碧桂园拟定首个债券展期方案，目前该企业经营现状如何？

海外融资僵局难破 房企频频寻求“债务展期”

在房地产销售低迷以及融资渠道受限压力之下，商票、债务已成为悬在房企头顶上的“达摩克利斯之剑”。

虽然房企信用债连续3个月发行额环比小幅增长，但是海外债新增融资仍难以破局，目前多家房企因美元债到期与投资人达成交换要约发行新债。机构数据显示，7月房企通过交换要约重新上市的海外债金额达395.8亿元，占今年以来交换要约金额的52.9%。业内人士预计，海外融资将继续以延长存量债务期限为主。

据机构统计，7月房企通过交换要约重新上市的海外债金额达395.8亿元。 资料图片

7月房企信用债规模占比超半数

当前房企融资仍然延续二季度走势，“融资难”问题仍然突出。据克而瑞研究中心的数据显示，7月100家典型房企的融资总量为522.88亿元，环比减少13.7%，同比减少62.9%。房企融资总量已连续4个月环比减少。

另据中指研究院7月融资月报显示，房地产企业非银融资总额为881.1亿元，同比下降56.7%，环比下跌3.1%。从融资结构来看，7月房地产企业信用债规模占比超过半数，海外债占比不到1%。

而在融资额波动上，7月房地产企业信用债融资同比下降5.6%，环比上升7.2%；海外债融资同比下降98%，环比下降74.5%，具体来看，仅有卓越商管发行了一笔海外债。

对此，中指研究院企业事业部研究负责人刘水分析，此前境内信用债发行已受到政策支持，因此成为当前非银融资类的主要发行渠道。从上述数据可以看到，境内信用债发行基本稳定，已经连续3个月发行额环比小幅正向增长，这也意味着境内融资已经进入平稳时期。

早在5月，包括碧桂园、龙湖集团、新城控股、旭辉控股集团和美的置业在内的5家民营房企成为首批启动信用保护工具融资的企业，并被监管机构选定为示范房企。

不过，在刘水看来，目前从信用债发行主体来看，国企、央企依然为主力，且今年以来的发行主体以信用等级较高的国企、央企为主。在上述5家示范房企成功发行多笔信用债后，少有民企积极跟进。

值得关注的是，在债务压顶的7月，房企在多渠道融资的同时寻求债务展期，成为近期市场的主要特征。据中指研究院数据显示，7月房企信用债展期总额达135.3亿元，占当月到期额的16.6%。

此外，海外债的展期也在加剧。包括富力、宝龙在内的多家房企，因美元债到期与投资人达成交换要约发行新债。整体来看，据中指研究院数据显示，7月通过交换要约重新上市的海外债金额达395.8亿元，占今年以来交换要约金额的52.9%。

7月4家房企海外债出现违约

从7月房企融资表现来看，发债量最大的企业为万科。据克而瑞、中指研究院统计数据显示，7月万科发债总量达到了64亿元，共发行了两笔合计34亿元的公司债，以及一笔30亿元的绿色中期票据。而从发债年限来看，万科和保利都发行了一笔期限长达7年的公司债。

在融资成本方面，同策研究院高级分析师陈舒表示，7月融资成本范围在2%-7.13%；在已披露的数据中，融资成本最低的为招商蛇口发行的其他债权融资，融资金额约12.9亿元，票面利率约为2%；而融资成本高者为宝龙地产发行的公司债，融资金额约17.72亿元，票面利率为7.13%。

房企高利息融资也是因偿债压力。据克而瑞统计，7月，融信、俊发、宝龙及中梁4家房企旗下的海外优先票据出现了实质性债务违约，这也是2021年以来单月曝出债务违约企业数量最多的一个月。

先是融信地产在7月11日发布消息称，两笔美元债利息未能支付。7月26日，宝龙地产发布的内幕消息显示，其一笔于7月25日到期的本息合计2129.4万美元的票据尚未偿还。7月29日，中梁控股对外称，一笔于2022年7月到期的9.5%优先票据构成违约事件。

由于部分房企存在流动性问题，8月房企债务展期以及债务违约的事件还在上演。其中，8月1日，华南城发布公告称，公司5笔优先票据展期获征求同意；8月5日，中国奥园表示，已与若干境内金融机构订立延长本金逾200亿元现有境内融资安排的期限，另外其他境内融资安排展期工作已与其境内债权人进入协商阶段。

此外，8月7日，已经完成一笔境外银团贷款展期的龙光集团发布公告称，其将暂停支付5笔境外美元优先票据到期的利息，原因是为了推进整体境外债务管理方案，公平对待所有债权人。

业内：海外融资或以延长存量债务期限为主

从目前来看，房企境内债的发行处于稳定阶段，但是新增海外债一直未见起色。而且，自去年以来，房企海外债违约多发，有必要引起重视。

针对今年年内房企尚有1328.9亿元的海外债余额，刘水认为，当前海外债展期成为存续债的主要应对方式，到期偿还率不高、企业违约情况加剧，导致投资人信心不足，新增融资难有突破，预计海外融资将继续以延长存量债务期限为主。

此外，刘水认为，非银融资主要依靠境内公开市场，而发行主体以国企、央企和少量优质民企为主。融资主体和渠道均受限，短期内行业融资环境不会有明显好转，但受监管一直强调的“满足房企合理融资需求”及各地行业支持性政策影响，融资环境也不会再度出现明显恶化。

“自5月利好政策发布以来，多种融资渠道放松，在公司债发行放松后，7月中期票据也在发力，但是从整体来看，融资形式未见显著变化，尤其是民企的融资情况尚未明显好转，在没有大量资产出售的情况下，民企融资规模不足国企一半，仍持续走低。”陈舒如是说。

值得关注的是，近期，银保监会负责人表示，在“保交楼”背景下，将主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，有效满足房企合理融资需求。对此，陈舒认为，这可以说是政策面的进一步“松口”，对市场再次释放积极信号，助力融资环境进一步改善。

为什么房地产行业因流动性危机导致海内外债券、金融贷款和私募基金大规模违约

随着政策的不断落地，房地产市场终于透露出些许暖意。 中达证券研报数据显示，6月初至17日，其覆盖的42个主要城市新房成交面积环比增长49%，其中一、二、三线城市环比分别增长122%、44%、31%。 多家受访房企内部人士、市场人士也提及近期销售有较为明显的修复。据华南一家房企提供的数据显示，6月以来，其重点布局的大湾区及华东区域有翻倍增长。 销售市场尽管有些许回暖，但对于房企即将到来的偿债高峰来说，杯水车薪。 据克而瑞统计显示，2022年6-7月，200家核心房企境内外债券合计到期规模约1755亿元，其中，近两个月民企到期债券合计约1178亿元，占总规模的67%。同期，民营房企的融资环境并无明

碧桂园、龙湖、美的置业被选为示范房企，对公司今后的经营有何帮助？

无论碧桂园、美的置业还是龙湖，都是当前民营房企中为数不多还能在公开市场发债的房企代表。此次监管机构将这3家民营房企列为示范房企，足以体现出对这3家民营房企安全性的认可。由于美的置业目前在西安还没有项目开发，因此大家可以紧盯碧桂园、龙湖目前在西安重点在售、待售项目，买碧桂园、龙湖就等于买安全！作为“宇宙第一房企”，碧桂园在西安在售项目其实并不多，大部分项目均处于尾盘状态。

其中，龙湖集团间接附属公司重庆龙湖企业拓展有限公司拟发行规模为不超过人民币5亿元的公司债。所募集资金拟全部用于补充公司日常生产经营所需流动资金。龙湖集团称，根据公司财务状况和资金使用需求，公司未来可能调整部分流动资金用于偿还有息债务。

对此，碧桂园、龙湖、美的置业3家房企均表示，上述消息属实。同一天，这3家房企的融资计划先后落地。在刘水看来，碧桂园、龙湖、美的置业是当前房地产行业中相对优质的民企，具有开发经营能力强、财务相对稳健等特点，这3家企业通过信用保护工具成功发行债券融资后，将为后续市场起到良好示范带动效应，将有更多房企效仿类似增信措施进行发债融资。

从此次发行金额来看，碧桂园和龙湖拟发行不超过5亿元的债券，而美的置业相对较多，为10亿元的债券，三者的发行金额均不大，且都有过成功的发行经验。也就是说，这三家示范民营房企财务相对稳健且拥有较为良好的融资能力和渠道，后续这种发债模式是否能运用到更多民营房企，尤其是资金面紧张的民营房企还有待进一步观察。

论文开题报告，论企业持续经营能力的研究意义，国内外研究现状、水平和发展趋势等内容，应该如何入手

怎么写开题报告呢？ 首先要把在准备工作当中搜集的资料整理出来，包括课题名称、课题内容、课题的理论依据、参加人员、组织安排和分工、大概需要的时间、经费的估算等等。 第一是标题的拟定。课题在准备工作中已经确立了，所以开题报告的标题是不成问题的，把你研究的课题直接写上就行了。比如我曾指导过一组同学对伦教的文化诸如“伦教糕”、伦教木工机械、伦教文物等进行研究，拟定的标题就是“伦教文化研究”。 第二就是内容的撰写。开题报告的主要内容包括以下几个部分： 一、课题研究的背景。 所谓课题背景，主要指的是为什么要对这个课题进行研究，所以有的课题干脆把这一部分称为“问题的提出”，意思就是说为什么要提出这个问题，或