烂尾楼该继续投钱盘活还是放弃？

多地楼盘都烂尾了，买到烂尾楼该怎么办呢？

随着房价一路上涨，许多家庭的购房支出已经成为家庭的首要也是最大一笔支出，这些有购房需求的家族克服了许多困难，才交够首付款或部分房款，只等待交房了，却遭遇烂尾，令人心疼。遭遇烂尾楼盘是最令人闹心的，但是偏偏当前市场上就有许多的烂尾楼盘。如果真的很不幸遭遇了烂尾楼，那么该怎么办呢？

1、全面评估自己的风险承受能力，决定要不要继续等待。

所谓的烂尾楼，就是开发商由于销售情况不理想、资金链断裂、项目纠纷、手续不齐、国家政策调控等各种原因，停止建造楼盘，导致楼盘无法竣工交付的情形。既然开发商项目烂尾的原因是多样的，那么购房者就要仔细研究开发商究竟是因为什么原因导致的项目烂尾，然后评估自己的家庭状况，考虑下一步该怎么做。比如开发商是因为一时的资金周转不开导致停止建造楼盘，加上开发商的过往信誉还不错，自己家庭也能够等待一段时间的话，可以给开发商一点时间让他们去筹集资金，完成楼盘建造，这样对双方来说损失都是最小的。

2、不要单独行动，可以抱团取暖。

一个楼盘项目无法竣工，遭受损失的购房者绝不是只有你自己，全体购买楼盘的业主都是受到损害的主体，所以不要一听说项目可能烂尾就急哄哄的去找开发商要个说法，可以跟其他业主商量一下，共同讨论下一步该怎么办。与开发商洽谈的时候最好派代表去或者聘请律师，不要自己去售楼处等地方闹事，以免触犯寻衅滋事罪。

3、是否解除合同或者起诉开发商要三思。

首先，就解除合同而言，一般都是要求开发商解除房屋买卖合同、返还购房首付款、支付违约金，也就是我们常说的退房。但是解除合同有一个风险，就是开发商暂时无法业主的购房款，因为购房者的放款已经用于房屋建造当中了，房屋烂尾也意味着开发商没有余款了。如果起诉继续履行购房合同的话，开发商无法完成房屋建造，也就无房可交，起诉的最终结果也只能等开发商司法拍卖收回余款了。

很多烂尾楼看上去都建得差不多了，为何宁愿废弃，也不盖好给人住？

看到已经快要建好的烂尾楼盘，你也许会想，为什么不再多投点钱把它建好？正所谓的存在的即合理的，不继续投钱建，自然是有其中的道理，下面就给大家讲讲这其中所含的道理。

首先，给大家简单介绍一下楼盘的开发过程，一个楼盘开发有拿地、定位、设计、招标、报建、开工、开盘、竣工和交付等九大关键环。房地产开发商在成功拿地后（预付了首期款），就可以向银行申请土地开发贷款。一般来说，环节越靠后，开发商向银行申请贷款的难度越小，可申请的额度越大。

其次，按照建筑行业规则，施工单位（包工头）需要垫资30%的建造费用，也就是说施工方要先花自己的钱开工。在楼盘报建和取得预售许可证之后，开发商就可以进行楼盘预售（期房）。预售房在网签备案后，开发商就可以从银行拿到全部房款（银行将购房者所贷款交付给开发商，购房者按揭还银行贷款）。

从上面的流程中，我们会可以发现，在楼盘竣工之前，房地产开发商的手里有银行的贷款（土地开发贷款），有购房者的购房款，这些资金已经超过楼盘所需的建造费用，但却不需要将楼盘全部建造费用支付给施工单位（垫资部分竣工后支付，其余的按照进度支付），这段时间内开发商手中会留有一大笔资金。

这样一大笔资金，有的开发商会选择继续拿地开楼盘，重复上面一个流程。用后面开发楼盘的预售款和银行贷款，支付之前楼盘的施工费和继续拿地。理想情况下，房地产开发商用第一个拿地的资金，可以同时运转四五楼盘项目，形成资金链。有的开发商会将这部分资金用作其他项目投资，形成资金链。开发商是不可能让这样一大笔资金在手里闲着的。

如果开发商后续楼盘预售不理想或者投资项目严重亏损，就会造成资金链断裂。如果施工单位花完垫资的30%后，开发商不能继续支付建造费用，施工单位就会停止施工（继续施工会亏损更大），形成烂尾楼。

烂尾楼一般分为两种，第一种是大部分房子已经预售出去，第二种是大部分房子还未预售出去，还有一部分未开发的土地。

一般来讲，第一种烂尾楼盘几乎是没有人愿意接手继续投钱的。这种楼盘如果要接手继续建造，就需要结清施工方已经垫资的30%和后续的建造费用，而楼盘的大部分房子都已经预售出去，预购房业主也不会再缴纳一次购房款，这种只投钱不赚钱的项目，相信没有人愿意接手。

第二种烂尾楼盘，因为有可供开发土地和大部分未售出的房子，一段时间之后，如果房子大幅度升值，剩余的未售放和未开发土地，建造完成后仍有利可图，是有人愿意接手的。

数十万中国人撤离后，留下1155栋烂尾楼，这房子将会如何处理？

西港市正在想办法解决这批烂尾楼，首先要评估这批烂尾楼的质量，然后会出台相应的政策，找接手这批烂尾楼的商家。如果质量好的烂尾楼，就会继续干下去，如果房子质量很差，就可能会集中处理，地皮重新售卖或出租。

盘活当地的经济，吸引更多的商家入驻，接手这些烂尾楼。

之前西港有很多中国人来此投资，很多人在这里盖房子，后来因为政策出现了问题，很多中国人从西港撤走了，留下了很多烂尾楼。想要盘活这些烂尾楼，首先要盘活当地的经济，只要在这里投资的人多了，来这里工作的人就多，西港又能重新恢复原来的兴旺。想要救活这些烂尾楼，要吸引更多人来此投资才行，只有真正有能力的商家入驻进行投资，才能把这些质量好的烂尾楼重新盘活。

烂尾楼可以出租出售。

受当地政策的影响，这里的地皮都是当地人的，建房的人丢下了烂尾楼走了，拥有这些地皮的人挂出了出售出租的条幅。西港市的房价严重缩水，烂尾楼出租出售都是一个很不错的方法，当务之急还是要找一些有能力的投资者继续盘活这些房子。当地也应该出台一些相应的政策，鼓励这些投资者，只有当地的经济发展环境好，才会吸引大量的投资者，想要盘活这些烂尾楼，出租出售的价格都要大幅的下降，只要价钱合适，就会有愿意投资的人。

当地政府已经对这些烂尾楼进行检查和评估，质量好的烂尾楼可能会继续招商，继续干下去。质量不好的烂尾楼很可能就会实施集中处理，总不能占着地皮什么也不做啊，那些质量不好的烂尾楼很可能就会消失，在原有的地皮上会重新盖其他的建筑物。

很多烂尾楼都建得差不多了，为什么不投点钱把它建好？

第一、债务问题。很多楼盘之所以烂尾，十有八九都是因为资金链断裂导致的，在资金链断裂之后这些开发商会欠下很多债务，这些债务既有购买期房的客户资金，还有银行的贷款，甚至有民间借贷。把所有债务的本金和利息加起来，有可能比卖楼盘获得的钱还要多，这时候如果某一个开发商轻易接手，很有可能是亏本买卖，所以很多开发商都不会接手。

第二、产权问题。某一个楼盘的开发都是由一个固定的开发商建设的，他在建设部门，在房产部门的登记信息是固定的。而在楼盘烂尾之后，这些开发商的负责人有可能已经跑路或者被判刑入狱了，但不管他们是跑路还是坐牢，至少这个楼盘的产权还是属于这些开发商的，如果没有经过这个开发商的同意，当地政府随便把楼盘卖给另外的开发商，这就很容易出现产权纠纷。万一某一个开发商接手之后把楼盘建好了，之前的开方突然冒出来说，这个开发商侵犯了他们的权利，这时双方就有可能陷入长期的官司当中，甚至楼盘都没法正常销售，这会处于非常被动的局面。正因为烂尾楼盘有很大的风险，所以正常情况下都不会有第三方愿意接手，除非是政府跟原有的开发商达成某种协议，让开发商彻底退出，或者原来的开发商自己筹集资金把它建设起来，否则并没有其他更好的解决办法。

这些开发商在开发的过程当中拿自有资金去买土地，然后再请一些人把基础的工程做好，之后就开始向银行申请贷款。前几年有些银行贷款比较容易，只要开发商跟银行关系到位，基本上都能够申请下来，有了这些钱之后，开发商就开始请一些建筑商把楼盘建起来。在楼盘建到一定的程度之后，又可以申请销售许可，只要拿到销售许可就可以卖期房了。而且相比于现房而言，期房价格相对比较便宜一些，所以很多客户都非常乐意购买这种房子，在房子还没有建立起来之前很多客就向银行申请贷款，同时向开发商支付了首付款，这些钱很快就进入到开发商的口袋当中。

拿到这些钱之后，如果开发商老老实实把这些钱投入到项目当中，基本上不会亏本，也不会出现烂尾。但是现实当中很多开发商都非常贪，他们在开发一个项目回笼资金之后，再拿这笔钱去继续购买土地，继续开发其他项目，这种滚动开发在楼市整体比较好，在融资环境比较宽松的情况下，还可以玩得通。但非常不巧的是，最近几年我国很多地方对楼市的调控非常严格，无论是对于买房还是融资都做了严格的限制，结果导致很多小开发商没法从银行贷到款。如果这些开发商没法从银行借款就会出现债务危机，到时很多债务到期之后都没法正常偿还，而为了还银行的贷款，这些开发商只能硬着头皮去搞民间借贷。

但是民间借贷本身的利息是非常高的，而且期限比较短，如果一个开发商介入民间借贷之后基本上就只能等着烂尾了。比如我所接触的这个开发商，当时他前期都是用自己的资金开发，然后向银行申请了几千万的贷款，但是在贷款到期之后，楼还没建立起来，房子也没有卖出去，所以资金非常紧张。当时为了筹集资金偿还银行的贷款，同时筹集一笔资金把房子装修起来卖出去或者租出去，他又跟一些民间借贷公司借了5000万。这5,000万的借款期限非常短，只有半年时间，但是半年之后他的房子还没有装修好，这时候开发商又逼迫他还钱，所以他又只能硬着头皮继续向其他借贷公司借钱，从而陷入了一个恶性循环当中，最终直接导致资金链断裂。

最后他所借的第2笔民间借贷到期之后没法偿还，对方开始向法院申请把他那栋楼给封了，除此之外，他名下的一些商品房以及其他资产也被查封拍卖，最后楼没有建立起来，自己还欠了一屁股债务，还成为了失信被执行人。当然除了这种民间借贷之外，还有一些开发商在银行借贷渠道被堵上之后开始进行一些非法融资，他们以高息作为诱饵，吸引一些居民进行投资。这种融资虽然可以缓解开发商短期的资金紧张局面，但是这种融资成本非常高昂，最后有可能导致开发商出现亏本，所以有些开发商干脆就直接跑路了，结果楼盘也烂尾了。现实当中很多开发商之所以烂尾，基本上都是跟民间借贷以及非法融资有关。

第二、违规建造。除了我们前面所提到的资金链断裂之外，还有部分烂尾楼是因为违规建造被叫停的。以前有一些开发商可能通过一些不正当的渠道拿到土地，甚至勾结一些人员更改土地的规划和用途。但是在新的负责人上任之后，土地的规划和用途就可能被重新纠正，这时候这些违规楼盘就随时可能被叫停，大家在一些城市所看到的独栋烂尾楼，很有可能就是这种现象。

以上这两种情况是最常见的楼盘导致烂尾的重要原因，但是这些楼盘烂尾都有一个过程，比如对于资金链断裂，前期开发商是有钱的，而且能够正常从银行借到款，所以能够把房子的主体结构建立起来，毕竟一个房子主体结构的建立时间也就一年左右的时间，而银行的正常借款也是一年左右的时间。但是在银行借款期限到期之后，如果开发商没有钱偿还银行的贷款，就只能去借各种民间借贷，然后导致资金链断裂，这也是为什么很多开发商在楼盘主体结构建立起来之后刚好烂尾的重要原因，这并不是巧合，而是开发商的建设周期跟银行的贷款周期刚好是一致罢了。

买了烂尾楼最后都怎么处理的

买了烂尾楼，最后的处理方法有以下几种：

1、拍卖，如果开发商资不抵债并宣布破产，房子已经存在烂尾的危机了，那么开发商的财务就会被法院拍卖，而根据破产法偿债先后的规定，购房者比债主更容易等到一些房产企业的补偿款的。

2、赔偿，遇到房地产项目烂尾的时候，业主一定要齐心一致，去法院起诉开发商，这样才能获得赔偿。如果业主不齐心，法院也没办法处理，可能就得不到赔偿。

3、筹资，如果购买的房子只是有可能烂尾，可以给开发商多一点时间，让其自行筹资复工，工程完结之后，可降低购房者的损失。

4、寻求政府帮助，市、区政府找融资平台解封重新抵押复工。当地政府会根据不同的情况采用不同的方法进行干涉处理。如果是开发商缺资金，那么政府会期限该企业筹集基金或者是引入合伙人。如果是违法违规的，那么政府会要求其在制定的时间内进行整改。

烂尾楼的分类

1、主动烂尾：开发商拿地了后，开工建设，结果市场发生根本性变化，已入市的房子根本卖不掉，原来所谓的需求都是炒作起来的，作为以盈利为目的的开发商继续投钱下去只会亏本，所以只能放弃继续建设，让它烂尾。如果是市场的原因导致的，主动烂尾的肯定不止一家，政府不会直接去管理，直到政策或需求有支撑的时候才会去解决。

2、被动烂尾：通常情况是开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规等原因导致的。

缺乏资金的，政府会限期三至六个月由企业筹措资金或引进合作伙伴联合开发建设，逾期仍无法实施的，由政府依法收回项目，并向社会公开招标，重新确定实施单位等；涉及经济纠纷的，要打官司，政府也会插手；违法违规的，政府会要求在指定日期内改造；对于开发商破产、或开发商经过努力改正依然无法继续项目施工的，政府将依法收回项目对外招标。