。

近期，深圳市住房和建设局对认购项目弄虚作假的相关人员，暂停网签、使用公积金贷款等资格。同时，深圳将调控获利集中在审查购房者的资格上，除了要求房地产开发企业统一启用“购房意向登记系统”，还规定房企、房地产经纪机构会同有关商业银行对购房人的有效身份证明、户籍、婚姻状况及家庭成员证明材料；社会保险或个税清单材料；收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单等购房资格信息进行严格核查。这使得部分“投机者”知难而退。

半年内9次出台楼市调控政策

深圳楼市降温与楼市收紧调控息息相关。深圳于2020年7月开始加码楼市调控抑制楼市过热。

致使二手房回归理性的政策之一便是“715”新政。2020年7月15日，深圳住建局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，内容包括调整商品住房限购年限、完善差别化住房信贷措施、发挥税收调控作用、细化普通住房标准、加强热点楼盘销售管理、推行房屋抵押合同网签管理、加大二手房交易信息公开力度以及严厉打击房地产市场违法违规行为。

随后，深圳频繁开启调控模式，全面精准打击楼市投机行为。

据不完全统计，半年内深圳连续9次出台楼市收紧政策。

“715”新政后，7月30日，深圳市住建局又发布楼市调控“新八条”细则，明确严控中介机构挂牌价格，对于挂牌价格明显高于所在楼盘合理成交价格的，中介机构不得受理并对外发布。政策出台之前已发布的，各区住房和建设局应督促中介机构及时下架。

除此之外，9月10日，中国人民银行深圳市中心支行、深圳市住房和建设局等发布关于建立婚姻信息查询机制完善住房贷款管理的通知，客户购房资格将会严查，假离婚买房的方案将不再可行。

9月17日，深圳市司法局发布关于征求《深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）》意见的通告。其中商品房预售政策调回疫情前水平，并且首次对现售做出要求，另外深圳市主管部门建立存量商品住房买卖的合理价格引导机制，定期发布全市商品住房项目合理成交价格。

10月份，又有消息称深圳部分国有大行收紧房抵贷，严防资金违规进入楼市。

2021年初，深圳延续调控收紧模式，接连出手调控市场。同时，对二手房市场的管控也逐步落地。

2月8日，深圳市住房和建设局连发3条公告，宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，并首次发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。根据参考价格表，深圳最贵的住宅小区单价被定为13.2万元。

据证券时报报道，参考价较市场价格有一定差距。以价格最贵的几个小区为例来看，南山蛇口太古城花园目前的交易参考价是13.2万元，但在链家网上，这一小区均价被列为20.54万元，挂出来的8套房子中，有6套单价不低于19万。这意味着，深圳住建局给出的参考价几乎相当于市场价的七折。

按照住建部房地产专家、深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋的解读，深圳二手房成交参考价格原则上一年发布一次，中价挂牌价格不能超过参考价，商业银行将根据成交参考价格发放二手房贷款。

2021年深圳楼市“进入稳定期”

深圳贝壳研究院报告指出，深圳房地产市场经历了2019-2020年的上升期，2021年预计进入一个稳定期。调控政策的持续不放松，是市场稳定重要基础，而购房需求的总体旺盛，亦将支持市场向前发展。

新房方面，供需维持相对旺盛。2020年居住用地供应增加、旧改建设推进，为今后的供应提供了保障，2021年“供应大年”还将延续，其中刚需楼盘的供应占据主导地位，局部区域改善供应增加。同时，“打新”需求依旧存在，一是购房者对新房的天然青睐，二是新房、二手倒挂现象短期依然存在，三是新房交易比二手房更加便捷、成本更低。

二手房方面，市场走势更加稳健。一是“715调控”及2021年初进行细化，调控持续严厉，进一步抑制一些短期的不合理需求；二是“715调控”二手房市场降温、购房需求释放稳定，朝着理性的方向发展；三是高价区域需求减弱，中低价区域、刚需房源占比上升，一定程度弱化了热点片区，能有效平抑价格上升的预期。但是，深圳房地产中，二手房市场的主导地位不会改变（即占70%左右），主要是二手房的片区选择、小区选择、价格选择更加丰富与多样化，可以满足不同购房者的需求，同时交易的周期较短，能够满足那些迫切的购房需求。