房地产规划开发行业中是否存在类似“大胆”的建议？

关于房地产公司合理化建议书

房地产开发是一个复杂而系统的过程，从获取土地、规划设计、项目招标建设，到项目销售、竣工入住，每一环节都需要精心策划与执行。面对这个充满挑战的行业，合理化建议显得尤为重要。以下几点是针对房地产开发的建议，旨在帮助企业降低风险，提高项目成功率。
首先，土地获取阶段是整个开发流程的基础。在获取土地时，企业需组建一支包含市场开发部、销售部、工程部、财务部的专业团队，进行详细的土地信息收集、现场踏勘、市场调研以及与土地所有方的沟通。通过SWOT分析，全面评估地块的市场潜力，结合当地房产市场、政策及投资环境进行综合考量。在确定购买土地后，团队需进一步评估建安成本、政府收费等，准确估算利润空间，为决策提供依据。
在土地获取阶段，建议企业组建一支由销售部2-3人、工程部1人、主管会计1人、专业市场调研员2人组成的专业市场开发团队，确保信息收集的全面性和决策的准确性。团队需在购买土地后，由销售部、工程部、财务部共同参与深入调研，结合土地条件、市场情况，制定合理的开发节奏和成本预算。
对于资金不足的企业，可以采取前期项目招商策略，通过法务部门起草合作方案，制定投标书，进行竞争对手分析，确定土地价格上限和出价战术，以降低资金压力。在完成土地获取后，由法务部门协助签署土地出让合同，办理各种证件，确保项目顺利推进。
其次，规划设计阶段是项目定位的关键环节。销售部、策划部、工程部需紧密合作，对项目所在区域的房地产市场进行深入调研，分析市场需求、产品定位及宣传推广方式。结合当地文化、生活习惯、历史变革等信息，确定项目的定位和产品类型，制定详细的设计建议。最终，销售部、策划部、工程部需共同审核设计蓝图，确保符合公司意图和市场要求。
在规划设计过程中，建议企业建立一个跨部门的项目团队，包括销售部、策划部、工程部、财务部等，共同参与项目定位、设计、开发节奏的制定。销售部需制定项目入市计划表，包括宣传推广节点、项目销售节点及开发周期建议。同时，制定前期营销策划方案，确定项目的VI系统及公司的CI系统，明确推广思路和方式，以确保项目顺利推向市场。
综上所述，房地产开发需要综合考虑市场调研、团队协作、成本预算、风险控制等多个方面。通过建立专业的团队、优化决策流程、合理规划项目，企业可以有效降低风险，提高项目的成功率，实现可持续发展。

房地产开发公司建议怎么提

1、通过日常巡查和纳税评估，加大地对房地产开发企业财务核算和政策执行方面的辅导，督导企业健全和规范财务核算，采取查账征收方式，真实体现房地产盈利率较高的客观现状，并帮促企业准确进行纳税申报。对屡查屡犯、财务核算确实不健全的企业，要按规定进行税款征收。
2、建立房地产企业管理台账。全面反映企业开发项目的基本情况，主要包括投资总额、开发面积、开发时间，开工时间，预计竣工时间、施工单位等;根据规划部门批准的总平面图制作开发产品备案台账，逐户记载每一套开发产品的建、销、存情况，在预售开始后企业必须在申报时向税务部门报送，从房源上控管。
3、严格政策界限，强化成本管理。总的原则是严格按照税法要求，成本费用的列支必须真实、合法。支出凭证的合法性是首要前提，更要注重审查支出的真实性，防止出现虚开、代开、人为加大成本费用现象的发生。抓住几个关键：一是按照收入成本配比的原则准确结转成本，要求企业在按工期分段确认成本的基础上，再按不同开发产品平均销售价格比，分配计算不同类型开发产品的计税成本，使利润在不同价位开发产品之间分布均衡;二是工程超预算企业成本费用的审核，必须提供双方签订的变更合同，说明变更的理由，是否在合理的范围以内，如没有变更合同，直接提供竣工验收报告，税务部门有权根据行业标准直接核定其计税成本;三是建筑工程支出真实性的审核，重点审核土建成本、配套工程成本，参照本地区工程造价指导价，查看企业建筑安装工程合同，衡量成本费用水平是否真实、合理，如出入太大，必须要求企业说明超标准的原因。
4、加强与相关部门的协作。加大与国土、建设、规划、房管等部门房地产开发信息交换力度;争取政府支持，定期召开房地产管理联合工作会议，协调房地产企业及项目管理，强化日常信息交流和情况通报，形成有效的税源控管体系;
5、关注房地产开发的重点环节。从立项开始关注开发的几个重点环节：立项报批环节、项目批准环节、分期建设环节、竣工验收环节、开盘销售环节、清盘环节。掌握房地产企业每个环节发生的时点，针对每个环节适时采取管理措施，特别是抓住预售转销售的结转环节，实地核查确认完工时点，及时结转销售、成本。

房地产开发有哪些矛盾

房地产开发中存在的矛盾
一、利益冲突
在房地产开发过程中，常会出现一系列的利益矛盾。这主要源于开发企业、投资者、政府、居民等各方主体之间的利益诉求不同。开发企业追求利润最大化，而政府和居民则更注重社会公益和居住环境。这种利益上的差异往往导致矛盾的产生。
二、规划与执行的矛盾
在房地产开发中，规划理念与实际执行往往存在矛盾。理想的规划方案可能因各种现实因素的制约而无法完全实施，如政策调整、资金问题、市场需求变化等。这种差距会导致项目进展受阻，甚至影响整个房地产市场的稳定。
三、拆迁安置问题
在房地产开发过程中，拆迁安置工作常常引发矛盾。一方面，开发企业希望尽快完成拆迁工作以确保工程进度；另一方面，被拆迁者的利益诉求和安置需求若得不到满足，就会产生抵触情绪，从而引发矛盾。此外，拆迁补偿标准、安置房质量等问题也是矛盾产生的焦点。
四、资金与风险的矛盾
房地产开发是一个资金密集型的行业，充足的资金是项目成功的关键。然而，资金来源的不确定性以及投资风险的存在，使得房地产开发企业在资金运作上面临矛盾。一方面需要寻求稳定的资金来源，另一方面又需要承担投资风险，这需要在两者之间寻求平衡。
综上所述，房地产开发中存在的矛盾主要包括利益冲突、规划与执行的矛盾、拆迁安置问题以及资金与风险的矛盾。这些矛盾的存在对于房地产行业的健康发展带来一定的挑战，需要各方主体加强沟通、协作，寻求有效的解决方案。

建筑质量问题直指行业“潜规则”

多年来建筑质量问题一直是业界探讨和普通购房人关注的话题，虽然根据本报记者的调查，北京极少有发生建筑主体结构性问题的严重事件，但时有发生诸如管道漏水、墙壁空鼓等建筑质量纠纷，业主维权现象不减。再次引发对建筑质量的关注，我们希望通过对房地产开发各环节可能出现建筑质量方面的采写，来揭示地产行业和建筑行业存在的潜规则，来对地产业目前还存在的反常现象进行反思。
1规划立项仅罚款不足以威慑违建者
规划和设计是房地产项目首要环节，奠定了一个项目的格调和品质。在实际操作中，开发商往往需要先委托设计院，出一个反映整体规划的基础方案，交给规委审批，拿到批文以后，再做比较细化的初步设计，接下来才是详细的定稿，再让规委审核认可。在这个环节，设计院是受开发商所聘的，做出的方案是要符合开发商的理念才可能上报到规委，规委则起到至关重要的把关和监督的作用。
业内人士表示，近年来，规委对于开发商的规划立项已经监管得越来越严，成立了专门的监察部门即执法大队，对开发商违反规划的行为进行查处，开发商也已经收敛了很多，不再像以前那样任意更改规划。但是，打“擦边球”的现象仍然时有发生。
案例：今年4月9日，北京市规委网站“违法建设”栏公布，北京银都房地产发展有限公司在海淀区西直门北大街32号建设枫蓝国际中心项目，未按照规划行政主管部门批准的内容进行建设，共增加违法建筑面积6406.88平方米，违反《北京市城市规划条例》第四十三条。
溯源：违反立项规划的开发商，抱侥幸心理的只是一部分，还有相当一部分是违规后主动向规委“承认错误”，而由于认错态度较好，往往交纳一部分罚款就可以蒙混过关，得到竣工验收表。
从规委的处罚结果来看，罚款是最常见的一种处罚形式。而罚款这种处罚方式，对于开发商来说，震慑力实在是有限。有业内人士认为，对于违反规划立项的开发商，应该召开听证会，除了罚款外，还应该有让其恢复原状等处罚决定，真正形成“高压线”效应。
2建筑材料以次充好材料时有进入施工现场
目前涉及到建筑质量方面材料主要包括水泥、钢筋等材料。北京宏济创业房地产有限公司副总经理毛炳辉接受记者采访时表示，目前多数房地产开发商的钢筋、水泥等建筑材料采购一般委派建筑方进行采购，一般由开发商指定采购单位。建筑材料原因导致的工程质量，主要是涉及采购不合格的材料。“由于目前开发商对主体结构要承担终身责任，一般开发商是不敢冒险的。”毛炳辉表示。
不过有来自开发商方面的建筑师表示，建筑材料采购管理一般是公司总经理或其信任的人主抓，在这样的情况下一般不会出现问题。当然也不可能避免因主管人员管理不善或个人有所经济利益目的，采购到劣质材料。“主体结构外的二次结构工程则有可能出现使用和实际要求不吻合的材料。”该建筑师这样表示。采购不合格材料也时有发生。
案例：据报道，北京一消费者在大兴区购买了一套房子，房子开始装修就发现了严重的质量问题。房子顶部下沉，地板地面下沉，经质检部门检测得知，该住房的混凝土强度低于设计值，楼板存在质量缺陷，墙用水泥标号严重偏低，施工部门不敢再继续施工了。面对现实，消费者真不敢相信自己所购新房实为“豆腐渣”。
溯源：据业内人士透露，房地产采购行业吃回扣的行规普遍存在，部分采购人员在收取供货商的回扣后，可能将部分不合格材料混进工地。
此外，还有可能出现开发商将原材料的采购全交给施工方，施工方为了获取利益，或因垫资等原因采用以次充好的材料的情况也时有发生。从目前客观情况来看，出现不合格材料进入施工现场集中体现在开发商人为因素上面，此外还有就是监管单位是由开发商聘请，所以即使发现此类情况，也基本是以听从开发商为主。
3施工监理受制于开发商缺乏独立性
目前，房屋竣工验收采取的是政府备案验收制，因此从程序上讲，监理单位是对整个住宅质量保证的最后一个关口，对整个建筑的施工流程起着举足轻重的作用。监理的主要工作内容就是，施工过程中的质量、进度、费用控制，安全生产监督管理、合同、信息等方面的协调管理。2006年，原建设部、国家工商行政管理局颁布了新的《建设工程委托监理合同(示范文本)》，更加明确规定了委托人与监理人双方的义务、责任和权利，并对文本的词语进一步予以规范。在一定程度上有利于监理行业的独立和提高其工作效率。如果严格按照此规范操作，则很多质量纠纷和隐患就可以避免。
案例：今年初，北京某项目准业主赵女士接到通知验房，她发现，10余平方米的卧室顶部多处凹凸不平，高差达10余厘米，她当即要求开发商整修。过了一个多月，她再次前往验房时，发现现场依然如故，没有进行任何处理。当赵女士问及如此明显的质量问题在施工监理和工程验收过程中竟然没有发现，监理部门和房建主管部门的职责何在时？工程部和售楼处的工作人员开始互相推诿。最后，赵女士无奈收房。
溯源：在房地产开发建设过程中，开发商、建筑商和监理单位形成一个利益链，监理的地位非常尴尬，监理单位受雇于开发商，在一定程度上听从开发商的意见，缺乏独立性；它的费用是由开发商支付的，受开发商制约。
一定程度上来说，监理不能严格履行责任的原因在于违规成本低。我国《 建筑法》只规定了两种情况下监理人要承担刑事责任。一是“与建设单位和施工单位串通弄虚作假”；二是“降低工程质量标准的”。《刑法》中监理人应承担刑事责任的情况是“违反国家规定降低工程质量标准造成重大安全事故的”。两法均只是对因监理人因有意降低工程质量标准造成重大安全事故的才追究刑事责任，从目前北京市发生的房屋质量纠纷来看，大多属于非重大安全事故的质量问题。
对此业内建议，割断开发商和监理单位之间的利益关系，监理费用由开发商交付主管部门再转付。即开发商选聘监理公司后不直接付钱，钱要交到主管部门所属的中介，再由中介转付监理公司。通过这种不存在直接利益往来的方式，就可能形成三方的相互监督，实现监理单位的独立性，才能确保工程质量。
4监管环节政府监管有待加强
北京目前实行的是建设工程质量政府监督管理制度，建设工程质量由政府监督管理，具体实施方面是由政府建设行政主管部门———北京市建委执行。具体执行部门是北京市建委质量管理处、市建设工程质量监督总站、建设工程质量检测中心三个部门，三部门承担管理、监督、检测三个功能，各方职责合为一体达到把控建筑质量的目的。理论上涉及到建筑质量的问题都能在建筑竣工投入使用前被发现和处理。
案例：时间已经是6月，距原定的交房日已经过去了整整一年半，秦先生仍旧是某全国性品牌开发商在朝阳区开发的楼盘的准业主，导致他不能按时收房装修入住的根本原因，是楼盘项目存在的质量问题。
开发商方面对秦先生所购的住房经过了多次整改，仍不能解决全部问题，秦先生向开发商讨说法，却得到了开发商方面“项目已经通过了政府主管部门的验收，完成了竣工备案，不存在质量问题”的回复，看到开发商手里的相关材料，又想到自己住宅实际存在的种种毛病，秦先生哭笑不得。在认定是政府相关部门存在监管失职的情况下，秦先生将问题投诉到了市建委。
根源：政府主管部门对工程建设质量问题的监管，从工程开工前到开工后，一直到最后的竣工交付都参与其中，但实际的监管效果却会因为监管方式、人员配备等多种原因而不尽如人意。
目前全市各区将建、在建工程数以百计，而受制于政府机构的人员配置等问题，监管部门用于执行工程质量监管的人员，和辖区工程量以及需要执行的工作量相比相差甚远，市建委相关负责人曾坦言，实行一户一验是由开发商、设计单位、承建单位联合自检后，相关部门抽查，否则人手根本不够。
而在监管方式上，主管部门抽查的方法很大程度上也是起威慑作用，西直门某商业地产项目承建商工程负责人透露，抽查前他们都能得到消息，现场检查的情况也不多，而这在业内也是司空见惯。另外一方面是监管发现问题后，惩处机制的薄弱。目前政府主管部门在竣工备案时监管发现质量问题，只是责令整改及罚款，严重的降低相关机构资质，但罚款数额相比工程利润轻如鸿毛，也促成了部分开发商铤而走险。
建筑规范应与时俱进
●刘辉：中铁工程设计院有限公司二分院院长
目前我国在建筑质量方面颁布了多个规范，从规划设计开始到施工过程，各个环节都有相应的管理规范，这些规划都是经过科学的验证后才开始实行。随着科学技术的进步，部分建筑规范需要进行改进外，按照目前规范标准进行房地产开发都能保证质量，也能够实现建筑的抗震防震。
首先需要解决的问题是对目前建筑规范严格执行的问题，作为涉及到生命安全的建筑质量规范，更应该上升到更为严格的国家法律法规的层面，这样才能保证这些规范在执行过程中不被走样。其次则需要用发展的眼光来看待这些规范，应该与时俱进。随着科学的发展，部分建筑规范也需要进一步加强和改进。比如日本在建筑抗震规范中则要比我们现在的规范要先进很多，如果按照日本的建筑规范来执行的话，建筑成本则可能增加。
在保证合理的经济性的前提下，需要定期对部分建筑规范进行提高式的修订。
处罚违规力度亟待加大
●毛炳辉：北京宏济创业房地产有限公司副总经理
开发商是不敢轻易拿建筑质量来开玩笑的。况且从开发商来说，减少或采购劣质的建筑质量所减少的成本数量并不是很多，因此开发商本身不会在建筑材料上边动脑筋。
目前建筑质量问题更多的是出现在施工过程中，由于施工工艺等方法的不得当，导致建筑质量受损。这种情况下，虽然开发商聘请了监理单位进行施工监理，但由于错综复杂的关系，也会出现监理不到位的情况。目前主体结构问题早已成为开发商的终身责任，开发商是不会故意去开发有质量问题的房子，更多的是因人员施工、监理人员等方面的不到位而引发的质量问题，这种局面还很难全面杜绝。

房地产开发座谈会会议纪要

房地产开发座谈会会议纪要
为了进一步了解房地产开发企业对我市房地产业发展的意见和建议，准确分析、把握我市房地产业发展面临的形势，找准发展中存在的困难和问题，促进我市房地产市场的健康发展，3月3日，市政府委托市房管局召开全市房地产开发企业和金融部门座谈会。通过座谈交流，对今后全市房地产业发展提出了一些很好的意见和建议。现纪要如下：

一、开发企业对当前房地产业发展的意见和建议
1、整体宣传力度不够，城市知名度不高。我市房地产业的整体包装和广告宣传不够，城市知名度低;旅游氛围不浓厚;海阳网站建设规模小，设计不新颖，未能展示城市的最靓点。
建议政府加强对外宣传，强化城市品牌效应，树立城市形象，由政府、社会、企业共同合力打造房地产卖点。牵头成立房地产业协会或商会，发挥舆论宣传、销售价格、房产推介等整体导向作用，整合资源，整体包装，通过到外地设立销售中心、到重点目标城市设点推销、聘请大型中介公司集中代理销售等形式，加大海阳房地产的推介力度，拉动房地产的销售;通过国家级电视媒体广告宣传和外地城市设立海边、路边、公共场所广告等形式，打出海阳房地产品牌和知名度;同时加强网站等网络宣传平台建设，全方位宣传、展示城市形象。
2、城市基础设施配套不到位。水、电、有线电视、通讯、供暖、燃气设施不配套。我市在度假区开发的楼盘污水接口和雨水管线不足，导致污水排放困难。有的楼盘无污水排放接口，没有雨水管线;已有的排放接口和管线也能力不够，已影响到污水的排放，随着居住户的曾加，问题将更加严重;广电部门有线电视线缆不到位，电视无法收看;网通电话、宽带接入不到位;暖气、燃气、自来水碰头困难等。建议政府加大已建成区的基础设施配套建设，在新城区的规划上，对供热、燃气、电力、通讯、给(排)水、排污等管网建设应超前规划。希望各部门通力合作，抓好排污、自来水、暖气、燃气、有线电视、通讯管线、管网建设配套。
3、社区建设不完善，物业管理不配套。度假区海边楼盘住宅区无统一的社区管理(居委会)，附近无学校、医院、商场、休闲娱乐等公共服务设施，购房人无法落户，就医、子女入托入学、购物和休闲娱乐不便。有关水、电、暖、燃气等专业公司不能按物业管理条例的要求直接管理到户，给物业管理带来极大不便，增加了开发商的负担。随着高层住宅建设的增多，公安消防部门的高层住宅消防能力问题也日渐突出，如水压达不到高层要求等，高层住宅的消防能力建设亟待加强。建议政府加快城市社区(居委会)建设，统筹规划学校、医院、商场、停车场、餐饮娱乐等公共活动场所和附属服务设施，为购房人在落户、就医、子女入托入学等方面提供方便。加强老城区和新区的物业管理，由专业物业公司提供各种规范的物业服务。
4、各种行政事业性收费项目多、标准高，土地拍卖时公共配套的约定有的不兑现或不能按时兑现，软环境建设需进一步加强。政府收取的配套费、人防费标准过高，如青岛市已停止收取人防费，我市仍按50元/平方米标准收取;重复收取硬化、燃气配套费;各种保证金完工后返还不及时或不返还，返还标准不明确。建议政府减少各类收费项目，降低收费标准，明确各种保证金标准，及时返还各种保证金。进一步加强软环境建设，不断优化办事程序，简化手续、环节，提高办事效率。
5、开发企业融资困难，房贷融资和购房入户手续繁琐。银行房地产信贷准入条件过高，房地产开发信贷种类少，手续烦琐，融资困难;境外人士购房手续繁琐，如要求购房人提供收入、国籍、婚姻情况证明和海阳本地担保人等，比上海等大城市手续繁琐。建议政府进一步加大对房地产业的信贷支持力度，减化房地产融资和域外人员购房手续，为外地消费者购房提供方便。
6、工业项目捆绑房地产项目和新农村建设对房地产市场冲击大。引进工业项目捆绑的房地产项目和城区结合部及周边农村房产开发，对房地产销售市场冲击很大，影响了开发企业的房产销售。建议政府进一步规范和加强管理。
7、旅游度假区景点建设及周边环境治理需进一步加强。如景观带中的主题雕塑小品、观海平台的亮化等工程，需进一步加快建设，以改变旅游度假区景点单一，人气不足的现状。另外，造纸厂污水排放造成的.异味及海边沙滩垃圾杂物严重影响景观。建议政府加快旅游景点建设，强化景区环境整治，加强旅游业的宣传营销，以旅游带动人气;同时加大招商引资力度，以招商带动城市居住人口，吸引更多的域内外人士到市区购房居住。
8、以经济适用住房和廉租住房建设，刺激、带动住房消费。建议市政府在老城区和海阳工业园区规划建设经济适用住房和廉租住房，刺激和带动城市住房销售。
二、促进房地产业发展的措施
1、进一步加大城市形象的推介宣传。宣传部牵头，结合亚沙会的宣传，整合海阳旅游、房产业的宣传包装，在央视和省电视台进行城市整体形象的宣传;旅游局牵头制作宣传片和宣传资料，在省级以上媒体宣传、推广海阳旅游业;政府牵头，利用广播电视、报刊等媒体和大中城市电子屏、主要交通路段站牌、铁路动车组、飞行航班广告等形式，进一步强化城市品牌宣传，树立城市对外形象。
2、进一步完善城市基础设施配套。规划建设局牵头，环保、自来水、供暖、燃气管理、广播电视、电信等部门要通力合作，抓好排污、自来水、暖气、燃气、有线电视、通讯管线、管网的配套建设，并牵头土地、区划办、卫生、教育体育等部门，在新城区的规划上，对供热、燃气、电力、通讯、给(排)水、排污等管网建设和学校、医院、商场、停车场、餐饮娱乐等附属服务设施的建设超前规划，统筹安排;民政、公安部门和相关乡镇街道应加快城市社区和居委会的建设，新开发建设的楼盘小区，应及时成立社区，设立居委会，配备专门的办事人员，为购房人在落户、就医、子女入托入学等方面提供方便;房管部门和相关乡镇街道要加强老城区和新区的物业管理，按照物业管理条例的要求，落实各项物业服务，对社区内的供水、用电、供暖、燃气等服务，各专业公司在房屋开发时，要直接与开发商签定合同，管理到户;环保局要加强对造纸厂等污染企业的排污控制、管理和污染治理，特别是抓好东村河生态的修复，不断改善生态环境面貌;公安消防部门要加强高层住宅的消防能力建设，会同规划建设局，在高层住宅的规划、设计和开发、建设中，加强高层住宅的消防设施配套建设，住宅建设与消防设施、设备的配套建设要同步进行。
3、进一步加强软环境建设。各职能部门要充分发挥职能作用，进一步优化经济发展环境。监察局要加强对涉及房产开发服务部门的监督;行政服务局要进一步规范各类收费标准，减少各类行政事业性收费项目，明确各种保证金标准，兑现公共配套约定，及时返还各种保证金;金融部门要加大对房地产业的信贷支持力度，放宽房地产开发信贷准入条件，简化手续环节，根据开发企业的需求，扩大信贷种类，扶持开发企业发展;房管局牵头成立房地产业协会，以协会为依托，组织开发企业组团对外整体推介，加强房产信息中心建设，建立房地产门户网站，举办房产报，强化房地产法律法规与政策宣传、房地产运行运营分析及交易代理、信息咨询、广告等服务;公安户籍部门应简化域外购房者审批手续，减少要件，为域外人员购房入户提供方便。
4、进一步规范房地产开发行为。土地管理和规划建设部门要加强对城区周边村房产开发行为的管理，正确处理新农村建设和招商引资捆绑房地产项目与房地产开发的关系，做好结合的文章，相互促进，共同发展;同时，房管部门牵头在老城区或旅游度假区启动经济适用住房和廉租住房建设，刺激、带动住房消费。
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