武汉挂牌 2 宗涉宅用地，当地房地产行情如何？

【城市研究】武汉市白沙洲两宗地撤牌：没有对比，就没有伤害

在2023年第45周，武汉原定的三宗涉宅地出让计划中，两宗位于白沙洲地区的地皮遭到撤牌，只有一宗由武汉城建获得。这两宗撤牌的地皮，分别编号为P（2023）080号和P（2023）081号，位置靠近三环线与白沙洲高架，周边有华润紫云府、城开城市花园等二手房小区，尽管城市界面不算顶级，但总体较为成熟。在当前的房地产市场背景下，土地撤牌并不算特别罕见的事件，重要的是有房企参与竞拍并成交，才是真正的新闻。不过，这两宗地的撤牌依然略低于预期，因为它们是泛三环板块中相对较优质的土地，且位置靠近万科光澜道、龙湖天璞、万科广场以及12号线地铁站。
第一部分：地块基础条件分析
这两宗地在配套和市场环境方面都有相对较好的表现。080号地块距离地铁站仅400米，妥妥的地铁盘，地铁线路为在建的12号线，预计2024年底即可通车，是武汉当前最受瞩目的地铁线路之一。周边在售楼盘中，共享同一站点的有万科光澜道和龙湖天璞。在商业方面，080地块距离万科广场viviland比较近，步行约800米，距离龙湖白沙洲天街大约1.8公里，总体上还在打车起步价范围内，能够受到商业辐射。目前商业已经开业，为地块加分。
在学区方面，尽管白沙洲学区没有特别突出的优势，但与四新相比，差异不大。两个板块优质学区的帮扶水平不够，但随着时间的推移，这种情况有望得到改善。两个板块都是新城区，商品房生源占主体，业主来自湖北省及其他地区新落户的武汉人；两个板块都面临名校掐尖的压力，随着民转公的推进，这一压力将逐步降低。白沙洲的部分学校受统筹生源的影响较大，一定程度上影响了升学率。总体而言，生源并不是决定两个板块教育差异的决定性因素，关键在于教育帮扶水平的提升。在学区的选择上，有限的学区优势不足以弥补板块的区位弱势。白沙洲是靠近光谷武昌的核心外溢板块，江南是主要的产业就业目的地，也是当前武汉人口流入的主要方向，这与江北有很大不同。从学区图示看，080、081地块位于卓刀泉中学张家湾分校和洪山实验中学的交界处，按照就近原则，应该对口卓刀泉中学，但根据现状划片边界，也可能是洪山实验中学。卓刀泉中学虽然稍弱一些，但差距并不大，这两个学校都会比杨泗港以内的学校好一些，也比同环线的板桥中学要稍微好一些，在同等价格下在江南也没有更好的选择了。
市场环境方面，白沙洲板块目前在售新房数量较少，库存走势一路走低。2023年10月，白沙洲板块可售库存仅11万㎡，去化周期不足5个月。具体来看，城投联投江南岸、中建铂公馆库存各约4万㎡，城投联投誉江南、龙湖天璞库存各约1万㎡，其他项目零星一些尾货未备案，加起来不到1万㎡。从广义库存看，基本也只有城投联投两个项目稍微有些库存，板块当前广义库存也只有15万㎡，去化周期大约7个月时间。与2022年相比，狭义库存和广义库存都呈现出腰斩式下跌，去化周期也呈现极速下滑趋势，反映出板块供应已经出现断档窗口期。
第二部分：供地方的努力与分析
这两宗地在2021年进行了调规，从张家湾货运站地块调整为商业住宅综合用地，还有一部分中小学用地，中间有十字路网预留。地块原使用人为武汉惠誉实业控股有限公司（钰龙集团），通过土地挂牌进行委托交易。在2022年8月，这两宗地曾在2022年第三批次集中供地中打包挂牌出让，编号为P（2022）061号，但最终流拍。两宗地合计计容面积24万㎡，楼面价达到了8889.49元/㎡，出让起始总价21.46亿，保证金超过4亿，当时的市场条件确实不大有吸引力。为了降低拿地门槛，本次出让将一宗地拆分为两宗地，土地总价分别降到了10.7亿和8.4亿，起始楼面价降到了7950元/㎡，相比去年出让的楼面价打了九折。这些努力并没有很好地解决市场疑虑。
第三部分：不利因素与结论
要分析为什么会出让失败，从地图上看，最直观的结论就是距离高架太近。特别是080地块，几乎紧邻高架。然而，如果看看龙湖天璞，高架近这个理由并不特别有说服力，因为龙湖天璞紧邻白沙洲大道高架，距离本案也就500米的距离，但仍然卖得很好，相比马路对面的万科还有溢价。此外，周边二手房价格普遍偏低，华润紫云府周边二手房价格普遍偏低，次新房挂牌价格约1.6万/㎡，实际成交可能在1.5万+，而1万左右的还建房、老小区更是大量供应。尽管如此，新房想卖到1.6万/㎡，确实存在压力。
然而，武汉新房二手房倒挂的区域基本上不存在，新房贵过二手房是非常普遍且合理的事情。以万科光澜道为例，新房卖到1.8万元/㎡，完全不影响周边老小区1-1.2万元/㎡的价格同时在售。综上所述，即便是参考二手房次新房，这次的080、081地块也应当有价格支撑。然而，影响拿地的因素主要可以归结为四方面原因：一是地价8000元/㎡还是太高，市场信心仍然不足；二是环线劣势；三是地块处于微观区位的劣势，即夹生地，虽然周边有学校、商业、地铁等配套，但位置上没有优势；四是溶洞影响，白沙洲是溶洞片区，大小溶洞和地下河对板块内的基建产生了不小的负面影响，这对房地产开发的成本和工期都有较大影响。

武汉土地市场按下暂停键，16宗地受影响涉资约290亿

武汉土地市场因疫情影响暂停或延期16宗地挂牌出让，涉及总起始价约290亿元。具体受影响地块及市场分析如下：
延期出让地块：2月17日，武汉土地市场官网发布公告，宣布6宗地块因新冠病毒疫情影响延期出让。原定于2月18日网上出让的P(2020)005号、009号地块延期。
原定于2月19日出让的P(2020)013号、014号以及P(2019)212号、213号地块延期。
六宗地块共计起始总价182.5亿元。

暂停挂牌出让地块：2月17日，武汉土地市场官网亦发布公告，决定暂停挂牌出让10宗地块。
涉及地块编号为P(2020)001号、002号、003号、004号、006号、007号、008号、010号、011号、012号。
总起始价108.05亿元。
公告明确，原公告规定的挂牌申请截止期限2020年2月17日17时前已提交竞买保证金及网上申请、取得竞买资格的竞买人，其竞买资格保持有效。
恢复时间：对于土地挂牌具体恢复时间，公告指出将视武汉市疫情控制情况另行通知。
市场影响分析：
短期冲击：易居研究院发布的《100城居住用地成交报告》显示，2020年第一季度受新型冠状肺炎事件的影响，全国各地陆续关闭了售楼处和延迟了开工时间，房地产交易市场关闭，对土地交易市场产生显著影响。武汉作为疫情重灾区，预计管控时间将长于全国其他城市，土地市场面临的冲击也会更大。
关键因素：土地市场是否有调整，关键看2020年第一季度的疫情控制情况和宏观经济政策，以及房企的销售情况和投资意愿。
市场趋势判断：2020年第一季度，居住用地交易市场预计会比较冷清。
第二季度是否回暖，很大程度上取决于房企的资金状况。若是资金状况没有明显改善，那么居住用地交易市场的回暖会明显滞后于住宅销售市场。
历史数据对比：据中国指数研究院统计数据显示，在2019年全国土地出让金城市排行榜中，武汉市以1765.9亿元排名第三，显示出武汉土地市场以往的活跃度和重要性。此次疫情对武汉土地市场的冲击，无疑将对当地财政收入和房地产市场发展产生深远影响。

武汉，何时能摆脱房地产依赖？

武汉摆脱房地产依赖尚无明确时间表，但需通过产业升级、优化城市规划、规范土地财政等举措逐步降低依赖，未来5-10年或为关键转型期。 以下为具体分析：
武汉房地产依赖的现状与表现土地财政依赖显著：武汉东湖新技术开发区规划变更中，武汉华夏理工学院用地调整为居住用地、中小学用地等，增加住宅用地指标，未来将多出几千套住宅。同时，武汉存在“商改住”现象，如关山大道的“中建大公馆”项目，开发商在房子售完后试图将旁边商业用地改为住宅用地，徐东片区也有类似情况，反映出武汉在房地产方面的依赖。高层住宅过多影响城市发展：武汉高层住宅数量众多，如千山凌云项目达50多层，白沙洲片区高层住宅密集。高层住宅容积率高，居住体验压抑，影响城市天际线，且未来维护困难，会成为城市发展负担。与杭州、成都相比，武汉在城市规划方面存在差距，成都住宅最高30多层，30多层在武汉都算小高层。隐性债务问题凸显依赖困境：2025年财政部通报显示，武汉东湖新技术开发区通过国有企业垫资建设应由政府承担的建设项目及基础设施建设等公益性项目，新增隐性债务103.85亿元。在GDP增速考核压力下，地方将隐性债务视为“发展润滑剂”，透支财政未来，侧面反映出对土地财政的依赖。

武汉华夏理工学院用地规划变更前，涉及用地调整区域示意

武汉华夏理工学院用地规划变更后，住宅用地增加等调整示意
摆脱房地产依赖面临的挑战短期财政压力：土地财政在武汉财政收入中占比较大，房地产市场的低迷直接影响地方可用财力。审计数据显示，2024年全国土地出让收入同比下降16%，连续三年累计降幅超44%，武汉也受到冲击。减少对房地产的依赖，短期内可能导致财政收入减少，影响城市建设和公共服务供给。产业转型难度：武汉虽有一定产业基础，但要从依赖房地产转向大力发展高新产业，面临诸多挑战。高新产业发展需要高端人才、先进技术和创新环境，武汉在吸引和留住高端人才方面存在竞争压力，且产业升级需要时间和大量投入，短期内难以形成对房地产的有效替代。城市规划惯性：过去武汉在城市规划中过度侧重房地产，导致城市功能布局不合理，如关山大道房子过多、缺乏公园等公共空间。改变这种规划惯性，优化城市功能布局，需要克服既得利益阻力，进行大规模的城市更新和改造，难度较大。摆脱房地产依赖的路径与时间预估大力发展高新产业：武汉应加大对光电子信息、生命健康、智能制造等高新产业的扶持力度，培育新的经济增长点。例如，光谷作为武汉东湖新技术开发区的核心区域，已聚集了众多高新企业，可进一步发挥其产业集聚效应，吸引更多高端人才和企业入驻。通过产业升级，提高产业附加值，增加财政收入，逐步降低对房地产的依赖。若产业转型顺利，预计在未来5 - 10年内，高新产业对经济增长的贡献率将显著提升。优化城市规划与建设：合理控制住宅用地供应，避免过度开发。增加公园、绿地等公共空间建设，提升城市居住品质。例如，在关山大道等区域，规划建设更多公园和休闲设施，改善城市环境。同时，优化住宅布局，降低容积率，提高居住舒适度。城市规划的调整和实施需要一定时间，预计在未来3 - 5年内能看到明显改善。规范土地财政行为：加强对土地出让和规划变更的监管，杜绝“商改住”等不规范行为，维护市场秩序和政府信誉。例如，对于商业用地，应严格按照规划用途进行开发建设，确保商业配套设施的落实。规范土地财政行为需要政府加强自律和监管力度，预计在未来1 - 2年内可取得初步成效。借鉴其他城市经验：杭州、成都等城市在城市规划和产业发展方面有成功经验，武汉可借鉴其做法，结合自身实际情况，制定适合的发展策略。例如，杭州注重城市美学和生态环境建设，成都在产业发展和人才吸引方面有独特优势，武汉可学习其长处，提升自身竞争力。借鉴经验并转化为实际行动需要一定时间，预计在未来2 - 3年内可逐步推进。

土地拍卖，还是很惨淡

全国土地拍卖市场整体仍显惨淡，仅核心一二线城市优质地块热度较高，绝大多数城市土地流拍严重，市场分化明显。
核心一二线城市优质地块热度高，但属人为营造热门地块遭疯抢：2023年首轮土拍中，核心一二线城市拿出最核心优质地块吸引房企。如北京朱辛庄一地块吸引42家房企及联合体报名，中签率仅2.38%；上海19宗地块全部成交，15宗进入一次性报价，平均溢价率7.3%；广州首轮土拍8宗地7宗成交，4宗达封顶价，溢价率15%；成都首轮3宗宅地全部熔断成交，平均溢价率14.46%；杭州2月首批13宗地8宗触顶摇号，平均溢价率9.3%，3月10宗地块5宗挂牌期报价封顶，世纪城23号地块60家房企争夺；苏州首批11宗宅地全部出让成功，3宗来自园区、4宗来自狮山，成交楼面均价20003元/㎡，平均溢价率7.46%；合肥首批6宗涉宅地吸引40余家房企，民企参拍占比约55%，6宗地5宗触顶竞品质、1宗高溢价，平均溢价率14.29%；西安中铁建等四家房企36轮竞价，保利摇号摘得高新丝路软件城住宅用地，溢价率14.91%。
热度根源：地方政府拿出核心优质地块，且将土地限价和楼盘开盘价差值拉大，确保房企利润，人为造成土地市场热度。

绝大多数城市土地流拍严重，市场寒冬未过
整体流拍率上升：2023年一季度土地流拍现象加剧，整体流拍率达17%，较去年第四季度增加3.7个百分点。
二三四五线城市流拍普遍：绝大多数二三四五线城市土地市场在寒冬期，长三角和珠三角经济强市土拍也遇冷。郑州、佛山、常州、金华、芜湖、肇庆、中山、秦皇岛、潍坊、洛阳、韶关、赤峰等有多宗地块流拍，成为一季度流拍主力。北方和中西部二三四五线城市土拍更差，流拍常见，能卖出几块地就不错。
重点二线城市核心地块也流拍：郑州第一批次11宗住宅用地集中出让，最受期待的郑东新区11号地流拍，该地块5600元/平的楼面价，周边次新二手房价格在2W左右，却无房企竞拍，且去年就流拍过一次；郑州其他主城区地块也接近流拍，部分被城投公司拿下。佛山第一季度挂牌6块商住用地，仅成交2块，4块流拍，狮山博爱湖附近地块起拍价打7折仍无房企竞拍。
房企拿地偏好分化，聚焦核心城市核心板块
拿地纪律严格：目前“活下去”和“安全”是房企主旋律，拿地上体现明显。万科要求新投地平均净利率达12%以上，集中资源在有人口流入且有能力打赢的区域；龙湖为确保周转率和利润率，保证盘面安全性，去年新增土地主要集中在一二线高能级城市，60%以上地块零溢价获取，今年严格执行“拿地毛利率高于20%，归属股东的净利率不低于12%”的纪律；碧桂园决心不碰三四线城市土地，战略聚焦热门一二线高能级城市，去年开始积极参与这些城市土拍，今年3月参拍北京朱辛庄地块。
谨慎拿地原因：房地产市场未完全恢复元气，房企资金链紧张，民营房企被爆雷吓怕，拿地谨慎。只敢用有限资金买核心城市核心板块土地，赢面大，导致热门一二线城市土拍市场火爆，但受益者只是少数城市少数板块。
土地供应严重缩量，为未来供不应求埋下隐患
供应缩量原因：需求端民营房企不敢拿地，政府无奈之下，包括热门城市在内的绝大多数城市土地供应严重缩量。截至4月中旬，超2/3重点城市公布2023年度土地供地计划，10余个城市开启首批集中土拍，大多采取严控缩量策略，规模较去年首轮少很多。
典型城市供应情况：武汉去年涉宅用地供应81宗，成交71宗，同比减少37%，成交建面约862万方，同比减少约58%，成交金额约822亿元，同比减少约47%，2017 - 2021年成交建筑面积、金额排名4 - 7位，2022年成交金额排名跌至13，成交建筑面积排名跌至33，今年一季度土拍开始时间迟，5月5日才迎来首场土拍，仅9宗地块竞拍；苏州2022年土地市场供应量较2021年收缩，成交土地159宗，较2021年下降29宗，成交总面积700.96万㎡，同比跌幅29.83%，2023年一季度首批次成交面积70万㎡，和2022年第四、五批次环比明显下降；重庆、呼和浩特、南宁等2023年普通商品住宅用地计划供应量同比降幅在38%以上。
未来房价走势分化，楼市或有大行情
房价走势分化：2021 - 2023年土地市场地量供应，导致2024 - 2025年商品房供应不足。一线和强二线城市去化快，明后两年房价上涨可能性大；广大二三四线城市库存大，即使3 - 5年无新房供应，高库存也难消化，房价难涨。
楼市或有大行情：今年下半年到2024年，随着政策继续放松和土地供不应求，楼市可能有大行情。

多地“地王”躁动，土地溢价意味着什么？

土地溢价意味着开发商对未来房地产市场信心增强，土地市场热度上升，可能预示着房价上涨压力增大，同时反映政府扶持政策下经济恢复预期向好。 具体如下：
开发商拿地热情高涨，对市场信心增强知名财经评论家叶檀指出“房价涨跌取决于开发商拿地热情”，2020年开春后，长三角土地市场迅速升温。无锡春节后首场土拍中，8宗宅地吸金93.3亿，多块地楼面价刷新区域纪录；苏州在取消竣工预售许可调整价及放宽人才落户新政后，房企拿地热情进一步高涨，第二场土拍出现百家竞争、百轮厮杀的局面，10宗涉宅用地吸金132亿。开发商愿意以高溢价拿地，表明其对未来房地产市场销售和盈利预期持乐观态度。

土地市场热度传导至楼市，房价上涨压力增大土拍市场持续溢价，难以避免会对楼市价格产生影响。以面粉和面包的价格关系类比，当土地成本（面粉价格）上升，开发商为保证利润，往往会提高房价（面包价格）。2020年5月，长三角重点监控城市土地市场爆发，多宗地块以高溢价成交：常州市新北区宅地溢价率86.73%，金华市金东区商住地溢价率97.25%，上海和南京楼面价同比增长至少50%，南京最高达150%。这些数据表明，土地溢价已为房价上涨埋下伏笔。

政府多方位扶持，推动土地市场升温作为国民经济支柱产业，房地产行业在经济恢复中扮演重要角色。2020年上半年，政府通过多方位政策扶持土地市场：货币政策：央行多次降息，引导利率下行。例如，2月17日降息后，仅过一月再次下调7天期逆回购操作中标利率20个基点，近半年来公开市场逆回购利率已历4轮下调，为市场提供充足流动性。
土地政策：各地政府通过降低竞拍门槛、减少保证金比例、延期或分期缴纳土地出让金等措施，降低房企流动性风险，缓解企业资金压力。这些政策直接推动了土地市场的活跃。

土地市场与楼市联动，预示下半年楼市火热土拍市场向来是楼市的风向标。2020年上半年土地交易的火爆，映射出下半年楼市交易可能持续火热。随着土地成本上升和开发商信心增强，楼市供应端和需求端均可能呈现积极态势，进一步推动市场热度。