多家银行密集跟进，房地产融资白名单机制持续推进，这对房地产市场有哪些改变？

政策加码 房地产金融调控升级

在“房住不炒”的基调下，涉房贷款调控力度持续升级。银保监办公厅近期发文表示，将在32个城市开展包括房地产业务授信政策执行、房地产开发贷款管理、个人住房贷款管理情况等方面银行房地产业务专项检查工作。与此同时，央行日前也要求银行进一步优化调整信贷结构，“点名”房地产行业占用信贷资源依然较多。
根据近期密集披露的A股上市银行中报，银行对涉房贷款普遍持较为审慎的态度，不仅个人住房贷款上半年增速同比普遍有所下滑，而且房地产开发贷款也均在实施较为严格的名单制，在择优选择授信对象的同时，进行限额管理。根据各家银行的表态和业内人士的分析，受制于监管政策持续收紧，下半年银行涉房资金端口将进一步扎紧，相关业务增速将持续放缓。
银行涉房贷款稳中有降
银行涉房贷款主要涉及个人住房贷款和房地产开发贷款两方面。从A股上市的大行及股份行数据来看，个人住房贷款增速整体已出现下滑。Wind数据显示，上半年上述银行个人住房贷款与2018年末相比增速为6.4%，低于去年同期近7%的增速。
Wind数据显示，四大行个人房贷上半年增速多数稳定在7%左右，其中建设银行增速仅为4.3%。股份制银行中，个人住房贷款增速已出现明显分化。中信银行、浦发银行、招商银行、华夏银行与去年末相比，个人住房贷款增速均在10%以上，分别为14%，13.1%，11.5%和10.7%。而平安银行、民生银行、光大银行分别为3%，4.8%，3.5%。不过，即便是超过10%的银行，增速普遍较去年同期也有所降低。
而在房地产开发贷款方面，目前大部分银行对房地产行业的授信都较为审慎，并实行十分严格的名单制，以控制相关的业务风险。
根据建行披露的数据，上半年其房地产开发贷款的增速同比下降6.55个百分点。与此同时，建行审慎择优开展房地产开发贷款，今年0.81%的不良率比年初下降0.3个百分点。
招商银行副行长王良在2019年中期业绩电话推介会介绍称，招行的房地产开发贷款在总行层面一直以来都是采取限额管理，即每年的增量贷款不超过一定数额，今年还会继续坚持限额管理的策略，预计下半年投放的房地产开发贷款数量会非常少。
一位股份制银行信贷审批部门相关人士对记者表示，房地产企业一直是其所在银行重点监测的授信对象，该银行一直对房企的杠杆率进行实时的监测，并根据杠杆率动态调整授信审批的白名单。
房地产金融政策持续从严
银行审慎稳健的房地产贷款政策和整个国家层面“房住不炒”的政策基调不无关系。最近监管层再次密集释放出多个信号，预计后期房地产金融政策将会更加严格。
继7月窗口指导要求部分银行控制房地产贷款增速后，日前银保监会再次下发房地产业务专项检查的通知，重点检查32个城市的银行在四大领域的房地产业务，提出银行在信贷管理方面，要关注房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况，包括要加强集中度管理、资本金来源真实性审查、落实最低资本金比例要求、企业资质审查等。8月30日，银保监会发布的《关于对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报》中，再度提及地方中小银行机构存在违规为“四证”不齐房地产项目提供融资、违规向关系人发放信用贷款等问题。
央行也在银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会上，“点名”房地产行业占用较多的信贷资源，并提出对房地产信贷领域的具体要求。同时，在新的房贷利率对标LPR之时，央行就已明确强调房贷利率不下降。
新网银行首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼对记者表示，总体而言，从房地产金融角度看，目前调控已经并且将继续从三个方面实施：一是收紧银行信贷资金进入房地产市场，比如提高房地产开发贷款的条件，减少贷款额度；二是收紧资金借助信托等渠道进入房地产项目，比如对房地产信托进行“窗口指导”；三是收紧个人住房贷款条件、额度，提高贷款利率，并严控个人消费贷款、信用卡资金违规流入房地产市场。此外，还可能从严监管房地产企业发行企业债券。
融360大数据研究院分析师李万赋也对记者表示，从各监管部门的表态来看，目前涉房金融监管全方位从严，银行信贷、信托、基金、保险都迎来了全面的把控。
银行涉房资金端口将再扎紧
伴随着监管政策的趋严，多家银行表示将加强对涉房融资业务的全面管控，不论是个人房贷业务、房地产开发贷业务，还是相关的债券承销以及理财融资等业务，都将进一步严格准入，以及加强风险管控。李万赋也表示，下半年银行涉房贷款融资必然收紧，房地产开发贷增速将会有所回落。
招商银行中报指出，下半年，预计在居民杠杆水平升幅较快及房地产调控相关政策约束下，个人住房贷款增速较上半年将有所放缓。王良也表示，招行下半年会对房地产贷款采取更加稳健、审慎的投放策略，这既包括房地产开发贷款，也包括住房按揭贷款。
农行副行长王纬表示，将严格个人住房按揭贷款审核，落实好最低首付款比例、收入偿贷比等指标，加强借款人资质审核以及首付款来源收入真实性核查，严防虚假按揭和个人消费贷款挪用于购房。他还称，稳妥开展房地产企业债券投资、理财融资、债券承销等领域的类信贷业务，加强项目合法性、资金用途的核查，防止资金违规流入房地产市场。
业内人士表示，银行收紧涉房资金端口一方面是落实国家政策的需要，另一方面也有利于加强自身业务风险控制。有银行中报已经明确点出“房地产市场出现分化，房地产开发贷款风险有所上升。”
“针对像地方政府隐性债务、房地产和产能过剩行业等重点领域，我们会持续保持风险排查，持续摸清底数。同时对于大额潜在风险客户，逐户定策、明确责任，及时跟踪，把潜在的风险提前化解。”中国银行风险总监刘坚东表示。
董希淼也表示，在政策框架之内的个人住房贷款利率调整应该交由商业银行决定。但也要看到，近年来我国家庭部门的杠杆率上升较快，潜在风险不断累积。在近来流动性较为充裕、负债成本有所下降的情况下，商业银行应该保持清醒认识，审慎经营个人住房贷款业务，不向市场发出错误信号。这既是防控自身经营风险的需要，也有利于稳定家庭部门杠杆、抑制房地产市场泡沫。

房地产白名单指的是什么意思

房地产白名单指的是政府为了支持房地产市场，特别是帮助优质的房地产项目获得融资支持，而推出的一种措施。该名单的制定由住房城乡建设部和国家金融监管总局联合推动，旨在建立城市房地产融资协调机制。
政府通过筛选符合条件的房地产项目，形成“白名单”，然后将这些项目推送给商业银行。银行在接到这些项目名单后，会根据市场原则和风险控制流程进行评估，并决定是否给予融资支持。白名单的主要目的是为了分隔集团的公司债务风险和项目公司经营风险，更精准地支持合理项目融资需求，并有序推进房地产项目的正常开发建设。然而，虽然项目被列入“白名单”，但这并不意味着它们一定会获得银行的融资。银行仍然会对这些项目进行常规的信贷审批和风险控制流程。
房地产白名单的好处是什么
1、白名单有助于保障业主的权益，确保房地产项目的顺利交付。通过白名单制度，政府能够筛选出优质、合规的房地产项目，确保其能够按照既定的计划和标准完成，从而保障了购房者的合法权益。
2、白名单制度有助于防范风险蔓延。通过将新增项目和既有合规项目纳入白名单管理，政府能够切断风险传播的链条，避免市场风险的扩散和传染，维护整个房地产市场的稳定。
3、白名单制度还能够保障金融机构的债权，提振贷款积极性。通过精准支持优质的房地产项目，白名单制度有助于稳定房地产金融加速器效应，避免因资金持续外流导致信贷紧缩，从而保障了金融机构的稳健运营。
4、白名单制度有助于建立房地产管理长效机制。地方政府可以按照白名单模式来管理房地产，使得房地产市场的管理更加规范化、透明化，有助于推动房地产市场的长期稳定发展。

万亿资金入场！六大行集体出手17家房企获授信

“保交楼”各项政策渐次落地，“金融16条”蓄势待发，金融如何支持房地产市场平稳健康发展？银保监会有关部门负责人11月24日就当前各界关心的房地产热点做出回应。
前10月投放房地产开发贷款达2.64万亿
银保监会相关部门负责人11月24日表示，1-10月，银行业投放房地产开发贷款2.64万亿元，发放按揭贷款4.84万亿元，为稳定房地产市场提供了有力的金融支持。
上述负责人表示，去年下半年以来，少数房地产企业由于长期“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式不可持续出现风险，并对市场产生了外溢效应，同时受疫情影响，当前房地产市场出现一些调整。
“银保监会坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，指导银行做好对房地产的信贷投放。”该负责人表示，11月14日，银保监会、住建部、人民银行三部门发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险，促进房地产业良性循环和健康发展；11月23日，人民银行、银保监会又正式印发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，提出16条金融举措，即上述“16条”。
该负责人指出，银保监会下一步将加强与住建部、人民银行等相关部门的沟通配合，协同一致，同向发力，督促银行保险机构依法依规做好相关金融服务，将金融支持政策落实好、落到位，切实保持房地产融资平稳有序，积极支持“保交楼、稳民生”，促进房地产业良性循环和健康发展。
六大行落实“16条”，授信额度累计至少12750亿
银保监会有关部门负责人指出，目前六家大型银行围绕“16条”监管政策，专题研究细化措施，进一步加大工作力度，积极促进房地产市场平稳健康发展。
该负责人表示，“16条”印发后，6家国有大行迅速响应：
一是迅速建立专项工作机制和向分支机构传达政策要求，快速形成总行统筹、全条线发力的工作格局。
二是合理区分项目子公司风险和集团控股公司风险，建立区域优质房企“白名单”，对于暂时遇困房企存量开发贷款给予展期等安排。
三是优化和扩大现有授信审批“绿色通道”模式适用范围，在落实相关政策的前提下，对于重点客户、重要项目采取绿色通道形式加快审批和发放。
四是积极配合做好“保交楼”工作，靠前对接专项借款安排，着力推进“保交楼”项目配套融资。
五是充分利用并购贷款、投行等工具，积极稳妥推进重点房地产企业风险处置项目并购金融服务。
六是积极支持人民群众住房贷款合理需求，保障受疫情影响、符合延期政策的住房金融消费者的合法权益和征信保护。
具体来看，交通银行、农业银行、中国银行、工商银行、建设银行、邮储银行相继与房企签订战略合作协议。根据公开信息整理，邮储银行、工商银行、中国银行、交通银行已对多家房企授予的信贷额度累计已达12750亿元。
11月24日，工商银行宣布与12家全国性房地产企业，以总对总方式签订战略合作协议，提供意向性融资总额达6550亿元。
证券时报·券商中国记者了解到，上述12家全国性房企包括中国海外发展、保利发展、华润置地、招商蛇口、深圳华侨城、万科集团、金地集团、绿城中国、龙湖集团、碧桂园集团、美的置业和金辉集团。
工商银行表示，未来将充分发挥资金、渠道、服务等方面优势，围绕房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、房地产项目并购融资、租赁住房融资、保函置换预售监管资金、债券承销与投资等业务领域，与相关房企开展全方位合作，满足企业合理融资需求。
同日，建设银行邀请88家房地产和住房租赁企业，召开了房地产市场形势展望暨住房租赁基金交流会，并与8家房企签署了合作协议。据了解，签约的8家房企中，既有中交建这样的央企，首开与越秀这样的地方国企，更有万科、龙湖、美的置业、合生创展、大华等民营房企。
邮储银行11月24日也宣布分别与万科集团、龙湖集团、绿城集团、碧桂园集团、美的置业集团签署全面战略合作协议，提供意向性融资总额2800亿元。
此外，中国银行继11月23日与万科集团签署战略合作协议，宣布为其提供不超过1000亿元人民币或等值外币的意向性授信额度后，11月24日又与碧桂园、龙湖集团签署战略合作协议，为碧桂园、龙湖集团各提供600亿元意向性授信额度。
“保交楼”专项借款已投至项目，部分股份行已为民营房企缓解流动压力
上述负责人透露，截至目前，“保交楼”专项借款工作已取得阶段性进展，专项借款资金已基本投放至项目，资金投入带动形成一批实物工作量，有效促进了项目建设交付。
今年8月，银保监会配合住建部、财政部、人民银行等部门及时出台措施，支持国家开发银行和中国农业发展银行按照有关政策和要求，在配合地方政府压实各方责任的安排下，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目建设，千方百计推动“保交楼、稳民生”。
股份制银行方面，银保监会表示，将支持其发放并购受困房地产项目的并购贷款。例如，中信银行发挥中信集团“金融+实业”协同优势，通过并购和信托模式，化解佳兆业有关存量出险项目。同时，银保监会有关部门负责人透露，股份制银行已经面向部分民营房地产企业开展了保函置换预售资金业务，缓解了这些企业的流动性压力。
“金融16条”明确，应对国有、民营房地产企业一视同仁，银保监会表示，股份制银行应通过对存量贷款展期、调整还款安排等方式予以积极支持，坚决避免出现一致性抽贷、断贷行为。上述负责人透露，已有股份制银行给予分支机构特别授权，允许分行自行审批房企合理的贷款展期申请。
此外，该负责人还表示，银保监会支持股份制银行助力房地产企业债券融资稳定，目前已有多家股份制银行积极参与民营房地产企业增信支持类债券的承销及投资工作。
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太原市首批房地产融资“白名单”项目

在一系列政策支持下，太原市房地产市场迎来了新的融资篇章。继专项借款举措之后，太原市房地产融资“白名单”制度应运而生，旨在精准对接房企项目，为房地产项目的开发和交付提供强有力的资金保障。截至2月，全国已有多个城市实施了这一机制，太原作为其中一员，积极跟进并取得了显著成果。 据太原市房地产融资协调机制办公室透露，首批涵盖178.6亿元贷款的3218个项目“白名单”已正式出炉，其中包括泰禾、恒大、融创等知名品牌。这些项目中，太原市已有1个项目获得了7.3亿元的融资授信，1个项目已发放1.8亿元贷款，显示出政策的落地效果显著。2月21日，太原市更是组织了一场银企对接推荐会，邀请33个有融资需求的房地产开发项目与商业银行直接对话，以加速项目的资金流通，确保项目顺利推进。
以下是太原市首批房地产融资“白名单”项目的详细推介： 小店区：
当代著MOMA（其他风险项目）
融创中心（专项借款项目）
碧桂园玖玺台（重点关注项目）
绿地新里城（专项借款项目）
实地海棠华著（专项借款项目）
迎泽区：
碧桂园云顶（重点关注项目）
得一剑桥城（专项借款项目）
通过这些举措，太原市在保障“保交楼”政策的同时，也为房地产市场注入了新的活力。各城区的项目分类清晰，既涵盖了专项借款和重点关注项目，也关注了风险控制。这样的精细化管理，无疑将有助于稳定市场信心，推动太原房地产市场稳健前行。
山西省住房和城乡建设厅和太原市房产管理局在政策制定和执行上表现出高度的紧迫性和责任感。从2月6日到2月17日，一系列的新闻发布和机制建立，都体现出政府对于解决房地产企业资金紧张问题的决心，以及对市场预期的积极引导。通过建立省市两级融资协调机制，太原市房地产市场正逐渐步入一个更健康、更有序的发展阶段。 总结来说，太原市房地产融资“白名单”项目的推出，标志着太原房地产市场进入了新的发展阶段，通过精准施策，既保障了项目开发，又维护了市场稳定，为房地产企业的健康发展创造了良好环境。未来，我们期待看到更多优质的项目通过这样的机制获得有力支持，推动太原市房地产市场的繁荣发展。

房地产要止跌回稳了吗

近期，房地产市场确实出现了止跌回稳的迹象。中央政治局会议明确提出“要促进房地产市场止跌回稳”，并释放了迄今最强的“稳地产”信号。住房城乡建设部等部门也积极采取措施，如支持城市因城施策调整购房政策、降低首付比例和利率、盘活存量土地等，以稳定市场。
从市场反应来看，虽然前三季度新房销售同比下降明显，但二手房市场通过“以价换量”保持了一定活跃度，显示出市场正在逐步调整。同时，保交房工作有序推进，商业银行审批通过的“白名单”项目融资金额已达较大规模，为市场注入了信心。
然而，房地产市场的全面回暖仍需时日。市场拐点依赖于政策力度、落地节奏以及居民就业收入预期等因素。预计四季度市场销售有望迎来边际改善，但市场短期仍将处于筑底阶段。
总的来说，房地产市场正在经历一场深刻的调整，政府、市场参与者和社会各界都在共同努力，以促进其平稳健康发展。未来，随着政策的持续落地和市场环境的逐步改善，房地产市场有望逐步实现止跌回稳。